Optimisez votre déclaration d'impôt : où classer les loyers de vos locations ?
La fiscalité des revenus locatifs évolue en 2025, notamment pour les locations saisonnières. Abattements revus à la baisse, seuils modifiés, conséquences pour les bailleurs… Voici tout ce qu’il faut savoir pour bien déclarer ses revenus locatifs cette année
📌 En résumé
Les règles fiscales évoluent pour les locations meublées. Si les meublés loués à l’année restent dans un régime classique, les locations saisonnières seront bien plus encadrées dès 2025.
| Type de location | Règles pour revenus 2024 (déclarés en 2025) |
|---|---|
| 🛋️ Meublé à usage de résidence principale | Abattement : 50 % ; Plafond micro : 77 700 € |
| 🏠 Meublé de tourisme non classé | Abattement : 50 % ; Plafond micro : 77 700 € |
| 🏡 Meublé de tourisme classé | Abattement : 71 % ; Plafond micro : 188 700 € |
| 🛏️ Chambre d’hôtes | Abattement : 71 % ; Plafond micro : 188 700 € |
| ⚠️ Prévision pour revenus 2025 | Abattements abaissés à 30–50 % ; Plafonds à 15 000–77 700 € |
👉 Conclusion : Les meublés à l’année restent sous un régime micro classique, maistoutes les locations saisonnières verront leur fiscalité durcie dès 2025 : attention àanticiper.
Qu’est-ce qu’un revenu locatif ?
Un revenu locatif est le montant perçu par un propriétaire en contrepartie de la mise en location d’un bien immobilier. Cela peut concerner un appartement vide, un meublé, une location touristique, un local commercial ou encore un garage.
Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés chaque année.
Catégories de revenus locatifs et régime fiscal applicable
Tous les revenus locatifs ne relèvent pas du même régime fiscal. Le type de bien que vous mettez en location détermine si vos loyers seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers ou dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voici un résumé des principales situations.
Voici les principales situations :
| Type de location | Régime fiscal |
|---|---|
| Location vide | Revenus fonciers (micro-foncier ou réel) |
| Location meublée (résidence principale ou secondaire) | BIC (micro-BIC ou réel) |
| Location saisonnière (tourisme) | BIC (micro-BIC ou réel) |
| Location de garage ou local professionnel | Revenus fonciers |
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Fiscalité de la location vide
Le régime fiscal de la location vide dépend du montant des loyers perçus sur l’année. En dessous de 15 000 €, un régime simplifié s’applique automatiquement. Au-delà, ou si vous le choisissez, vous basculez vers un régime plus complet, mais potentiellement plus avantageux.
| Montant annuel des loyers | Régime |
|---|---|
| Moins de 15 000 € | Micro-foncier : abattement 30 % |
| Plus de 15 000 € ou sur option | Régime réel : déduction des charges réelles |
Fiscalité de la location meublée à l’année
S'agissant de la fiscalité en meublé, la location meublée, à l’année, est considérée comme une activité commerciale. Vous êtes donc imposé dans la catégorie des BIC, avec deux régimes au choix selon le niveau de recettes perçues : le micro-BIC ou le réel simplifié.
| Montant annuel des recettes | Régime |
|---|---|
| Moins de 77 700 € | Micro-BIC : abattement 50 % |
| Plus de 77 700 € ou sur option | Régime réel simplifié : déduction amortissements, charges |
Fiscalité de la location saisonnière : changements majeurs en 2025
La fiscalité des locations touristiques change profondément en 2025. Le gouvernement a revu à la baisse les taux d’abattement applicables dans le cadre du régime micro-BIC. Cette réforme vise à rapprocher la fiscalité des meublés de tourisme de celle des autres formes de location.
📉 Baisse des abattements forfaitaires
| Type de location | Revenus de 2024 | Revenus de 2025 |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % |
| Meublé de tourisme classé | 71 % | 50 % |
| Chambre d’hôtes | 71 % | 50 % |
| Location meublée à l’année | 50 % | 50 % |
💡 Compte tenu de cette forte baisse, PAP recommande aux bailleurs qui louent l’essentiel de l’année à des touristes de consulter un comptable dès maintenant pour voir du réel ou du micro-BIC lequel des régimes est le plus adapté.
🔻 Baisse des seuils du régime micro-BIC
En plus des abattements, les seuils qui permettent de bénéficier du régime micro-BIC sont revus à la baisse en 2025. Résultat : de nombreux bailleurs basculeront automatiquement dans le régime réel, souvent plus complexe à gérer, mais parfois plus avantageux si l’on peut déduire de nombreuses charges.
| Type de location | Seuil en 2024 | Seuil en 2025 |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 € | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 188 700 € | 77 700 € |
| Chambre d’hôtes | 188 700 € | 77 700 € |
| Location meublée à l’année | 77 700 € | 77 700 € |
⚠️ Ce qu’il faut retenir : à partir de 2025, le régime réel devient obligatoire dès 15 000 € de recettes pour les locations touristiques non classées. L’abattement diminue fortement, ce qui renforce l’intérêt d’opter pour le régime réel même en dessous des seuils.
💡 PAP recommande aux bailleurs qui font de la location saisonnière l’essentiel de l’année de consulter un comptable pour étudier cette option.
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Comment déclarer ses revenus locatifs ?
Selon le type de location et le régime fiscal applicable, les formulaires à remplir ne sont pas les mêmes dans la déclaration de revenus. Voici un récapitulatif pour ne pas se tromper.
| Type de location | Formulaire à utiliser |
| Location vide | 2042 (micro) ou 2044 (réel) |
| Location meublée à l’année | 2042 C Pro |
| Location saisonnière | 2042 C Pro |
| Local commercial, garage | 2042 ou 2044 selon le régime |
Le cas particulier de la location meublée au réel
Pour une location meublée au régime réel, il faut remplir plusieurs formulaires, car l’imposition se fait dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), comme pour une activité professionnelle. Voici les détails :
| Formulaire | Utilité |
|---|---|
| 2031-SD | Déclaration de résultat BIC (obligatoire pour tous les loueurs au réel) |
| Liasse n° 2050-SD à 2059-G-SD pour le réel normal Liasse n° 2033-A-SD à G-SD pour le réel simplifié. | Annexes comptables simplifiées ou complètes, selon votre régime (simplifié ou normal) |
| 2042 C PRO | Déclaration complémentaire des revenus professionnels (pour reporter le résultat BIC dans votre déclaration de revenus personnelle) |
🧾 Cas particuliers
- Si vous louez via une société soumise à l’impôt sur le revenu (ex : SCI non soumise à l’IS), ce sont les associés qui doivent déclarer leur quote-part sur la 2042 C PRO.
- Si vous êtes en nom propre et avez opté pour le régime réel, vous devez tenir une comptabilité et éventuellement vous inscrire au RCS si votre activité est considérée comme professionnelle (revenus > 23 000 € + inscription).
📌 En cas de doute, il est fortement conseillé de passer par un comptable pour éviter les erreurs de déclaration, surtout depuis la réforme Le Meur.
💡 À noter : le régime réel implique des obligations comptables (bilan, compte de résultat…). Il est vivement conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable, surtout si vous louez en meublé ou en saisonnier avec des revenus significatifs. Cette observation revêt une pertinence accrue depuis l'entrée en vigueur de la réforme Le Meur.
📅 Consultez les dates limites de déclaration 2025
Peut-on changer de régime fiscal ?
Oui, vous pouvez opter volontairement pour le régime réel, même si vous êtes éligible au régime micro. Cette option est valable pour trois ans et peut s’avérer fiscalement plus avantageuse, en particulier si :
- Vous avez effectué des travaux importants,
- Vous remboursez un emprunt immobilier,
- Vous avez d’autres charges réelles à déduire.
Ce qu’il faut retenir
- En 2025, la fiscalité des locations saisonnières devient nettement moins avantageuse en micro-BIC.
- Le régime réel devient incontournable pour de nombreux bailleurs.
- Bien choisir son régime permet de réduire sa base imposable, voire de dégager un revenu locatif net d’impôt en cas de charges importantes.
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