La loi Malraux

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Vous réalisez un investissement locatif dans un bâtiment situé dans des secteurs sauvegardés ou protégés ? La loi Malraux vous permet de déduire jusqu'à 36.000 € directement de vos impôts. Comment ça marche ? Quelles sont les règles à respecter ?

Avec la loi Malraux, les belles pierres bénéficient elles aussi d'avantages fiscaux. Le principe : vous achetez un bâtiment dans certains secteurs à l'intérêt architectural et patrimonial reconnu. Vous réalisez des travaux de rénovation. Vous louez les logements. Dès lors, vous déduisez une partie du prix des travaux directement de vos impôts. Un bonus qui atteint selon les secteurs un maximum de 27.000 € ou 36.000 € par an.

Pour bénéficier de ce bonus fiscal, vous devez respecter toute une série de conditions.

  • Le bâtiment doit obligatoirement être situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ou une Zone du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP);
  • le bâtiment doit faire l'objet d'une restauration complète et pas d'une simple rénovation ;
  • les travaux sont toujours menés sous l'autorité de l'architecte des Bâtiments de France (ABF) ;
  • vous devez mettre les logements en location au minimum pendant neuf ans.

La réduction d'impôts Malraux

L'avantage fiscal Malraux est une réduction d'impôts. Pour la calculer, on applique un pourcentage sur un montant de travaux. Ce dernier est plafonné à 100.000 € par an. Le prix de l'immeuble n'entre pas dans le calcul de la défiscalisation.

  • En secteur sauvegardé et dans les quartiers anciens dégradés, la réduction d'impôts est égale à 36 % du montant des travaux. Elle s'élève à 36.000 € maximum.
  • En ZPPAUP et dans les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, le pourcentage est fixé à 27 % du montant des travaux. La réduction d'impôts ne peut donc pas dépasser 27.000 €.

Si le montant à déduire dépasse les plafonds annuels, vous ne pouvez pas reporter l'excédent sur votre impôt des années suivantes. Le surplus est donc perdu.

Contrairement au régime classique de la location vide, vous ne pouvez pas déduire de vos revenus locatifs les travaux pris en compte par la réduction Malraux. En revanche, les autres travaux et les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.

Exemples de déduction Malraux

La réduction Malraux s'étale sur un délai de quatre ans maximum, le temps que les travaux de restauration soient réalisés. Elle peut être prolongée d'un an en cas de fouilles archéologiques.

  • Vous achetez un immeuble pour 50.000 € en secteur sauvegardé. Vous faites 100.000 € de travaux sur un an. Vous déduisez 36.000 € de vos impôts.
  • Toujours pour un immeuble de 50.000 €, vous réalisez 100.000 € de travaux sur deux ans. Chaque année, vous déduirez 18.000 € directement de vos impôts.
  • Pour le même bien de 50.000 € et le même montant de travaux mais pour un chantier qui dure trois ans, la réduction d'impôts atteint 12.000 € par an.

Au regard des sommes engagées pour l'achat comme pour les travaux et compte tenu des délais de chantier qui décalent la mise en location, et donc la perception des loyers, l'investisseur en Malraux doit disposer de solides moyens financiers. D'une façon générale, les spécialistes estiment que ce dispositif de défiscalisation s'adresse aux particuliers imposés dans la plus haute tranche marginale d'imposition (41 %) ou dans la tranche à 30 % s'ils perçoivent des revenus fonciers issus d'autres locations.

Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux

Elles tiennent au type de logement, à son adresse et à la nature des travaux. Vous devez également vous engager à louer les logements.

Le contribuable

L'avantage fiscal concerne les particuliers personnes physiques. Les sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent en bénéficier si les associés déclarent leurs loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Toutes les structures imposables à l'impôt sur les sociétés (IS) sont exclues du dispositif.

Les immeubles

Les bâtiments doivent obligatoirement être situés dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ou dans une Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP). Ces secteurs sont dans l'immense majorité des cas situés dans les centres-ville historiques. La liste est disponible sur le site du ministère de la Culture : www.culture.gouv.fr

En Malraux, les immeubles sont obligatoirement destinés à l'habitation. Il peut s'agir de logements ou de locaux transformés en logements. Un hôtel particulier à usage de bureaux reconverti en immeuble d'habitation, par exemple, entre dans le champ d'application du dispositif.

Les travaux

Ils doivent toujours faire l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet. L'immeuble doit être complètement restauré. Une simple rénovation ne suffit pas. Sont ainsi concernés par le Malraux les travaux de démolition, de toiture, ceux concernant les murs extérieurs, l'amélioration de l'habitat, l'entretien, ou encore ceux qui sont reconnus d'utilité publique. Les travaux d'agrandissement sont exclus du dispositif.

Les travaux doivent être réalisés dans les trois ans qui suivent la date de délivrance du permis de construire ou l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable.

Les travaux doivent être suivis par l'architecte des Bâtiments de France (ABF). Il veille au bon déroulement du chantier et au respect des règles tenant à la préservation du patrimoine.

Pour entrer dans le cadre de la loi Malraux, les travaux doivent faire l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP), sauf si l'immeuble entre dans le champ d'un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé par la commune.

L'engagement de location

Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, vous devez obligatoirement louer les logements pendant neuf ans, de manière effective et continue, à usage de résidence principale du locataire. Il s'agit toujours d'une location vide. Vos locataires doivent être détachés de votre foyer fiscal. La location à vos ascendants et descendants est interdite dans le cadre du Malraux. Enfin, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

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