Location : comment calculer la vétusté du mobilier ?

Principes de base pour calculer la vétusté

Le calcul de la vétusté repose principalement sur deux éléments.

1️⃣ La durée de vie estimée du meuble ou de l'équipement

Cela dépend du type de mobilier ou d'équipement. Par exemple, un canapé aura une durée de vie différente d’un réfrigérateur ou d’une table. De même que la durée de vie d'une peinture ne sera pas la même que celle d'un parquet.

2️⃣ L'âge du meuble ou de l'équipement

Il s'agit du nombre d'années depuis l'achat ou la mise en service du mobilier/équipement.

Comment calculer la vétusté ?

Pour pouvoir calculer la vétusté d'un équipement, il faut un barème auquel adosser le calcul : c'est le rôle d'une grille de vétusté. Il n'existe pas de grille de vétusté officielle, la réglementation propose simplement l'alternative de choisir une grille de vétusté parmi celles ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location » au moment de la signature du bail.

Ces accords collectifs se réfèrent souvent aux logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré. Il peut également s'agir des accords conclus par des investisseurs institutionnels tels que les banques ou les assurances.

🧮 La formule de calcul à connaître absolument

La formule pour calculer le taux de vétusté est la suivante : vétusté = (âge de l'équipement/durée de vie estimée) x 100. Une fois cette formule appliquée, vous obtenez un taux que vous allez appliquer à la valeur de l'équipement à l'instant T. Il y a deux types de valeurs que vous pouvez prendre en compte.

👉 La valeur de l'équipement au moment de l'entrée dans les lieux

C'est le cas lorsqu’un meuble a été dégradé, mais ne nécessite pas obligatoirement de réparation. Dans ce cas, il faut prendre en compte sa valeur au moment de son achat et lui appliquer le taux de vétusté au moment de la sortie du locataire par exemple, afin de retenir le montant adéquat au locataire.

👉 Le coût de la réfection ou du remplacement de l'équipement

À la sortie du locataire, si des dégradations notées nécessitent par exemple de refaire la peinture, on va calculer le taux de vétusté par rapport à la peinture qu'il faut refaire, puis on va appliquer ce taux au coût de la réfection pour connaître le montant dont le locataire est redevable. Exemples de durée de vie d'équipements selon notre grille de vétusté :

• moquette : 8 ans ;
• carrelage : 30 ans ;
• gros électroménager : 8 ans ;
• literie : 10 ans.

Calcul de la vétusté : moquette et literie

💡 Exemple pour une peinture murale ou un papier peint

Selon notre grille de vétusté, un revêtement de mur (papier peint ou peinture) a une durée de vie estimée de 10 ans. Posé il y a 6 ans, son taux de vétusté = (6 ans/10 ans) x 100 = 60 %.

Le revêtement de mur a perdu 60 % de sa valeur d’origine à cause de la vétusté.

💡 Exemple pour un mobilier courant

Un mobilier courant de type canapé ou fauteuil a une durée de vie de 8 ans. Acheté il y a 8 ans, son taux de vétusté = (8 ans/8 ans) x 100 = 100 %.

Le mobilier a donc perdu 100 % de sa valeur et sa réparation ou son remplacement ne peuvent pas faire l'objet d'un remboursement du locataire.

Mais au fait, c'est quoi au juste la vétusté ?

La vétusté désigne l’usure normale d’un bien ou d’un équipement dû au temps, à l’usage ou aux conditions naturelles. Il s'agit d'une dégradation progressive qui survient inévitablement, même en cas d’entretien régulier et de soin. Chaque bien a sa propre durée de vie, qui dépend de son type ou de son équipement. Certains objets se détériorent plus vite que d'autres, par exemple un matelas par rapport à une table en bois.

🙋‍♀️ Dans les relations locatives, cela permet d'évaluer la perte de valeur des équipements et des biens au fil du temps.

Pourquoi la vétusté est-elle importante ?

La prise en compte de la vétusté permet une évaluation juste de la valeur des biens. Elle assure que la valeur d'un bien reflète son état réel. En location, elle évite que le locataire soit tenu responsable de l'usure normale du bien, qui est une conséquence inévitable de son usage.

La vétusté permet de différencier l'usure normale du logement et de ses équipements des dégradations imputables au locataire. Lors de l'état des lieux de sortie, le propriétaire doit tenir compte de la vétusté pour évaluer les éventuelles réparations ou retenues sur le dépôt de garantie.