Votre locataire a disparu : pouvez-vous récupérer le logement ?

L’absence prolongée ne suffit pas à « reprendre » le logement

C’est une scène que beaucoup de propriétaires connaissent : des volets qui restent obstinément fermés, une boîte aux lettres qui déborde, aucun signe de vie depuis des semaines. Le voisin du dessus vous glisse que « le locataire a été hospitalisé », un autre évoque une incarcération ou un départ définitif en EHPAD. Pourtant, sur le papier, rien n’a bougé : le bail est toujours en cours, aucun congé n’a été donné, les loyers sont payés.

Le locataire n’est plus physiquement dans les lieux, mais juridiquement, il est toujours chez lui. Le logement n’est ni déserté, ni officiellement libéré.

⚠️ En droit : Aucune des situations suivantes ne permet, à elle seule, de considérer que le logement est abandonné. Tant que le bail n’a pas été résilié et le loyer payé !

• Une hospitalisation de longue durée ;
• Une incarcération ;
• Un placement en hôpital psychiatrique ou en EHPAD ;
• Un déplacement professionnel à l’étranger…

Résidence principale : les dérogations prévues par la loi

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit bien qu’un logement doit être occupé au moins huit mois par an pour qu'il soit considéré comme une résidence principale SAUF en cas de raison de santé, d’obligation professionnelle ou de force majeure. L’absence prolongée ne fait pas perdre au logement son caractère de résidence principale lorsqu’elle est liée :

• À un motif de santé : hospitalisation longue, séjour en établissement spécialisé, entrée en EHPAD, traitements lourds, etc. ;
• À une obligation professionnelle : mutation, mission à l’étranger, déplacement de longue durée ;
• À un cas de force majeure : événement extérieur, imprévisible et irrésistible qui empêche l’occupation (par exemple, certaines catastrophes ou impossibilités matérielles graves).

👉Autrement dit, un locataire hospitalisé pendant dix mois, ou parti quinze mois en mission internationale, ne cesse pas pour autant d’être protégé comme occupant de sa résidence principale. Le propriétaire ne peut pas en déduire que le contrat est « vidé de sa substance » et reprendre les clés de sa propre initiative.

⚠️Ce que le propriétaire ne doit jamais faire !

Même si le locataire ne répond plus, même si la boîte aux lettres déborde, même si les voisins affirment qu’il est parti, le propriétaire ne peut pas* :

• Entrer dans le logement pour « constater la situation »;
• Utiliser un passe ou un double de clés ;
• Changer les serrures pour « sécuriser » le bien ;
• Vider les lieux ou jeter les affaires du locataire ;
• Relouer le logement à une autre personne ;

Le vrai point de bascule, c’est l’impayé !

Un point est fondamental : ce n’est pas l’absence qui déclenche les droits du propriétaire, mais l’apparition de loyers impayés. Tant que les loyers sont payés, qu’aucun trouble particulier n’est constaté et que le contrat suit son cours, l’absence prolongée ne constitue pas un motif de résiliation. Le bailleur n’a alors, en réalité, guère de prise juridique sur la situation.

👉En revanche, si les loyers cessent d’être réglés, la situation change complètement. La cause de l’absence (prison, hôpital, EHPAD, mission à l’étranger) n’empêche pas le propriétaire d’utiliser les mécanismes classiques de la loi de 1989. Tout commence par un courrier de relance, puis, à défaut de règlement, par un commandement de payer visant, le cas échéant, la clause résolutoire du bail.

✉️ Lettre de rappel de loyer impayé

En l’absence de régularisation dans les délais, saisine du juge

• Faire constater la résiliation du bail ;
• Condamner le locataire au paiement des sommes dues ;
• Ordonner l’expulsion.

Le juge tiendra évidemment compte de la situation personnelle du locataire (maladie grave, détention, perte d’autonomie) pour l’octroi de délais de paiement ou pour aménager l’expulsion. L’hospitalisation ou la prison n’immunisent pas le locataire contre une procédure en résiliation pour impayés.