Investissement locatif : quel ticket d'entrée ?

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En jouant sur le prix du logement, la durée du crédit et en tenant compte du loyer, le coût réel de votre investissement peut descendre en dessous de 100 € par mois.

A partir de quelle somme peut-on investir dans l'immobilier locatif ? Pour le savoir, vous devez calculer la somme que vous consacrerez chaque mois au remboursement du prêt qui finance votre opération. C'est avec ce montant que vous évaluerez votre budget.

Pour faire les bons calculs, faites le compte de toutes vos dépenses (crédit de la résidence principale ou loyer, impôts, budget de la famille, emprunts divers, etc.). Une fois la somme fixée, vous déterminez le montant du crédit.

Si vous gagnez 5.000 € net par mois avec 2.000 € de charges fixes, vous calculerez votre capacité d'endettement sur 3.000 €. En respectant la règle des 33 % de capacité d'endettement, vous ne pourrez pas consacrer plus de 1.000 € par mois à votre projet. Avec cette somme, vous empruntez, sur quinze ans à 1,80% assurance incluse (chiffre de septembre 2017), un capital de 157.644 € et vous payez 22.356 € d'intérêts.

Crédit : durée et mensualité

Vous pouvez moduler la somme que vous souhaitez consacrer à votre investissement locatif en jouant sur la durée de remboursement. Avec une échéance de 800 € par mois, vous empruntez 126.115€ à 1,80% sur 15 ans (taux moyen assurance incluse en septembre 2017). C'est un peu juste ? Allongez la durée du prêt. Avec un crédit sur vingt ans à 2,00%, une échéance de 800 € vous permet d'emprunter 158.139 €. La mensualité est trop élevée ? Là encore, allongez la durée de remboursement. Pour un capital de 150.000 € avec un prêt à 2,00 % sur vingt ans, vous remboursez 759 € par mois.

Vous achetez un studio d'une vingtaine de mètres carrés à Toulouse. Prix : 80.000 €. Pour un prêt de ce montant à 1,80% assurance incluse sur 15 ans, vous remboursez 507 € par mois. Avec un loyer mensuel de 380 €, vous devrez, chaque mois, sortir 127 € de votre poche. Avec un crédit à 2,00% sur vingt ans, vous remboursez 405 € par mois. Vous ne décaissez plus que 25 € par mois.

Le loyer fait baisser les sommes que vous consacrez réellement à votre investissement. Si vous remboursez 600 € par mois avec un loyer de 400 €, vous payez en fait 200 € par mois. Ces montants réellement déboursés ne constituent pas votre ticket d'entrée. Ce dernier est déterminé par votre capacité d'endettement, qui vous permet de calculer votre mensualité de crédit. Mais attention : vous devez tenir compte du risque locatif et de la vacance éventuelle entre deux locations. C'est pour cette raison que les banques, lorsqu'elles accordent un prêt immobilier aux investisseurs, ne prennent pas 100% du loyer en compte. En général, elles tablent sur 50 à 70% du loyer.

Visez les studios

Les petites surfaces sont par définition les plus abordables. Dans les grandes métropoles régionales, où la demande locative est forte, vous trouverez des studios à 80.000 ou 90.000 €, voire moins dans certains cas. Soit un ticket d'entrée de l'ordre de 500 à 600 € par mois.

Studettes, studios et T1 résistent mieux à un éventuel retournement du marché immobilier. Ils sont plus faciles à revendre. Leur rentabilité est proportionnellement plus élevée que celle des grandes surfaces.

Conseil : Tenez compte de la spécificité de ce type de bien. Avec un turn-over locatif plus élevé, les frais de gestion sont plus importants que ceux d'une moyenne ou d'une grande surface, ce qui augmente le risque.

Rez-de-chaussée : une bonne affaire

Pour minorer votre ticket d'entrée, vous pouvez vous orienter vers un appartement en rez-de-chaussée. En termes de prix, ces biens immobiliers sont plus abordables que les logements en étage. En termes de loyers, la différence est moins importante. Autre conséquence : la rentabilité locative est plus importante. Une piste à privilégier dans les communes à forte demande locative.

Conseil :  choisissez un bien confortable, assez lumineux et peu exposé aux bruits et autres nuisances. Vous devez séduire les locataires. Et vous devrez trouver facilement un acquéreur lorsque vous revendrez.

Acheter un logement avec travaux

Vous pouvez opter pour un logement avec travaux. Le prix de vente sera moins élevé que pour un bien en parfait état. Vous devrez financer ces travaux. Ce qui augmente le budget. Mais ces dépenses sont déductibles de vos revenus locatifs. Vous pouvez ainsi créer ce que l'on nomme des déficits fonciers. Vous retranchez en effet le coût des travaux lorsque vous déclarez vos loyers au fisc. Vous diminuez ainsi votre base imposable. Si un déficit apparaît, il est reportable sur vos revenus à hauteur de 10.700 € par an. Ce qui, là encore fait baisser votre base imposable. Pour en savoir plus, voir nos dossiers sur la fiscalité immobilière et sur les revenus fonciers.

Conseil : le montant prévisionnel des travaux doit être précisément évalué pour contrôler votre budget. N'hésitez pas à consulter un artisan de confiance pour vous donner une idée précise du chantier et de son coût.

Miser sur les quartiers en rénovation

Pour trouver moins cher, vous pouvez chercher dans des quartiers moins cotés. Mais attention : soyez très vigilant sur la proximité des transports, la qualité du bien, la copropriété, mais aussi sur la qualité de vie que vous offrirez à votre locataire. L'idéal : miser sur un site qui va être rénové, qui va accueillir de nouveaux aménagements, de nouveaux moyens de transport. Outre un ticket d'entrée modéré, un logement ainsi placé a de fortes chances de prendre beaucoup de valeur sur le long terme.

Conseil : veillez à la qualité de l'emplacement. Vous devez trouver facilement un locataire mais aussi un acquéreur lorsque vous déciderez de vendre ce logement. Pour en savoir plus, consulyez notre article sur le choix de l'emplacement.

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