Investissement locatif : quel ticket d'entrée ?

A partir de quelle somme peut-on investir dans l'immobilier locatif ? Pour le savoir, vous devez calculer la somme que vous consacrerez chaque mois au remboursement du prêt qui finance votre opération. C'est avec ce montant que vous évaluerez votre budget.

Pour faire les bons calculs, faites le compte de toutes vos dépenses (crédit de la résidence principale ou loyer, impôts, budget de la famille, emprunts divers, etc.). Une fois la somme fixée, vous déterminez le montant du crédit.

Si vous gagnez 5 000 € net par mois avec 2 000 € de charges fixes, vous calculerez votre capacité d'endettement sur 3 000 €. En respectant la règle des 33 % de capacité d'endettement, vous ne pourrez pas consacrer plus de 1 000 € par mois à votre projet. Avec cette somme, vous empruntez, sur quinze ans à 1,80% assurance incluse (chiffre de septembre 2017), un capital de 157 644 € et vous payez 22 356 € d'intérêts.

Crédit : durée et mensualité

Vous pouvez moduler la somme que vous souhaitez consacrer à votre investissement locatif en jouant sur la durée de remboursement. Avec une échéance de 800 € par mois, vous empruntez 126 115€ à 1,80% sur 15 ans (taux moyen assurance incluse en septembre 2017). C'est un peu juste ? Allongez la durée du prêt. Avec un crédit sur vingt ans à 2,00%, une échéance de 800 € vous permet d'emprunter 158 139 €. La mensualité est trop élevée ? Là encore, allongez la durée de remboursement. Pour un capital de 150 000 € avec un prêt à 2,00 % sur vingt ans, vous remboursez 759 € par mois.

Le loyer fait baisser les sommes que vous consacrez réellement à votre investissement. Si vous remboursez 600 € par mois avec un loyer de 400 €, vous payez en fait 200 € par mois. Ces montants réellement déboursés ne constituent pas votre ticket d'entrée. Ce dernier est déterminé par votre capacité d'endettement, qui vous permet de calculer votre mensualité de crédit. Mais attention : vous devez tenir compte du risque locatif et de la vacance éventuelle entre deux locations. C'est pour cette raison que les banques, lorsqu'elles accordent un prêt immobilier aux investisseurs, ne prennent pas 100% du loyer en compte. En général, elles tablent sur 50 à 70% du loyer.

Visez les studios

Les petites surfaces sont par définition les plus abordables. Dans les grandes métropoles régionales, où la demande locative est forte, vous trouverez des studios à 80 000 ou 90 000 €, voire moins dans certains cas. Soit un ticket d'entrée de l'ordre de 500 à 600 € par mois.

Studettes, studios et T1 résistent mieux à un éventuel retournement du marché immobilier. Ils sont plus faciles à revendre. Leur rentabilité est proportionnellement plus élevée que celle des grandes surfaces.

Rez-de-chaussée : une bonne affaire

Pour minorer votre ticket d'entrée, vous pouvez vous orienter vers un appartement en rez-de-chaussée. En termes de prix, ces biens immobiliers sont plus abordables que les logements en étage. En termes de loyers, la différence est moins importante. Autre conséquence : la rentabilité locative est plus importante. Une piste à privilégier dans les communes à forte demande locative.

Acheter un logement avec travaux

Vous pouvez opter pour un logement avec travaux. Le prix de vente sera moins élevé que pour un bien en parfait état. Vous devrez financer ces travaux. Ce qui augmente le budget. Mais ces dépenses sont déductibles de vos revenus locatifs. Vous pouvez ainsi créer ce que l'on nomme des déficits fonciers. Vous retranchez en effet le coût des travaux lorsque vous déclarez vos loyers au fisc. Vous diminuez ainsi votre base imposable. Si un déficit apparaît, il est reportable sur vos revenus à hauteur de 10 700 € par an. Ce qui, là encore fait baisser votre base imposable. Pour en savoir plus, voir nos dossiers sur la fiscalité immobilière et sur les revenus fonciers.

Miser sur les quartiers en rénovation

Pour trouver moins cher, vous pouvez chercher dans des quartiers moins cotés. Mais attention : soyez très vigilant sur la proximité des transports, la qualité du bien, la copropriété, mais aussi sur la qualité de vie que vous offrirez à votre locataire. L'idéal : miser sur un site qui va être rénové, qui va accueillir de nouveaux aménagements, de nouveaux moyens de transport. Outre un ticket d'entrée modéré, un logement ainsi placé a de fortes chances de prendre beaucoup de valeur sur le long terme.