Investissement locatif : comment éviter les pièges des simulations financières ?

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Loyers surévalués, revenus fonciers non imposés, les simulateurs dédiés à l’investissement locatif sont loin d’être fiables. Nos conseils pour ne pas se tromper.

Mon investissement sera-t-il rentable ? C’est la question que se posent les particuliers qui se lancent dans l’investissement locatif. Une préoccupation plus aigüe pour ceux et celles qui investissent pour la première fois ! Choisir un programme immobilier est d’autant plus difficile que les simulateurs d’investissement locatif sont rarement fiables. Revue de détail sur les principaux écueils identifiés sur les sites consacrés au dispositif Pinel. Ce dernier permet aux contribuables de réduire de leurs impôts jusqu’à 21% du prix d’un logement neuf, plafonné à 300.000 €, qui doit être loué pendant une période de 12 ans à des plafonds de loyers définis selon les secteurs géographiques.

Les pièges des simulateurs d’investissement

  • Les loyers surévalués
  • La fiscalisation des loyers oubliée
  • Un effort de trésorerie allégé dès la première année
  • Un prix de revente du logement surévalué

Un taux de défiscalisation alléchant

C’est une constante : toutes les simulations sont calculées sur la base d’une location du bien pendant 9 ans avec à la clé un taux de défiscalisation de 18%. Une durée qui permet de maximiser la réduction d’impôt, celle-ci atteignant 2% par an. Si vous louez pendant 12 ans, la réduction d’impôt atteindra 21% mais vous ne défiscaliserez seulement que 1% par an lors des 10, 11 et 12e année.

Notre conseil 
: demandez une simulation sur 12 ans avec le taux de 21%. Il ne faut jamais oublier que la rentabilité d’un investissement immobilier se juge toujours sur le long terme, soit une dizaine d’années au minimum.

Un effort de trésorerie moindre dès la première année

Les simulations calculent souvent l’effort de trésorerie de l’investisseur dès la première année en tenant compte de la réduction fiscale dont il bénéficie. Mais celle-ci n'est valable que lors de votre déclaration d'impôt effectuée à l’année N+1. La première année, ce sont donc les loyers encaissés et votre trésorerie qui devront assurer le paiement de vos différentes charges : échéances de crédit, charges de copropriété.

Notre conseil : calculez la faisabilité de votre investissement à l’année N+1.   

Loyers généreux dans la simulation de l’investissement

Les loyers retenus par les simulateurs correspondant aux plafonds définis par la loi Pinel sont parfois supérieurs à ceux du marché. De même, la location du parking est souvent ajoutée au loyer du logement gonflant artificiellement les revenus fonciers du bailleur, la rentabilité et diminuant l’effort de trésorerie. Si la possession d’un parking est un atout non négligeable pour le locataire, c’est une prestation intégrée dans la location du logement qui ne doit pas faire l’objet d’un loyer supplémentaire.

La vacance locative

Même si le marché locatif se porte bien dans la plupart des grandes agglomérations (Toulouse, Lyon, Bordeaux), les bailleurs doivent être conscients qu’il peut y avoir une vacance locative, une hypothèse balayée par les simulateurs. Rares sont ceux qui prévoient en effet une telle éventualité. Pourtant, il peut y avoir un mois de carence entre le départ et l’arrivée d’un nouveau locataire. Une perte de loyer qui n’est pas couverte par les assurances qui prévoient le plus souvent un mois de carence avant de rembourser le bailleur. Une perte sèche qui impacte la trésorerie et la rentabilité de l’opération. « Sans oublier les frais de relocation facturés par l’agence immobilière qui, ajoutés à la carence locative, représentent une perte de deux mois de loyers tous les deux ans », rappelle Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, spécialisée dans la vente d’immobilier géré.

Notre conseil : vérifiez les loyers pratiqués dans la ville qui accueillera votre programme immobilier. Et prévoyez dans votre plan de financement une marge de sécurité vous permettant de faire face à un loyer inférieur à ce qui avait été prévu lors de l’achat du bien et à une absence de loyer pendant un mois. Votre épargne doit vous permettre de faire face à ces aléas sans remettre en cause votre investissement.

Des revenus fonciers exemptés d’impôt

Les simulateurs oublient souvent de tenir compte des revenus fonciers dans le calcul de la rentabilité de l’investissement. Or comme tout revenu, les loyers sont imposés au même taux que vos salaires… Si les premières années, l’imposition de ces revenus est nulle grâce aux intérêts d’emprunt, primes d’assurances, frais de gestion locative, qui sont déduits des loyers, vous devrez ensuite payer des impôts dès que vous rembourserez plus de capital que d’intérêts. Ce qui arrive d’autant plus vite que le montant des intérêts est faible compte tenu des taux de crédit très bon marché dont bénéficient les emprunteurs.

Notre conseil : calculez les impôts qui seront générés par vos loyers selon votre taux d’imposition et vérifiez que votre réduction d’impôt sera suffisante pour les absorber et réduire l’imposition de vos autres revenus si la défiscalisation est votre premier objectif.

Un logement revendu au prix d’achat

La rentabilité totale de votre investissement est conditionnée par le prix auquel vous revendrez votre logement. Dans de nombreuses simulations, le prix de revente de votre bien est équivalent au prix d’achat. Ce qui dans 98% des cas est irréaliste ! Excepté un emplacement excellent – centre-ville, quartiers résidentiels très recherchés – qui justifie un prix stable, les appartements se revendent généralement une dizaine d’années plus tard avec une décote moyenne comprise entre 30 et 40%.

Notre conseil : prenez comme hypothèse une baisse de 30% du prix d’achat de votre logement lors de la revente, une estimation qui peut évoluer fortement à la hausse comme le rappelle Benjamin Nicaise : « Si la résidence a été vendue à 70% en défiscalisation, tous les investisseurs revendront en même temps leurs biens à un horizon de 10 ans, au terme de la loi de défiscalisation. La moins-value latente risque alors d’exploser ! ». Pour choisir le bon tempo pour vendre votre bien et déterminer son prix, consultez votre échéancier de crédit. Vérifiez le montant des capitaux restant dus (CRD) à l’issue de la période de défiscalisation choisie (6, 9 ou 12 ans) et comparez-le avec le prix de vente d’un appartement de même typologie dans l’ancien. Si le montant des CRD est inférieur d’au moins 15% au prix du marché, vous pouvez vendre. Dans le cas contraire, mieux vaut attendre quelques années, quitte à voir ses impôts augmenter avec les loyers perçus.

Calculez vous-même votre investissement locatif
Il est difficile d’évaluer avec justesse la rentabilité d’un investissement locatif tant les simulateurs enjolivent souvent la réalité. Vous pouvez utiliser gratuitement le simulateur mis en ligne sur le site de l’Anil : www.anil.org ou demander aux professionnels qui réalisent les simulations de modifier les critères selon vos souhaits.
Autre piste : faire vos propres calculs, une méthode un peu plus longue mais tout aussi efficace et formatrice pour vos recherches immobilières. Déduisez de vos loyers annuels les intérêts d’emprunt de votre crédit en consultant votre échéancier. Si le solde est positif, déduisez les frais de gestion de votre bien, les primes d’assurances, les assurances de prêt, la taxe foncière. Si le solde est positif, ces revenus seront imposés. Ajoutez-les à vos autres revenus. Déduisez de vos impôts chaque année – sauf la première année en raison de l’imposition N+1 – 2% du montant du logement acheté, augmentés des frais de notaire, si vous avez choisi de louer votre bien 6 ou 9 ans.  

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