Investissement locatif : comment éviter les pièges des simulations financières ?
Loyers surévalués, revenus fonciers non imposés, les simulateurs dédiés à l’investissement locatif sont loin d’être fiables. Nos conseils pour ne pas se tromper.
Mon investissement sera-t-il rentable ? Cest la question que se posent les particuliers qui se lancent dans linvestissement locatif. Une préoccupation plus aigüe pour ceux et celles qui investissent pour la première fois ! Choisir un programme immobilier est dautant plus difficile que les simulateurs dinvestissement locatif sont rarement fiables. Revue de détail sur les principaux écueils identifiés sur les sites consacrés au dispositif Pinel. Ce dernier permet aux contribuables de réduire de leurs impôts jusquà 21% du prix dun logement neuf, plafonné à 300 000 €, qui doit être loué pendant une période de 12 ans à des plafonds de loyers définis selon les secteurs géographiques.
Les pièges des simulateurs dinvestissement
- Les loyers surévalués
- La fiscalisation des loyers oubliée
- Un effort de trésorerie allégé dès la première année
- Un prix de revente du logement surévalué
Un taux de défiscalisation alléchant
Cest une constante : toutes les simulations sont calculées sur la base dune location du bien pendant 9 ans avec à la clé un taux de défiscalisation de 18%. Une durée qui permet de maximiser la réduction dimpôt, celle-ci atteignant 2% par an. Si vous louez pendant 12 ans, la réduction dimpôt atteindra 21% mais vous ne défiscaliserez seulement que 1% par an lors des 10, 11 et 12e année.
Notre conseil : demandez une simulation sur 12 ans avec le taux de 21%. Il ne faut jamais oublier que la rentabilité dun investissement immobilier se juge toujours sur le long terme, soit une dizaine dannées au minimum.
Un effort de trésorerie moindre dès la première année
Les simulations calculent souvent leffort de trésorerie de linvestisseur dès la première année en tenant compte de la réduction fiscale dont il bénéficie. Mais celle-ci n'est valable que lors de votre déclaration d'impôt effectuée à lannée N+1. La première année, ce sont donc les loyers encaissés et votre trésorerie qui devront assurer le paiement de vos différentes charges : échéances de crédit, charges de copropriété.
Notre conseil : calculez la faisabilité de votre investissement à lannée N+1.
Loyers généreux dans la simulation de linvestissement
Les loyers retenus par les simulateurs correspondant aux plafonds définis par la loi Pinel sont parfois supérieurs à ceux du marché. De même, la location du parking est souvent ajoutée au loyer du logement gonflant artificiellement les revenus fonciers du bailleur, la rentabilité et diminuant leffort de trésorerie. Si la possession dun parking est un atout non négligeable pour le locataire, cest une prestation intégrée dans la location du logement qui ne doit pas faire lobjet dun loyer supplémentaire.
La vacance locative
Même si le marché locatif se porte bien dans la plupart des grandes agglomérations (Toulouse, Lyon, Bordeaux), les bailleurs doivent être conscients quil peut y avoir une vacance locative, une hypothèse balayée par les simulateurs. Rares sont ceux qui prévoient en effet une telle éventualité. Pourtant, il peut y avoir un mois de carence entre le départ et larrivée dun nouveau locataire. Une perte de loyer qui nest pas couverte par les assurances qui prévoient le plus souvent un mois de carence avant de rembourser le bailleur. Une perte sèche qui impacte la trésorerie et la rentabilité de lopération. « Sans oublier les frais de relocation facturés par lagence immobilière qui, ajoutés à la carence locative, représentent une perte de deux mois de loyers tous les deux ans », rappelle Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, spécialisée dans la vente dimmobilier géré.
Notre conseil : vérifiez les loyers pratiqués dans la ville qui accueillera votre programme immobilier. Et prévoyez dans votre plan de financement une marge de sécurité vous permettant de faire face à un loyer inférieur à ce qui avait été prévu lors de lachat du bien et à une absence de loyer pendant un mois. Votre épargne doit vous permettre de faire face à ces aléas sans remettre en cause votre investissement.
Des revenus fonciers exemptés dimpôt
Les simulateurs oublient souvent de tenir compte des revenus fonciers dans le calcul de la rentabilité de linvestissement. Or comme tout revenu, les loyers sont imposés au même taux que vos salaires
Si les premières années, limposition de ces revenus est nulle grâce aux intérêts demprunt, primes dassurances, frais de gestion locative, qui sont déduits des loyers, vous devrez ensuite payer des impôts dès que vous rembourserez plus de capital que dintérêts. Ce qui arrive dautant plus vite que le montant des intérêts est faible compte tenu des taux de crédit très bon marché dont bénéficient les emprunteurs.
Notre conseil : calculez les impôts qui seront générés par vos loyers selon votre taux dimposition et vérifiez que votre réduction dimpôt sera suffisante pour les absorber et réduire limposition de vos autres revenus si la défiscalisation est votre premier objectif.
Un logement revendu au prix dachat
La rentabilité totale de votre investissement est conditionnée par le prix auquel vous revendrez votre logement. Dans de nombreuses simulations, le prix de revente de votre bien est équivalent au prix dachat. Ce qui dans 98% des cas est irréaliste ! Excepté un emplacement excellent centre-ville, quartiers résidentiels très recherchés qui justifie un prix stable, les appartements se revendent généralement une dizaine dannées plus tard avec une décote moyenne comprise entre 30 et 40%.
Notre conseil : prenez comme hypothèse une baisse de 30% du prix dachat de votre logement lors de la revente, une estimation qui peut évoluer fortement à la hausse comme le rappelle Benjamin Nicaise : « Si la résidence a été vendue à 70% en défiscalisation, tous les investisseurs revendront en même temps leurs biens à un horizon de 10 ans, au terme de la loi de défiscalisation. La moins-value latente risque alors dexploser ! ». Pour choisir le bon tempo pour vendre votre bien et déterminer son prix, consultez votre échéancier de crédit. Vérifiez le montant des capitaux restant dus (CRD) à lissue de la période de défiscalisation choisie (6, 9 ou 12 ans) et comparez-le avec le prix de vente dun appartement de même typologie dans lancien. Si le montant des CRD est inférieur dau moins 15% au prix du marché, vous pouvez vendre. Dans le cas contraire, mieux vaut attendre quelques années, quitte à voir ses impôts augmenter avec les loyers perçus.
Calculez vous-même votre investissement locatif
Il est difficile dévaluer avec justesse la rentabilité dun investissement locatif tant les simulateurs enjolivent souvent la réalité. Vous pouvez utiliser gratuitement le simulateur mis en ligne sur le site de lAnil : www.anil.org ou demander aux professionnels qui réalisent les simulations de modifier les critères selon vos souhaits.
Autre piste : faire vos propres calculs, une méthode un peu plus longue mais tout aussi efficace et formatrice pour vos recherches immobilières. Déduisez de vos loyers annuels les intérêts demprunt de votre crédit en consultant votre échéancier. Si le solde est positif, déduisez les frais de gestion de votre bien, les primes dassurances, les assurances de prêt, la taxe foncière. Si le solde est positif, ces revenus seront imposés. Ajoutez-les à vos autres revenus. Déduisez de vos impôts chaque année sauf la première année en raison de limposition N+1 2% du montant du logement acheté, augmentés des frais de notaire, si vous avez choisi de louer votre bien 6 ou 9 ans.
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