Immobilier : qu'est-ce qui va réellement changer en 2025 pour vous ?

Le projet de loi de finances 2025 concerne l'immobilier et le logement des particuliers. Dans un contexte de rigueur et d'incertitude politique, les réformes, dans leur nature et ampleur, restent incertaines mais seront probablement décevantes. Les professionnels de l'immobilier attendent pourtant des mesures fortes pour relancer le secteur de la construction actuellement en crise tandis que les particuliers attendent des mesures pour pouvoir tout simplement se loger dignement et à un coût abordable.

Dans le domaine crucial de la transition écologique, les travaux de rénovation énergétique des logements seront encore une priorité de 2025. Mais entre un calendrier des interdictions de louer intenable et un diagnostic de performance énergétique (DPE) toujours aussi contesté, les prochains mois promettent d'être mouvementés !

Enfin, une réforme permettra, dès 2025, aux communes de mieux réguler la location de meublés de tourisme et à l'État de les imposer plus fortement.

Budget 2025 : la fiscalité du LMNP dans le viseur

La fiscalité avantageuse de la location meublée est depuis plusieurs années dans le viseur de l'Etat parce que :

• l'avantage par rapport à la fiscalité de la location vide ne se justifie que difficilement ; son bénéfice comparatif pour la société est limité ;
• elle entraîne une désaffection pour la location vide, pourtant la plus utile et protectrice pour le locataire ;
• elle participe à l'essor anarchique des meublés de tourisme, phénomène qui aggrave la crise du logement et déstabilise le marché immobilier dans de plus en plus de régions, notamment les littoraux.

Il y a donc une volonté affichée d'alourdir la fiscalité du meublé pour la rendre moins attrayante et la rapprocher de celle du vide.

👉 Le LMNP au réel moins avantageux dès 2025

Les propriétaires bailleurs de logements meublés disposent d'une alternative en matière d'imposition : le régime forfaitaire (appelé « micro BIC » ou « micro entreprise ») et le régime réel, plus complexe mais aussi (beaucoup) plus avantageux. Ce régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est même jugé trop avantageux pour rester en l'état !

Pour amoindrir l'intérêt du régime fiscal LMNP, le projet de loi de finances entend modifier le calcul de la taxation de la plus-value en cas de revente en procédant à la réintégration des amortissements, ce qui ne se fait pas actuellement. En pratique, cela revient à minorer le prix d'achat du montant des amortissements et donc à augmenter la plus-value réalisée. Cette réforme s'appliquerait aux ventes réalisées à compter du 1er janvier 2025.

💡 Illustration de calcul de la plus-value en LMNP

Vous avez acquis un bien immobilier pour la location meublée au prix de 200 000 € et le revendez pour 400 000 €, après dix années de détention pendant lesquelles vous avez appliqué 60 000 € d’amortissements.

Date	Plus-value brute imposable	Taxation globale (IR + Prélèvements sociaux)
Aujourd'hui	200 000 €	48 181 €
À compter du 1er janvier 2025	260 000 €	72 841 €

👉 Le LMNP au micro-BIC : les meublés de tourisme imposés plus fortement en 2025

Pour lutter contre le trop-plein de meublés de tourisme qui déséquilibre le marché locatif, l'arme fiscale va être utilisée et les loyers tirés des locations de vacances seront plus taxés que précédemment.

Imposition des revenus tirés des locations touristiques non classées

Si les meublés de tourismes non classés bénéficient toujours en 2024 d'un abattement de 50 %, ce taux sera ramené à 30 % en 2025 dans la limite de 15 000 € (contre 77 700 € jusqu'ici).

Attention : au-delà de 15 000 €/an, le régime réel s'impose, ce qui nécessite de tenir une comptabilité. Nous recommandons aux contribuables concernés, qui vont être nombreux du fait de l'abaissement du seuil, de consulter dès à présent un comptable et de ne surtout pas attendre le moment de la déclaration des revenus !

Type de location	Revenus locatifs perçus en 2024	Revenus locatifs perçus en 2025
Meublé de tourisme non classé	Abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes locatives	Abattement forfaitaire de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes locatives

Imposition des revenus tirés des locations touristiques classées

Si les meublés de tourismes classés bénéficient toujours en 2024 d'un abattement de 71 %, une proposition de loi va alourdir leur fiscalité en 2025 avec un abattement forfaitaire ramené de 71 % à 50 %.

Type de location	Revenus locatifs perçus en 2024	Revenus locatifs perçus en 2025
Meublé de tourisme classé	Abattement forfaitaire de 71 % jusqu’à 188 700 €/an	Abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 77 700 €/an

L'imposition des revenus tirés des locations meublées à l'année préservée ?

À ce jour, l'abattement forfaitaire dont bénéficient les propriétaires de logements loués à usage de résidence principale du locataire est de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes locatives par an. C'est le régime fiscal le plus fréquent et le projet de loi de finances ne prévoit pas d'abaisser ce taux.

🙋‍♀️ Néanmoins, rendre moins attractif la fiscalité des BIC et la rapprocher voire l'aligner sur celles des revenus fonciers reste fréquemment évoqué ; c'est notamment :

• la tonalité du rapport rendu à l'été 2024 par Annaïg Le Meur, députée du Finistère, missionnée pour formuler au gouvernement des propositions de réforme de la fiscalité locative ;
• la conclusion d'une note du Conseil des prélèvements obligatoires publié en octobre 2024.

L'avenir de la fiscalité des meublés est donc incertain !

Le PTZ partout en France et pour tous ?

Créé pour favoriser l'accession à la propriété, le prêt à taux zéro est un crédit gratuit qui vient améliorer la solvabilité des primo accédants, sous conditions de ressources. Plusieurs fois remanié, notamment pour coûter moins cher aux finances publiques, le PTZ ne bénéficie aujourd'hui :

• dans le neuf, qu'à ceux qui achètent sur plans un appartement en zone tendue (les grandes agglomérations). Le PTZ ne peut plus financer la construction d'une maison individuelle ;
• dans l'ancien, à ceux qui achètent un logement en zone détendue (villes moyennes et zones rurales) avec l'obligation d'y réaliser d'importants travaux, notamment de rénovation énergétique.

Le Premier ministre Michel Barnier puis son Ministre de l'économie, Antoine Armand, ont déclaré vouloir étendre le PTZ à tout le territoire. Le prêt à taux 0 % sera-t-il vraiment possible partout en France ? La construction d'une maison individuelle sera-t-elle de nouveau éligible ou le rêve pavillonnaire demeurera-t-il interdit ? Il faudra suivre les débats car une véritable universalité du PTZ, dont plus de 70 % des ménages peuvent potentiellement bénéficier, coûterait cher aux finances de l'Etat.

La ministre en charge du Logement, Valérie Létard avait d'ailleurs semblé, dans une récente interview, suggérer la mise en place de garde-fous notamment pour préserver le foncier et limiter l'artificialisation des sols. Le PTZ 2025 reste encore bien flou d'autant que le projet de loi de finances ne dit mot sur le sujet qui fera l'objet d'un prochain amendement du gouvernement.

MaPrimeRénov' 2025 : une cure d'austérité au détriment des travaux

MaPrimeRénov' est l'aide la plus connue pour financer les travaux de rénovation énergétique des logements, y compris ceux mis en location. Tout en affirmant ne pas renoncer à son ambition écologique, le gouvernement acte un projet de budget 2025 qui prévoit une enveloppe destinée au dispositif fortement revue à la baisse.

🙋‍♀️ Reste que le détail de la réforme est à ce jour inconnu ; il pourrait s'agir de donner moins à chacun, d'exclure les plus hauts revenus ou de ne réserver MaPrimeRénov' qu'aux rénovations d'ampleur, certes les plus efficaces mais aussi les moins nombreuses compte tenu de leur coût et de leur complexité.

Si véritablement MaPrimeRénov' est rabotée, cela justifiera d'autant plus un ajustement du calendrier d'interdiction de la location des passoires thermiques qui, déjà intenable, pourra d'autant moins être tenu que les aides financières seront asséchées...

L'investissement locatif Pinel meurt... sans renaître ?

Depuis une trentaine d'années, les dispositifs de défiscalisation dans le neuf s'enchaînent avec l'idée de favoriser la construction de logements aux loyers abordables. L'actuel investissement locatif, le Pinel, doit prendre fin au 31 décembre 2024.

Très attendu par les promoteurs/constructeurs, son successeur se fait attendre et il est même possible qu'il n'en est pas à court terme. Seul un petit sursis (on parle de trois mois soit jusqu'au 1er avril 2025) pourrait être accordé au Pinel afin que les acquéreurs voulant profiter des dernières opportunités en aient réellement le temps.

👉 Le fait pour le gouvernement de ne pas actuellement penser à un nouveau dispositif d'investissement locatif dans le neuf s'explique :

1. Par des raisons budgétaires car la défiscalisation coûte aux finances de l'Etat ;
2. Parce que le bilan du Pinel est jugé mitigé.

La Cour des comptes a ainsi estimé, dans un rapport de septembre 2024, que le dispositif Pinel ne remplit qu’imparfaitement les objectifs de construction et de rénovation de logements dans les zones tendues. Par ailleurs, si le dispositif Pinel permet bien de faire entrer dans des logements de qualité des ménages modestes /intermédiaires, il ne garantit toutefois pas la pérennité du statut intermédiaire du logement. En effet, au-delà de la période d'engagement (douze ans maximum), le loyer peut être déplafonné et les ressources du locataire ne sont plus limitées.

Le DPE toujours dans la tourmente en 2025

Le diagnostic de performance énergétique est tout à la fois peu fiable, malgré des réformes incessantes, et déterminant en matière de vente comme de location, d'où l'exaspération des particuliers et des professionnels.

👉 Interdiction de louer une passoire thermique : les copropriétés y échapperont (peut-être)

Le calendrier des interdictions de louer serait maintenu sauf pour les copropriétés.

Interdiction de louer : le gouvernement s'accroche à un calendrier irréaliste

Face au danger que représente l'entrée en vigueur, au 1er janvier 2025, de l'interdiction de mise en location de tous les logements classés G par le DPE, chacun est suspendu aux moindres paroles rassurantes/inquiétantes du nouveau gouvernement. Si le calendrier tel qu'il existe aujourd'hui est intenable et source d'aggravation de la crise du logement déjà violente, aucun report ou assouplissement général n'est à cet instant prévu mais des « ajustements » seront étudiés dans les prochaines semaines.

Interdiction de louer une passoire thermique : les copropriétés vertueuses épargnées ?

La ministre du Logement a confirmé ce qu'avait déclaré le Preminer ministre : le calendrier des interdictions de location va être adapté ! Mais le diable se cache dans les détails... Premièrement, seules les passoires thermiques en copropriété seraient épargnées, soit les deux tiers des logements classés G qui pourraient donc échapper à l'interdiction de location le 1er janvier 2025.

Deuxièmement, toutes les copropriétés seraient-elles concernées ? Aujourd’hui cette question reste sans réponse certaine mais il est envisagé de n'accorder un sursis qu'aux copropriétés qui votent des travaux de rénovation thermique. Si la raison semble l'emporter, il est encore trop tôt pour savoir si la solution sera simple et efficace ou si une nouvelle usine à gaz sera créée ! Le temps presse...

👉 Le DPE s'invite dans les meublés de tourisme !

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale change la donne pour les locations saisonnières à vocation touristique. Jusqu'ici épargnés par la décence énergétique et par l'obligation de remettre au locataire le diagnostic de performance énergétique (DPE), les propriétaires qui veulent louer un meublé de tourisme en 2025 doivent savoir : 

• Qu'en 2025, un logement classé F ou G (passoire thermique) ne pourra plus devenir meublé de tourisme. Tous les nouveaux meublés de tourisme pour lesquels un changement d’usage est demandé devront donc être au moins classés E par le DPE, sauf lorsque le logement loué constitue la résidence principale du loueur ;
• Que tous les meublés de tourisme déjà existants et déclarés en mairie devront, à compter de 2034, atteindre au moins l’étiquette D comme tous les logements loués en France.

👉 L'obsolescence programmée des DPE d'avant juillet 2021

La durée de validité des DPE est de dix ans. Toutefois, pour accélérer la disparition des diagnostics ancienne formule, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024 ; au-delà ils ne pourront plus être utilisés. Au 1er janvier 2025, il faudra donc obligatoirement, pour vendre ou louer un logement, disposer d'un diagnostic de performance énergétique réalisé depuis le 1er juillet 2021.

👉 L'audit énergétique obligatoire au 1er janvier 2025 pour une maison classée E

L'audit énergétique est un diagnostic qui étudie la performance énergétique d'un logement et formule des scénarios de travaux chiffrés. Aujourd'hui, il doit être fourni à l'acquéreur et annexé au compromis de vente pour les logements classés F ou G.

À compter du 1er janvier 2025, l'audit énergétique s'imposera également aux logements classés E par le DPE.

👉 Un DPE simplifié en 2025 ?

Le Premier ministre a déclaré que le DPE sera « simplifié ». À ce jour, aucune précision n'a été apportée, mais un calcul modifié pour que le chauffage électrique soit moins pénalisé par rapport au chauffage au gaz est envisagé ces derniers mois. Une énième réforme pour une confiance retrouvée ?

Vers une hausse des frais de notaire en 2025 !

Lors de la vente d'un logement, les frais d'acquisition, dits « frais de notaire », payés par l'acquéreur, représentent entre 7 et 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Les frais de notaire sont en majorité constitués par l'impôt, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent aux départements. Or ces départements sont exsangues et pour leur donner de l'air sans que le budget de l'Etat ne soit ponctionné...ce sont les particuliers qui vont trinquer.

Ainsi, le Premier ministre veut relever de 0,5 point le montant des droits de mutation pour les faire passer de 5,80 % à 6,30 % du prix, ce qui représente une augmentation de 1 000 € pour un achat de 200 000 €. Un mauvais signe pour les candidats acheteurs qui peinent déjà à boucler leur financement...

💡 Exemple pour la vente d'un logement de 300 000 €

Année	Droits de mutation	Total des frais de notaire
2024	17 400 €	22 500 €
2025	18 900 €	24 000 €

💡 Exemple pour la vente d'un logement de 1 000 000 €

Année	Droits de mutation	Total des frais de notaire
2024	58 000 €	70 500 €
2025	63 000 €	75 500 €

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