Malgré les polémiques, le DPE reste en 2025 obligatoire pour vendre ou louer un logement

L’objectif de la France, ambitieux et gravé dans le marbre de la loi, est la neutralité carbone en 2050 pour lutter contre le dérèglement climatique. L’objectif est aussi de lutter contre la précarité énergétique pour permettre aux Français de vivre dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été.

Pour y parvenir, la lutte contre les « passoires thermiques » a été engagée avec, comme outil principal, le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui reste primordial en 2025, qu’il s’agisse de vendre ou louer un logement. Toutefois, le DPE, en permanence décrié, pourrait une nouvelle fois être réformé et des assouplissements dans la lutte contre les passoires thermiques sont prévus pour l'an prochain.

Vers une nouvelle réforme du DPE en 2025 ?

Pour espérer moins de controverses, le DPE pourrait être retouché en 2025.

Le DPE est (très) contesté !

Le DPE est très critiqué depuis sa création pour plusieurs raisons :

• sa méthode de calcul est contestable et ne rend qu’imparfaitement compte de la performance énergétique réelle d’un logement ;
• sa réalisation est incertaine ; des erreurs sont mises en évidence et le professionnalisme et la probité de certains diagnostiqueurs interrogent ;
• ses conseils en matière de travaux de rénovation thermique et leur chiffrage restent approximatifs.

🗣️ La formule mordante de la sénatrice Laurence Muller-Bronn (Les Républicains) résume bien le regard porté sur le DPE : « le fameux diagnostic de performance énergétique ou DPE, transformé en quête du Graal climatique, pour lequel l'État investit des milliards d'euros, ne reflète pas la consommation réelle des logements ni les gains énergétiques réellement obtenus à l'issue de travaux ».

Ces critiques sont d’autant plus vives que le rôle du DPE, très modeste il y a encore une demi-douzaine d’années, est devenu central en matière d’immobilier résidentiel, qu’il s’agisse de vente ou de location.

Quelle réforme du DPE en 2025 ?

Si rien n'est acté à ce jour, trois types de réforme du DPE sont envisagés en 2025 :

1️⃣🔌 Une réforme de la prise en compte des énergies

Aujourd'hui, les logements chauffés à l'électricité sont lourdement pénalisés dans le calcul du DPE par rapport à ceux chauffés au gaz ou au fioul. L'idée serait de rééquilibrer le coefficient attribué à chaque type d'énergie et d'améliorer la note des logements au « tout-électrique ». Cette réforme est soutenue par le gouvernement actuel ; à suivre !

2️⃣🏠 Une réforme de la méthode de calcul

Le sénateur Michaël Weber (Groupe Socialiste, Écologiste et Républicain) a déposé une proposition de loi visant à adapter les enjeux de la rénovation énergétique aux spécificités du bâti ancien. Après la réforme de juillet 2024, qui a permis de mieux considérer les caractéristiques des petits logements, l'idée serait cette fois d'adapter les critères d'évaluation et les modalités de calcul du DPE aux spécificités des bâtiments anciens. Cela permettrait notamment de rendre l'analyse plus pertinente, de tenir compte des atouts bioclimatiques de ce type de bâti et de garantir une rénovation respectueuse du bâti ancien.

3️⃣📒 Une réforme de l'annuaire des diagnostiqueurs

Le député Daniel Labaronne (Ensemble pour la République) souhaite que l'actuel Annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés soit renforcé, mieux encadré et mieux connu. L'idée serait d'y indiquer si le diagnostiqueur est en activité, suspendu ou radié, de manière à faire la chasse aux diagnostiqueurs fraudeurs. Cet annuaire augmenté sera discuté dans le cadre de la proposition de loi contre toutes les fraudes aux aides publiques.

🆕 Moins de DPE erronés ?

Une réforme renforce depuis le 1er juillet 2024 les exigences de compétences et les critères de certification des diagnostiqueurs réalisant des DPE ; l'année 2025 permettra d'en mesurer les effets !

🆕 L'obsolescence programmée du DPE

Au 1er janvier 2025, tous les DPE réalisés jusqu'au 30 juin 2021 deviennent obsolètes. Pour vendre ou louer un logement en 2025, il faudra donc disposer obligatoirement d'un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021.

DPE : toujours un argument pour négocier le prix de vente

Le DPE est devenu si important qu'il influe sur le prix de vente.

Le DPE au cœur de la vente

Le diagnostic de performance énergétique est omniprésent lors d’une vente immobilière :

• il doit être réalisé dès la mise en vente puisque les étiquettes énergie et climat doivent figurer dans l’annonce ;
• il doit être présenté aux candidats acquéreurs dès les visites ;
• il fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au compromis de vente ;
• il est complété par un audit énergétique pour les maisons classées F ou G, mais aussi, à compter du 1er janvier 2025, pour les maisons classées E ;
• à compter du 1er janvier 2028, en cas de vente d'un logement classé F ou G, le fait que le seuil légal n'est pas respecté sera mentionné dans l'annonce puis dans le compromis de vente.

Le DPE joue un rôle dans la fixation du prix

Aujourd'hui, tout comme demain :

• le vendeur peut vendre un logement, quelle que soit sa performance énergétique. Une passoire énergétique peut donc être vendue sans crainte ; aucune interdiction en vue ! ;
• le vendeur n'a jamais l'obligation de réaliser des travaux de rénovation thermique avant la vente.

En revanche, le DPE a déjà un impact sur le prix de vente. Actuellement, la décote varie de 5 à 20 %. À 5 %, on parle généralement de logements classés « F » qui nécessitent des rénovations mineures ou qui se trouvent sur des marchés encore un peu tendus. À 20 %, il s'agit plutôt de logements « G » avec une grosse rénovation à prévoir.

Pour bien fixer son prix, mais aussi pour rassurer l'acheteur, l'idéal est d’avoir chiffré le montant des travaux (devis de travaux) et d'appliquer une décote basée sur le coût des travaux.

DPE location : une pause dans la lutte contre les passoires thermiques ?

Face au risque de pénurie de logements, il est envisagé quelques assouplissements dans la lutte contre les passoires thermiques. Le DPE reste néanmoins fondamental pour louer en 2025...

Les interdictions de louer aggravent la crise du logement

En cette fin 2024, le calendrier des interdictions de louer tel qu'il existe est intenable :

En métropole

1er janvier 2023	Interdiction de la classe G+*
1er janvier 2025	Interdiction de la classe G
1er janvier 2028	Interdiction de la classe F
1er janvier 2034	Interdiction de la classe E

Outre-mer

1er janvier 2028	Interdiction de la classe G
1er janvier 2031	Interdiction de la classe F

Le risque est de faire sortir du marché locatif nombre de logements, à commencer par ceux classés G par le DPE, ce qui ne peut qu’aggraver une crise du logement déjà très sévère.

Des « aménagements » à l’interdiction de louer en 2025 ?

« Aménagements », « assouplissements », « précisions » : les mots utilisés par les politiques en cette fin d'année 2024 n'augurent pas d'une véritable pause dans le calendrier des interdictions de louer. D'ailleurs, on peut lire dans la proposition de loi visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété qui sera très prochainement débattue :

🗣️ « À l’heure où le secteur du bâtiment constitue le troisième secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre en France, avec 18 % des émissions nationales, la rénovation énergétique des logements constitue un axe prioritaire de la transition écologique. »

Il n'y aura donc a priori pas d'abrogation des contraintes environnementales en matière de location, ni même de report généralisé du calendrier, mais plutôt un sursis pour certains bailleurs. Ces assouplissements bienvenus permettront à des logements classés G d'être finalement loués/reloués en 2025.

1️⃣ Dans une copropriété vertueuse, la location d'un logement classé G toujours possible en 2025

L’obligation de décence énergétique sera suspendue le temps de la réalisation des travaux lorsque ces derniers ont été votés par la copropriété. Le copropriétaire devra donc bien s'assurer que le vote des travaux a bien eu lieu avant de relouer un logement classé G après le 1er janvier 2025.

💡 Exemple de sursis à l'interdiction de louer en copropriété

Vote des travaux par l'assemblée générale	La copropriété vote des travaux de rénovation énergétique en juin 2025.
Location autorisée	Le copropriétaire d’un logement classé G peut le louer à un étudiant en septembre 2025.
Absence de contrainte	Le locataire ne peut pas exiger la réalisation immédiate de travaux puisque ceux-ci ont été votés.

2️⃣ Pas d'interdiction de louer si les travaux sont impossibles

La mise en location d'un logement classé G reste possible en 2025 si la réalisation de travaux de rénovation énergétique est tout simplement impossible :

• du fait de contraintes architecturales. C'est le cas si les travaux nécessaires font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert du bâtiment. Il faudra pouvoir le prouver par une note rédigée par un homme de l'art ;
• en raison de contraintes patrimoniales. C'est l'hypothèse dans laquelle les travaux nécessaires portent une atteinte excessive à l'esthétique du bâtiment. Cette situation découlera d'un refus d'autorisation de travaux délivré par la mairie et/ou l'architecte des Bâtiments de France.

Le DPE continue en 2025 de gouverner la fixation du loyer et son évolution

En 2025, comme en 2024, pour un logement classé F ou G par le DPE :

• le loyer ne peut pas être augmenté à la relocation (entre deux locataires) ;
• l'indexation du loyer est impossible pendant le cours du bail ;
• dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, aucun complément de loyer ne peut être appliqué.

⚠️ À ce jour, il n'est pas envisagé de revenir sur le gel du loyer des logements les plus énergivores.

Meublés de tourisme : le DPE devient obligatoire en 2025

En 2024, les locations saisonnières à vocation touristique échappent encore aux contraintes en matière de lutte contre les passoires thermiques ; il n’y a pas de seuil de performance énergétique à atteindre et le diagnostic de performance énergétique n’a pas à être fourni au locataire, à la différence de la location de longue durée.

Or, si l’essor anarchique des meublés de tourisme s’explique essentiellement par une rentabilité plus élevée, des impayés quasi inexistants et la libre disposition du logement, certains propriétaires ont choisi de louer à la semaine ou à la nuit pour échapper aux obligations du DPE.

🆕 En 2025, les locations saisonnières sont rattrapées par le DPE et la décence énergétique

Pour éviter la fuite de certains logements vers un régime moins-disant sur le plan environnemental, les meublés de tourisme doivent désormais se conformer aux obligations de rénovation thermique. Concrètement :

• les logements qui sont déjà déclarés comme meublés ont jusqu’en 2034 pour atteindre au moins l’étiquette D, comme tous les logements loués en France ;
• les logements qui sont nouvellement mis en location en 2025 doivent atteindre au moins l’étiquette E. Un logement classé F ou G (« passoire thermique ») ne peut donc plus devenir meublé de tourisme, sauf lorsque le logement loué constitue la résidence principale du loueur.

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