LMNP : forte hausse des impôts en 2025 et encore plus en 2026 ?

La fiscalité des revenus locatifs va évoluer en 2025 sous l’effet de deux textes en cours de discussion : le projet de loi de finances pour 2025 et la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. L’idée de ces deux textes est :

• D’alourdir la fiscalité de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• D’alléger la fiscalité de la location non meublée, les revenus fonciers.

L’objectif du législateur est d’inciter les propriétaires bailleurs à se tourner vers la location vide qui permet le mieux aux travailleurs, familles et étudiants de se loger et de s’installer dans un logement dans la durée. Les mesures définitives ne seront connues qu'à la toute fin décembre.

LMNP : louer meublé à l’année restera (encore) avantageux en 2025

Le taux de l’abattement forfaitaire devrait rester de 50 % en 2025 mais le régime réel serait (un peu) pénalisé.

LMNP au micro-BIC : l’abattement forfaitaire maintenu à 50 % en 2025

Lorsque le logement loué meublé constitue la résidence principale du locataire ou s’il est loué via un bail meublé étudiant ou un bail « mobilité », les loyers et charges perçus bénéficient d’un abattement dans le cadre du régime forfaitaire dit « micro-BIC ». L’abattement forfaitaire de 50 %, couvrant les frais et charges (travaux, taxes, intérêts), est maintenu en 2025. Seuls les revenus locatifs jusqu’à 77 700 €/an sont concernés ; au-delà, le régime réel s’applique.

💡 Exemple de calcul de l'impôt sur le revenu en LMNP

Un logement est loué meublé pour un loyer mensuel de 1 000 € + un forfait de charges mensuel de 200 €.

Année	Revenus annuels	Imposition sur revenus locatifs
2024	14 400 €	7 200 € (abattement 50 %)
2025	14 400 €	7 200 € (abattement 50 %)

LMNP au réel : réintégration des amortissements pour la plus-value

Déclarer ses loyers au réel, bien que complexe et nécessitant un comptable, reste très avantageux : en plus de déduire frais et charges réelles (travaux, impôts fonciers, etc.), le propriétaire peut amortir le logement. Cela réduit le résultat locatif, souvent jusqu’à zéro les premières années, évitant ainsi d’augmenter l’impôt sur le revenu.

👉 En 2024, pas de prise en compte des amortissements pour la plus-value

Actuellement, lors de la vente d’un logement loué meublé, les amortissements déduits ne sont pas inclus dans le calcul de la plus-value, ce qui le rend plus rentable que le régime foncier qui n’autorise pas l’amortissement.

👉 En 2025, réintégration des amortissements pour la plus-value

La réforme prévoit de réintégrer les amortissements déduits dans la base imposable de la plus-value lors de la vente d’un logement loué en meublé (LMNP). En pratique, les amortissements, censés traduire la dégradation du bien, seront déduits de la valeur d’acquisition et viendront donc majorer la plus-value réalisée et, in fine, augmenter l'imposition supportée par le vendeur.

Bien que le LMNP perde en avantage en 2025, l’amortissement, permis en BIC mais non en revenus fonciers, rendra la location meublée encore fiscalement plus avantageuse que la location vide. Aujourd’hui, 68 % des bailleurs en BIC réel ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs, contre seulement 14 % en régime foncier, un écart que la réforme ne devrait pas réduire.

💡 Exemple de calcul de la taxation de la plus-value en LMNP

Un bien acheté 150 000 € pour la location meublée et revendu 300 000 € avec 60 000 € d’amortissements sur dix ans verrait, en 2025, sa taxation de plus-value augmenter de 20 000 € par rapport à 2024.

Date	Plus-value réalisée	Taxation globale (IR + prélèvements sociaux)
Aujourd’hui	150 000 €	35 434 €
2025	210 000 €	54 957 €

Les meublés de tourisme imposés plus fortement en 2025

L’essor désordonné des meublés de tourisme inquiète les maires et exaspère la population, avec notamment :

• une crise du logement accrue : des logements disparaissent, rendant difficile l’accès pour étudiants, familles et travailleurs ;
• des troubles de voisinage et des conflits entre touristes et habitants dans des copropriétés ;
• un frein à l'économie : les entreprises peinent à recruter car les salaires proposés ne permettent pas de se loger dans les bassins dynamiques (La Rochelle par exemple) ;
• une transformation des quartiers : la population diminue et les commerces se tournent presque exclusivement vers les touristes.

La réforme imposera le DPE pour les meublés de tourisme et des règles administratives plus strictes rendront leur location plus difficile dès 2025. En parallèle, la fiscalité des locations de courte durée, jugée trop favorable, sera durcie : réduction des abattements forfaitaires et alourdissement de l’impôt sur la plus-value avec réintégration des amortissements déduits en cas de vente.

Tableau de l'imposition des loyers des meublés de tourisme en 2025

Type de meublé de tourisme	Taux de l'abattement forfaitaire	Seuil du régime réel
Meublé non classé	30 %	15 000 €/an
Meublé/Gîte rural classé	50 %	77 700 €/an
Meublé/Gîte rural classé en zone rurale ou en station de sport d’hiver	50 %	77 700 €/an
Chambre d’hôtes	50 %	77 700 €/an

Les revenus fonciers alignés sur le LMNP en 2025 ?

L’idée qui sous-tend de la réforme de la fiscalité locative est de favoriser la location nue de longue durée qui bénéfice aux travailleurs, familles et étudiant au détriment de la location meublée, surtout de courte durée.

En 2024, l’abattement forfaitaire sur les revenus fonciers est plus faible que sur les BIC

Les propriétaires qui louent des logements non meublés bénéficient, dans le cadre du régime forfaitaire dit « micro-foncier », d'un abattement sur les loyers encaissés. Ce taux, qui est réputé couvrir tous les frais et charges liés au logement sans qu'aucune autre déduction ne puisse être effectuée, est de seulement 30 %, et ce depuis une vingtaine d'années (il fut autrefois plus élevé). Cela explique qu'une majorité de contribuable déclare leurs revenus fonciers dans le cadre du régime réel.

Plus grave, ce taux de 30 % participe à l'essor du meublé pour lequel l'abattement est de 50 %, ce qui aboutit à une fiscalité plus douce et donc plus attractive.

L’abattement forfaitaire sur les revenus fonciers porté à 50 % en 2025

La réforme en cours vise à rehausser le taux d’abattement du régime micro-foncier pour le porter de 30 % à 50 %. L’abattement forfaitaire serait donc le même que celui applicable au LMNP. L’espoir est que l’absence de différentiel entre location vide et location meublée rende la location non meublée plus attractive qu'elle ne l'est aujourd'hui et que plus de propriétaires se tournent vers elle.

⚠️ Le seuil de loyers annuels au-delà duquel le régime réel s’impose resterait inchangé, à 15 000 €. Cela limiterait l’impact de la hausse du taux de l'abattement puisque nombre de bailleurs sont exclus du régime forfaitaire du fait du montant des loyers encaissés.

💡 Exemple de calcul de l'impôt sur le revenu pour le micro-foncier

Un logement est loué nue toute l'année pour un loyer de 1 000 € + un forfait de charges mensuel de 200 €.

Revenus 2024	Résultat foncier : 12 000 €	Somme imposable : 12 000 X 70 % = 8 400 €
Revenus 2025	Résultat foncier : 12 000 €	Somme imposable : 12 000 X 50 % = 6 000 €

Pourquoi aligner le micro-foncier sur le LMNP ?

La députée Annaïg Le Meur déplore que le nombre de logements locatifs ait diminué de moitié en 4 ans, tandis que les locations meublées progressent au détriment du parc locatif nu.

Elle considère qu'il est indispensable d’encourager la remise sur le marché de locations nues, « d’une part, plus sécurisante pour les locataires détenteurs d’un bail de trois ans (contre un an pour de la location meublée) et, d’autre part, moins onéreuse ». Dans son rapport rendu à la mi 2024, elle relève un coût des locations meublées supérieur de 10 à 20 %, alors même que « les frais d’ameublement d’un logement et le taux d’occupation ne suffisent pas totalement à expliquer la majoration de loyer observé ».

👉 Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) dans sa note de septembre 2024 relative au rapprochement des régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue, souligne que la différence de régime fiscal entre location nue et location meublée est une spécificité française qui apparaît largement datée.

Vers une unification des régimes fiscaux pour la location vide et meublée ?

Si la volonté d'amoindrir le différentiel entre les deux types de fiscalité semble rallier les suffrages, il paraît à ce stade exclu de procéder à l’unification des régimes fiscaux de la location nue et de la location meublée autour d’un unique régime foncier (micro et réel). En conséquence, plus qu'un « big bang fiscal », la refonte de la fiscalité locative aura pour premier objectif de rétablir l’équité entre les contribuables. Sans garantie aucune que la location vide retrouve la faveur des propriétaires bailleurs...

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Sources :