Budget 2026 : les avantages du LMNP peuvent disparaître si...

Si le budget 2026 en cours de discussion pourrait apporter quelques (petites) éclaircies en matière de logement et d'immobilier, c'est un avis de tempête qui souffle sur le loueur en meublé non professionnel (LMNP). Qu'il s'agisse de lutter contre l'essor anarchique des meublés de tourisme ou d'inciter les propriétaires à louer vide, une même logique : punir le LMNP.

❓Alourdir la fiscalité du meublé est-il vraiment utile à la lutte contre la crise du logement alors que le parc locatif privé est dangereusement exsangue ? Attention à ne pas trop décourager des propriétaires déjà moroses... 

Hausse de la CSG : un choc fiscal de 8 % !

Jusqu’ici, les loyers issus de la location meublée étaient soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) au taux global de 17,2 %, identique à celui auquel sont assujettis les loyers des locations vides.

🆕Depuis le 1er janvier 2026, le taux de CSG est relevé de 1,4 point pour atteindre 10,6 %. Résultat : les prélèvements sociaux applicables aux revenus LMNP grimpent à 18,6 %. Cette augmentation cible spécifiquement les revenus relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; les loyers issus de la location vide (revenus fonciers) restent, eux, soumis au taux global de 17,2 %.

➡️Pour les loueurs en meublé, l’impact est immédiat : une hausse des prélèvements sociaux de plus de 8 %, ce qui vient diminuer la rentabilité des investissements.

Montant des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs

Types de location	Prélèvements sociaux
Bail meublé d'un an	18,6 % (17,2 + 1,4)
Bail meublé « étudiant »	18,6 % (17,2 + 1,4)
Bail mobilité	18,6 % (17,2 + 1,4)
Bail « Code civil » meublé	18,6 % (17,2 + 1,4)
Location meublée à usage de logement de fonction	18,6 % (17,2 + 1,4)
Meublé de tourisme	18,6 % (17,2 + 1,4)*
Location vide	17,2 %

Pourquoi le LMNP conserve encore des atouts

Malgré la hausse de la CSG, le régime LMNP au réel reste, à ce stade, particulièrement attractif pour les particuliers. Sa force repose sur un régime micro-BIC intéressant mais surtout sur un mécanisme clé : l’amortissement.

👉Un abattement forfaitaire forfait de 50 %

Le régime forfaitaire (appelé également « micro-entreprise » ou « micro-BIC ») consiste en l'application d'un abattement sur vos recettes annuelles (loyers plus charges). Cet abattement est réputé inclure l'ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée.

🙋‍♀️ Le fonctionnement du micro-BIC est particulièrement simple et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c'est un régime idéal pour les particuliers.

Un abattement fiscal de 50 % pour une location meublée à usage de résidence principale.

Si, par exemple, vous avez loué un appartement à un couple et perçu en 2025 12 000 € de loyers et charges, seuls 6 000 € seront réintégrés à votre revenu global avec vos salaires et autres revenus de l'année.

BIC	Abattement forfaitaire	Régime réel
≤ 77 700 €/an	50 %*	✅ Sur option**
> 77 700 €/an	⛔	✅ Obligatoire

👉L’amortissement, un levier fiscal déterminant

Le principe est simple : en optant pour le régime réel, le propriétaire peut amortir le logement. Cela signifie qu'en plus de déduire les frais et charges classiques liées au bien (travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt, etc.), le propriétaire peut déduire chaque année de ses loyers et charges une partie de la valeur du logement (hors valeur du terrain), venant ainsi diminuer le montant des loyers soumis à l’impôt.

💡Dans la pratique, ce dispositif permet fréquemment d’effacer toute imposition sur les loyers pendant plusieurs années (jusqu’à 10 ans). Un avantage considérable, qui explique en grande partie le succès du LMNP auprès des investisseurs.

L'amortissement : un avantage fiscal de plus en plus contesté

C’est précisément cette mécanique de l'amortissement qui attire l’attention des parlementaires. Certains estiment que la location meublée bénéficie d’un traitement fiscal trop favorable par rapport à la location nue et plaident pour un rééquilibrage.

Coup de rabot sur l'amortissement du LMNP ?

🆕Parmi les scénarios évoqués figure une réduction du taux d’amortissement à 2 % par an, alors qu’il peut aujourd’hui dépasser les 4 % lors des premières années d’exploitation. Une telle évolution modifierait profondément la fiscalité du LMNP, ce qui inquiète fortement les propriétaires. D'autres parlementaires voudraient « seulement » aligner l'amortissement du LMNP sur celui, en création, du « statut du bailleur privé » pour mettre location vide et meublée sur un pied d'égalité. 

🚨Si cette seconde solution était retenue, ce serait un moindre mal car l'amortissement du LMNP ne serait que peu dégradé par rapport aux règles comptables actuellement appliquées. 

Plus-value : réintégration des amortissements depuis 2025

🆕Depuis février 2025, l’amortissement du logement, préalablement déduit des revenus locatifs sur la période de location, est réintégré dans le calcul de la plus-value immobilière imposable. Concrètement, cela signifie que pour les logements loués par un contribuable en LMNP, les amortissements déduits au cours des années de location minorent le prix d’acquisition et majorent la plus-value réalisée et donc, in fine, l'impôt à payer.

💡 Exemple de calcul de la plus-value

Vous avez acquis un bien immobilier pour la location meublée au prix de 200 000 € et le revendez pour 300 000 €, après dix années de détention pendant lesquelles vous avez appliqué 65 000 € d’amortissements.

Date de la vente	Plus-value*
2024	100 000 €
2025 et 2026	165 000 €

Meublés de tourisme : le LMNP sous pression !

Entre contraintes administratives plus fortes (télédéclaration, changement d'usage) et fiscalité alourdie, le LMNP qui louent des meublés de tourisme n'est pas à la fête !

Louer à des touristes : une fiscalité moins avantageuse pour le LMNP 

En plus de la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value et de la hausse de la CSG, le LMNP subit tout à la fois une baisse des taux d’abattement et une baisse du seuil d’entrée dans le régime réel. 

Micro-BIC : hausse d'impôt

Les abattements dont bénéficie le LMNP qui choisit le micro-BIC sont revus à la baisse, ce qui entraine mécaniquement une hausse de l'impôt sur le revenu. 

👉 Micro-BIC : quel battement forfaitaire appliqué sur les revenus locatifs ?

Types de meublés de tourisme	Impôt 2025*	Impôt 2026**
Chambres d'hôtes	71 %	50 %
Meublés de tourisme classés	71 %	50 %
Meublés de tourisme non classés	50 %	30 %

LMNP : le régime réel s'impose sans que vous l'ayez choisi ! 

La réforme Le Meur ne s'est pas contenté pas de réduire le taux des abattements ; elle diminue aussi le seuil de déclenchement du régime réel. Résultat : le régime réel qui n'était jusqu'à présent qu'un régime fiscal choisi va devenir pour certains contribuables un régime fiscal subi ! 

🆕Du fait de l'abaissement des seuils de revenus, notamment pour les locations non classées (de 77 700 € à 15 000 €), de nombreux contribuables vont se trouver obligatoirement soumis au régime réel.

💡PAP recommande très fortement à tous ceux qui vont être contraints de déclarer au réel de consulter dès maintenant un comptable pour prendre la mesure des avantages, inconvénients et contraintes du régime réel. Il convient s'agit d'anticiper au maximum la déclaration 2026, par exemple en sachant quels sont les justificatifs de frais et charges à conserver.    

👉LMNP : quel seuil de revenus locatifs pour relever du régime réel ? 

Types de meublés de tourisme	Impôt 2025*	Impôt 2026**
Chambres d'hôtes	> 188 700 €/an	> 77 700 €/an
Meublés de tourisme classés	> 188 700 €/an	> 77 700 €/an
Meublés de tourisme non classés	> 77 700 €/an	> 15 000 €/an

LMNP : des charges sociales si plus de 23 000 € de recettes/an

En plus des obligations fiscales, les propriétaires qui perçoivent plus de 23 000 €/an de recettes (à partir de 6 123 €/an pour les chambres d'hôtes) de leurs locations touristiques sont en outre soumis à des obligations sociales (paiement de charges sociales). Il faut alors se tourner vers l'Urssaf... N'hésitez pas à vous faire aider d'un comptable !

🚨URSSAF. L’Urssaf mène de janvier à avril 2026 une campagne de régularisation par mail auprès des particuliers qui exercent l’activité de loueurs en meublé (professionnels et non professionnels) et dépasse le seuil de 23 000 €/an pour les « inciter » à régulariser volontairement leur situation.  

LMNP 2026 : l'heure des choix pour les propriétaires

Entre la hausse des prélèvements sociaux désormais acquise, le combat contre les meublés de tourisme qui se poursuit et les incertitudes persistantes sur l’avenir de l’amortissement, le cadre fiscal du LMNP se fait moins prévisible et son caractère avantageux moins évident. Dans certaines hypothèses, la location vide deviendra fiscalement plus avantageuse, notamment pour un investissement dans le neuf et si le « statut du bailleur privé » voit enfin le jour et dans une architecture performante.  

👉Chaque propriétaire devra bien questionner ses choix et, au besoin, se faire aider dans sa réflexion par un fiscaliste (notaire, avocat, comptable), surtout s'il envisage d'opter pour le LMNP au réel.

🤳Pour en savoir, notre vidéo sur le sujet