Projet de loi ELAN : du nouveau pour les particuliers

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12 Juin 2018 - Création d’un bail mobilité, retour de l’encadrement des loyers, renforcement du contrôle des locations touristiques, réforme de la copropriété : le projet de loi ELAN sur le logement concerne les particuliers.

Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été adopté par l'Assemblée nationale le 12 juin 2018. Cette réforme du logement et de la construction va maintenant être discutée au Sénat. L'objectif de la future loi Elan est de :

  • « construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offre » ;
  • « répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles » ;
  • « améliorer le cadre de vie ».

Ce texte concerne surtout la construction (mobilisation du foncier public, simplification des procédures d’urbanisme et lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire), le secteur HLM et la lutte contre les marchands de sommeil. Toutefois, certaines mesures sont destinées aux particuliers, comme la création du « bail mobilité », le retour de l'encadrement des loyers ou la création d'un nouveau diagnostic lors de la vente d'un terrain.

Le projet de loi ELAN va être discuté et possiblement enrichi pendant encore plusieurs semaines au Parlement : les mesures définitives ne devraient être connues que cet été et ne s'appliqueront donc au plus tôt qu'à partir de l’automne.

Location d'habitation : création du « bail mobilité »

Pour « favoriser la mobilité dans le parc privé », la loi ELAN créera un nouveau bail d’habitation dit « bail mobilité ». Ce bail :

  • portera sur un logement meublé ;
  • sera d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable (la durée bail pourra être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois) ;
  • pourra être résilié par le locataire à tout moment, sans motivation, avec un préavis d’un mois ;
  • sera sans dépôt de garantie ;
  • verra le loyer fixé librement mais, en zone tendue, dans le respect de l’encadrement du loyer à la relocation et, dans les villes qui l'appliqueront, du plafonnement du loyer ;
  • s’il s’agit d’une colocation, sera sans clause solidarité entre les colocataires ou leurs cautions ;
  • prévoira le versement de charges forfaitaires ;
  • mentionnera le motif justifiant le bénéfice du motif du bail mobilité et la mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

Il ne sera pas possible de signer deux baux mobilité successifs avec un même locataire : en conséquence, si bailleur et locataire veulent poursuivre la relation, cela passera obligatoirement par un bail meublé d’un an renouvelable (ou de neuf mois non renouvelable pour un étudiant).

Afin de ne pas être accusé de créer de la précarité chez les locataires, le projet de loi ELAN circonscrit les bénéficiaires potentiels du bail mobilité. En effet, le locataire devra justifier, à la date de la remise des clés, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Les locataires concernés seront éligibles à la caution VISALE sous une forme renforcée (prise en charge des impayés mais aussi de la remise en l’état des locaux en cas de dégradations).

Enfin, le bail mobilité ne nécessitera pas de changement d'usage comme c'est au contraire le cas pour la location touristique dans beaucoup de villes ; l'idée est de ne pas dissuader les propriétaires de conclure des baux « mobilité » par des contraintes administratives excessives.

Encadrement des loyers : une renaissance et des sanctions

Renaissance. L'encadrement des loyers, un plafonnement du loyer en pratique, a été créé par la loi Alur de mars 2014 mais n'a en définitive été expérimenté que dans deux communes (Paris et Lille) pour y être finalement annulé par le juge administratif fin 2017. Le Gouvernement, un temps hésitant quant au destin de cette mesure, fait le choix de permettre de nouveau qu'elle puisse exister en zone tendue (les grandes villes et leur banlieue).

Pour ne pas risquer d'être une nouvelle fois annulé par le juge, le projet de loi ELAN prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie des zones tendues ; en clair, l'encadrement des loyers pourra s'appliquer dans une ou plusieurs villes seulement puisque la loi n'imposera plus que la totalité de l'agglomération y soit soumise. Cette mesure doit permettre une expérimentation là où le besoin est le plus criant... mais aussi là où les données statistiques recueillies sont suffisamment importantes pour sa mise en place.

L’application de l'encadrement sera en pratique subordonné non seulement au volontariat de la commune mais aussi à la constatation objective de tensions locatives dans la ville. La volonté du gouvernement sera sans doute également prise en compte. Bref, à ce jour rien n'autorise de dire dans quel délai et sur quels territoires l'encadrement des loyers s'appliquera finalement...mais sa nouvelle mise en œuvre apparaît quasi certaine. Lille, Paris et une partie de l'Île-de-France seront sans doute les premières concernées, et ce possiblement dès 2019.

Dans son architecture, l'encadrement des loyers prévu est identique à celui qui a existé : pour en connaître les principes, notre article.

Le complément de loyer mieux défini ? Le fameux « complément de loyer », aux contours flous et source de contentieux, qui permettait aux bailleurs de dépasser le loyer plafond lorsque les caractéristiques de confort ou de localisation du logement le justifiaient, sera lui aussi reconduit. Or, le gouvernement précédent avait inutilement refusé d'en clarifier le contenu, ce qui fut source d'insécurité juridique. Malheureusement, le projet de loi Elan ne prévoit pas en l'état d’éclaircir ne serait-ce qu'un peu ce concept...

Sanctions. Pour être plus efficace, l'encadrement des loyers sera opposable aux bailleurs et des sanctions seront prévues. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

  • le juge pourra diminuer le loyer et condamner le bailleur à reverser le trop-perçu ;
  • le bailleur, après mise en demeure restée infructueuse de se conformer à l'encadrement des loyers adressée par le préfet, pourra en outre être condamné à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple).

Ces sanctions ne devraient pas concerner l'encadrement des loyers à la relocation qui n'a pas été remis en cause et demeure donc aujourd'hui parfaitement applicable dans toute la zone tendue

Locations touristiques : plus de contrôles et de sanctions

Le projet de loi ELAN prévoit de renforcer les contrôles et les sanctions en matière de location touristique dans les grandes villes. Ce nouveau tour de vis à venir traduit la volonté du législateur et de nombreuses communes urbaines (Paris notamment) de voir mieux encadré l'essor parfois anarchique des locations saisonnières. Ainsi :

  • les particuliers qui n'auront pas déclaré ou télédéclaré leurs locations touristiques auprès de la mairie pourront être frappés d'une amende civile allant jusqu'à 5.000 € ;
  • les particuliers qui ne transmettront pas, alors que la mairie leur en aura fait la demande, le décompte des nuits ayant fait l'objet d'une location, pourront être frappés d'une amende civile pouvant atteindre 10.000 € ; 
  • les plateformes qui publient des annonces sans respecter leurs obligations (mention du numéro d'enregistrement, transmission des informations à la commune quant au nombre de jours de location notamment) encourront des amendes atteignant 50.000 €.

S'agissant des particuliers, ces amendes s'ajouteront à celle très lourde déjà applicable en cas de location illégale (c'est-à-dire soumise à un changement d'usage qui n'a pas été effectué) qui est de 50.000 € par logement. Les loueurs indélicats sont prévenus !

Caution solidaire : suppression de la mention manuscrite

Fini le jeu d'écriture pénible entourant le cautionnement : voilà une mesure du projet de loi ELAN qui sera bien appréciée par les proches du locataire qui se portent  caution ! Aujourd'hui, pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution solidaire doit obligatoirement comporter deux mentions manuscrites... ce qui alourdit considérablement l'exercice de la mise en location... et déconcerte bien des garants.
A l'avenir, le contrat comportera toujours le contenu informatif et protecteur des actuelles mentions mais il n'aura pas à être manuscrit ; en clair, le garant n'aura qu'à signer l'acte de caution dont le contenu pourra intégralement faire l'objet d'un modèle type, voire d'une dématérialisation complète. 

Location : la remise des diagnostics au locataire pourra être dématérialisée

Les diagnostics obligatoires en matière de location se sont multipliés ces dernières années, aboutissant à la remise au locataire le jour de la signature du bail d'un dossier papier extrêmement épais... Bonne nouvelle, si propriétaire et locataire le souhaitent, la loi ELAN permettra de transmettre les diagnostics de manière dématérialisée (en pièces jointes d'un mail par exemple) de manière à alléger le formalisme du bail.
Cette mesure aura aussi une dimension écologique puisqu'elle permettra d'économiser bien du papier !

Cette dématérialisation possible s'appliquera également aux extraits du règlement de copropriété à remettre au locataire (notamment ceux relatifs à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes). Ce sera peut-être un moyen que cette obligation, aujourd'hui très peu connue, soit un peu respectée ! 

Copropriété : un locataire connu du syndic... et responsabilisé

Dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés au locataire, le propriétaire bailleur devra notifier au syndic de l’immeuble les nom, prénom, coordonnées téléphoniques et courriel de son locataire. L'objectif du projet de loi Elan est, qu'en cas de faute commise par le locataire (troubles de voisinage et/ou mauvais usage des parties communes par exemple), celui-ci puisse être rappelé à l'ordre par le syndic rapidement pour plus d'efficacité.

Cette nouveauté ne dispensera en rien le propriétaire de son obligation d'agir contre son locataire fautif, y compris en justice.

Locataire sortant victime de violences : fin de la solidarité

Le principe légal est que le locataire sortant, mais aussi sa caution, restent solidaires du locataire restant s’agissant du paiement des loyers et charges, et ce pendant six mois en cas de simple concubinage mais jusqu'au divorce dans le cas des époux et jusqu'à la rupture du Pacs pour les partenaires pacsés.
Cette protection du bailleur en cas d'impayés sera supprimée lorsque le locataire quittera le logement en raison de violences conjugales ou domestiques et qu'il en informera le bailleur par lettre recommandée AR, accompagnée de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences sur la personne qui s’en prévaut.
Dans cette hypothèse, la solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prendront fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier.

Si la mesure du projet de loi ELAN se comprend sur le plan moral, elle fera entrer le bailleur au plus profond de la vie intime de ses locataires, ce qu'a priori aucune des parties en présence ne souhaite !

Copropriété : vers des règles plus souples et plus efficaces ?

Le projet de loi ELAN envisage une profonde refonte du droit de la copropriété ; son but est de :

  • rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété ;
  • clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).

Particularité : cette réforme se fera par voie d'ordonnance, c'est-à-dire sans débats au Parlement. Avantage : la réforme pourra se faire plus rapidement (dans les deux ans). Inconvénient : les députés et sénateurs seront dessaisis du dossier...

Vente d'un terrain à bâtir : fourniture par le vendeur d'une étude de sol

Un nouveau diagnostic va voir le jour : une étude géotechnique (une étude de sol), que le vendeur devra faire effectuer, devra être annexée au compromis de vente lors de la vente d'un terrain à bâtir (un terrain constructible) si celui-ci se situe dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (le zonage sera publié ultérieurement).
Ce diagnostic, en informant l'acheteur, doit « réduire les risques de sinistralité, notamment dans les zones de retrait-gonflement des argiles ou dans les zones sismiques ».

Construction d’une maison individuelle : modification de l’échelonnement de paiement

Pour prendre en compte le développement de la construction de maisons individuelles sous forme préfabriquée, l’échelonnement du paiement prévu dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) sera revu par la loi ELAN afin de permettre dans une telle hypothèse le versement de sommes supplémentaires au constructeur avant la date d’ouverture du chantier (aujourd’hui un maximum de 10% du prix de la maison peut être perçu à ce stade).

Achat sur plans : possibilité de se réserver des travaux

L’achat d’un logement neuf sur plans, dans le cadre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), permettra à l’acheteur de se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements dont il se charge par lui-même (exemples : la peinture, la pose d’un évier). Avec la loi ELAN, le contrat de Véfa permettra alors ce qui est déjà possible dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle.

Comme c’est actuellement le cas dans le cadre du CCMI, l’acheteur qui change d’avis pourra faire exécuter les travaux réservés par le promoteur, à un prix convenu dans le contrat.

Le projet de loi Elan contient bien d'autres mesures comme la lutte contre les marchands de sommeil, l'accès facilité aux boîtes aux lettres pour les huissiers de justice, la numérisation progressive du secteur du logement, la transformation de bureaux en logements, etc.

Sources :

Pour aller plus loin...