Loi Élan : les mesures pour les particuliers

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26 Novembre 2018 - Création du bail mobilité, retour de l’encadrement des loyers, renforcement du contrôle des locations touristiques, lutte contre les squatteurs, réforme de la copropriété : la loi Élan sur le logement du 23 novembre 2018 concerne les particuliers.

La loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan ou ÉLAN) est désormais en vigueur (1).
Cette réforme du logement et de la construction de plus de 230 articles a pour triple objectif de « construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offre », de « répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles » et « d'améliorer le cadre de vie ».

La loi Elan concerne surtout la construction (mobilisation du foncier public, simplification des procédures d’urbanisme et lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire), le secteur HLM et la lutte contre les marchands de sommeil. Toutefois, certaines mesures sont destinées aux particuliers, comme la création du « bail mobilité », le retour de l'encadrement des loyers ou la création d'un nouveau diagnostic lors de la vente d'un terrain.

(1) Publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018, la loi Élan s'applique depuis le 25 novembre sauf pour les mesures dont la loi prévoit elle-même le report et pour celles qui nécessitent des textes d'application.

Location d'habitation : création du « bail mobilité » (article 107)

Pour « favoriser la mobilité dans le parc privé », la loi ÉLAN crée un nouveau bail d’habitation dit « bail mobilité ».

Les caractéristiques du bail mobilité

Le bail mobilité :

  • porte uniquement sur un logement meublé ;
  • est d’une durée de 1 à 10 mois non reconductible (la durée bail peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois) ;
  • peut être résilié par le locataire à tout moment, sans motivation, avec un préavis d’un mois ;
  • est sans dépôt de garantie ;
  • voit le loyer fixé librement mais, en zone tendue, dans le respect de l’encadrement du loyer à la relocation et, dans les villes qui l'appliqueront, du plafonnement du loyer ;
  • s’il s’agit d’une colocation, est sans clause solidarité entre les colocataires ou leurs cautions ;
  • prévoit le versement de charges forfaitaires dont le montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles ;
  • mentionne le motif justifiant le bénéfice du motif du bail mobilité et la mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

Il n'est pas possible de signer deux baux mobilité successifs avec un même locataire : en conséquence, si bailleur et locataire veulent poursuivre la relation, cela passe obligatoirement par la signature d'un bail meublé d’un an renouvelable (ou de neuf mois non renouvelable pour un étudiant).

Enfin, le bail mobilité ne nécessite pas de changement d'usage comme c'est au contraire le cas pour la location touristique dans beaucoup de villes ; l'idée est de ne pas dissuader les propriétaires de conclure des baux « mobilité » par des contraintes administratives excessives.
Pour en savoir plus sur le bail mobilité qui peut être téléchargé et signé dès maintenant : notre article Le bail mobilité peut être signé et notre vidéo Le bail mobilité : pour qui ? pourquoi ? comment ?

Les locataires éligibles au bail mobilité

Afin de ne pas être accusé de créer de la précarité chez les locataires, la loi ÉLAN circonscrit les bénéficiaires potentiels du bail mobilité. En effet, le locataire doit justifier, par un document, être à la date de la remise des clés en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Les locataires concernés sont éligibles à la caution VISALE sous une forme renforcée (prise en charge des impayés mais aussi de la remise en l’état des locaux en cas de dégradations).

Encadrement des loyers : une renaissance et des sanctions (articles 139 & 140)

Renaissance. L'encadrement des loyers, un plafonnement du loyer en pratique, créé par la loi Alur de mars 2014 mais en définitive seulement expérimenté dans deux communes (Paris et Lille) pour y être finalement annulé par le juge administratif fin 2017 va renaître ! En effet, la loi Élan prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie de la zone tendue (les grandes villes et leur banlieue).

En pratique, l'encadrement des loyers pourra s'appliquer dans une ou plusieurs villes seulement voire dans un ou plusieurs quartiers uniquement puisque la loi n'imposera plus que la totalité d'une agglomération y soit soumise. Cette mesure doit permettre une expérimentation là où le besoin est le plus criant...mais aussi là où les données statistiques recueillies sont suffisamment importantes pour sa mise en place.

L’application de l'encadrement sera en pratique subordonné non seulement au volontariat de la commune mais aussi à la constatation « objective » de tensions locatives dans la ville (écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, niveau de loyer médian élevé, faible production de logements neufs actuelle et à venir). La volonté du gouvernement sera sans doute également prise en compte. Bref, à ce jour rien n'autorise de dire dans quel délai et sur quels territoires l'encadrement des loyers s'appliquera finalement...mais sa nouvelle mise en œuvre apparaît certaine. Lille, Paris et une partie de l'Île-de-France seront sans doute les premières concernées, et ce possiblement dès fin 2018/début 2019 pour Paris.

Dans son architecture, l'encadrement des loyers prévu est identique à celui qui a existé : pour en connaître les principes, notre article.

Le complément de loyer ne sera pas mieux défini. Le fameux « complément de loyer », aux contours flous et source de contentieux, qui permettait aux bailleurs de dépasser le loyer plafond lorsque les caractéristiques de confort ou de localisation du logement le justifiaient, est lui aussi reconduit. Or, le gouvernement précédent avait inutilement refusé d'en clarifier le contenu, ce qui fut source d'insécurité juridique. Malheureusement, la loi Élan n'éclaircit pas, ne serait-ce qu'un peu, ce concept...

Sanctions. Pour être plus efficace, l'encadrement des loyers est opposable aux bailleurs et des sanctions sont prévues. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

  • le préfet pourra exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
  • si le bailleur refuse :
    • le préfet pourra le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
    • le locataire pourra saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Là où il s'appliquera, le plafonnement du loyer se combinera avec l'encadrement des loyers à la relocation qui s'applique depuis 2012 dans toute la zone tendue

Locations touristiques : plus de contrôles et de sanctions (article 145)

La loi ELAN renforce les contrôles et les sanctions en matière de location touristique dans les grandes villes. Ce nouveau tour de vis à venir traduit la volonté du législateur et de nombreuses communes urbaines (Paris notamment) de voir mieux encadré l'essor parfois anarchique des locations saisonnières. Ainsi :

  • les particuliers qui n'ont pas déclaré ou télédéclaré leurs locations touristiques auprès de la mairie peuvent être frappés d'une amende civile allant jusqu'à 5.000 € ;
  • les particuliers qui ne transmettent pas, alors que la mairie leur en a fait la demande, le décompte des nuits ayant fait l'objet d'une location, peuvent être frappés d'une amende civile pouvant atteindre 10.000 € ; 
  • les plateformes qui publient des annonces sans respecter leurs obligations (mention du numéro d'enregistrement, transmission des informations à la commune quant au nombre de jours de location notamment) encourent des amendes atteignant 50.000 €.

S'agissant des particuliers, ces amendes s'ajoutent à celle très lourde déjà applicable en cas de location illégale (c'est-à-dire soumise à un changement d'usage qui n'a pas été effectué) qui est de 50.000 € par logement. Les loueurs indélicats sont prévenus !

Caution solidaire : suppression de la mention manuscrite (article 134)

Fini le jeu d'écriture pénible entourant le cautionnement : voilà une mesure de la loi ELAN qui sera bien appréciée par les proches du locataire qui se portent  caution ! Jusqu'à présent, pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution solidaire devait obligatoirement comporter deux mentions manuscrites...ce qui alourdissait considérablement l'exercice de la mise en location... et déconcertait bien des garants.
Désormais, le contrat comporte toujours le contenu informatif et protecteur des actuelles mentions mais il n'a pas à être manuscrit ; en clair, le garant n'a qu'à signer l'acte de caution dont le contenu pourra intégralement faire l'objet d'un modèle type, voire d'une dématérialisation complète. 

Diagnostics : modernisation, simplification et opposabilité

Location : la remise des diagnostics peut être dématérialisée (article 218)

Les diagnostics obligatoires en matière de location se sont multipliés ces dernières années, aboutissant à la remise au locataire le jour de la signature du bail d'un dossier papier extrêmement épais... Bonne nouvelle, si propriétaire et locataire le souhaitent, la loi ELAN permet de transmettre les diagnostics au locataire de manière dématérialisée (en pièces jointes d'un mail par exemple) de manière à alléger le formalisme du bail.
Cette mesure a aussi une dimension écologique puisqu'elle permet d'économiser bien du papier !

Cette dématérialisation rendue possible par la loi Élan s'applique également aux extraits du règlement de copropriété à remettre au locataire (notamment ceux relatifs à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes). C'est peut-être un moyen que cette obligation, aujourd'hui très peu connue, soit un peu respectée !

Diagnostic de performance énergétique : vers un diagnostic opposable (article 179)

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au compromis de vente comme au contrat de bail ; rappelons que ce diagnostic informe du degré d’isolation thermique du logement ainsi que du coût des charges de chauffage de l'air et de l'eau. A ce jour, le DPE est fourni à des fins d'information mais il n'est pas " opposable " : cela signifie que l'acquéreur/le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.
La loi Élan change la donne puisqu'elle rend le DPE opposable au vendeur/au bailleur... mais seulement à compter du 1er janvier 2021. Ce délai doit permettre d'achever le chantier de fiabilisation du DPE, diagnostic critiqué pour son caractère encore trop peu exact.

Logement décent : les punaises de lit ne sont pas les bienvenues (article 142)

Aujourd'hui, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Afin de notamment lutter contre la prolifération des punaises de lit, la loi Elan ajoute que le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

Si l'intention est louable, elle se heurtera à la difficulté de prouver que les punaises de lit préexistaient ou non à la mise en location. Tout au plus peut-on imaginer que si le locataire se plaint d'une infestation peu de temps après l'entrée dans les lieux, le propriétaire sera présumé devoir assumer le coût de la désinsectisation. A suivre !

Squat : pas de trêve hivernale pour les squatteurs (article 201)

Le « squat », c'est-à-dire « l'introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait », bien que rare, est particulièrement redouté tant il est difficile d'y mettre fin.
Afin de mieux lutter contre ce phénomène, la loi Élan supprime le bénéfice de la trêve hivernale pour les squatteurs. Cela signifie qu'ils peuvent être expulsés à tout moment, y compris du 1er novembre au 31 mars. Rappelons que les locataires, eux, ne peuvent jamais être physiquement expulsés pendant cette période, quelles que soient les fautes commises.
Pour compléter l'arsenal législatif contre les squatteurs, leur expulsion peut être effectuée plus rapidement puisque la loi Élan supprime le bénéfice du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l'expulsion.

Ces mesures de lutte contre l'occupation illicite doivent s'appliquer que le logement constitue la résidence principale ou secondaire de son propriétaire/locataire/occupant légitime.

Locataire sortant victime de violences : fin de la solidarité (article 136)

Le principe légal est que le locataire sortant, mais aussi sa caution, restent solidaires du locataire restant s’agissant du paiement des loyers et charges, et ce pendant six mois en cas de simple concubinage mais jusqu'au divorce dans le cas des époux et jusqu'à la rupture du Pacs pour les partenaires pacsés.
Cette protection du bailleur en cas d'impayés est supprimée lorsque le locataire quitte le logement en raison de violences conjugales ou domestiques et qu'il en informe le bailleur par lettre recommandée AR, accompagnée de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences sur la personne qui s’en prévaut.
Dans cette hypothèse, la solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier.

Si la mesure de la loi ELAN se comprend sur le plan moral, elle fera entrer le bailleur au plus profond de la vie intime de ses locataires, ce qu'a priori aucune des parties en présence ne souhaite !

Copropriété : vers des règles plus souples et plus efficaces ? (article 215)

La loi ELAN envisage une profonde refonte du droit de la copropriété ; son but est de :

  • rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété ;
  • clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).

Particularité : cette réforme se fera par voie d'ordonnance, c'est-à-dire sans débats au Parlement. Avantage : la réforme pourra se faire plus rapidement (dans les deux ans). Inconvénient : les députés et sénateurs sont dessaisis du dossier...

Vente d'un terrain à bâtir : fourniture par le vendeur d'une étude de sol (article 68)

Un nouveau diagnostic voit le jour : une étude géotechnique (une étude de sol), que le vendeur devra faire effectuer, devra être annexée au compromis de vente lors de la vente d'un terrain à bâtir (un terrain constructible) si celui-ci se situe dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (le zonage sera publié ultérieurement).
Ce diagnostic, en informant l'acheteur, doit « réduire les risques de sinistralité, notamment dans les zones de retrait-gonflement des argiles ou dans les zones sismiques ».

Construction d’une maison individuelle : modification de l’échelonnement de paiement (articles 65 & 67)

Pour prendre en compte le développement de la construction de maisons individuelles sous forme préfabriquée, l’échelonnement du paiement prévu dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) est revu par la loi Élan afin de permettre dans une telle hypothèse le versement de sommes supplémentaires au constructeur avant la date d’ouverture du chantier (aujourd’hui un maximum de 10% du prix de la maison peut être perçu à ce stade).

Achat sur plans : possibilité de se réserver des travaux (article 75)

L’achat d’un logement neuf sur plans, dans le cadre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), permettra à l’acheteur de se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements dont il se charge par lui-même (exemples : la peinture, la pose d’un évier). Avec la loi ÉLAN, le contrat de Véfa permettra ce qui est déjà possible dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle.

Comme c’est actuellement le cas dans le cadre du CCMI, l’acheteur qui change d’avis pourra faire exécuter les travaux réservés par le promoteur, à un prix convenu dans le contrat.

Investissement locatif Cosse : fiscalement plus avantageux (article 162)

Le dispositif d’investissement locatif appelé « Cosse » (ou « Cosse ancien » ou « Louer abordable ») permet au propriétaire de bénéficier d'une déduction spécifique sur ses loyers s'il prend l'engagement de louer vide un logement ancien pendant au moins six ans en respectant des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Pour rendre ce dispositif encore confidentiel plus attractif, la loi Élan permet un plafond de déficit imputable majoré de 10.700 à 15.300 € et les logements pourront dorénavant se situer aussi en zone rurale.

La loi Élan contient bien d'autres mesures comme la lutte contre les marchands de sommeil, la numérisation progressive du secteur du logement, la transformation de bureaux en logements, etc.

Sources :

VIDEO : Le bail mobilité : pour qui ? pour quoi ? comment ?

Une nouveauté : le bail mobilité ! C’est un bail, plus souple que les baux classiques de location vide ou de location meublée, parce qu’il peut être conclu pour seulement quelques mois ! Ce bail est plus souple pour permettre aux locataires en mobilité professionnelle de se loger plus facilement.

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Le loyer d'une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire peut être fixé librement. Toutefois, dans les zones tendues (28 agglomérations de métropole), de multiples et...

Le Cosse ancien est un investissement locatif qui permet aux bailleurs de bénéficier d'un abattement sur les loyers perçus de 15 à 85 % ! Il suffit pour cela de louer abordable. La loi Elan renforce...

Depuis 1er décembre 2017, toute location meublée touristique à Paris doit faire l'objet d'une télédéclaration. Le numéro d'enregistrement obtenu doit figurer dans les annonces publiées sur internet.

Pour louer sur une courte durée, un nouveau bail mobilité est créé par la loi Elan. Il permet aux personnes en mobilité qui cherchent un logement pour quelques mois seulement, de se loger plus...