Projet de loi ELAN : du nouveau pour les particuliers

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04 Avril 2018 - Création d’un « bail mobilité », retour de l’encadrement des loyers, renforcement du contrôle des locations touristiques, réforme de la copropriété : le projet de loi « ELAN » sur le logement concerne les particuliers.

Le projet de réforme du logement et de la construction dit Projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été présenté en Conseil des ministres ce 4 avril 2018. Son objectif est de :

  • « construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offre ;
  • répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles ;
  • améliorer le cadre de vie ».

Ce texte, élaboré pour partie en concertation avec certains professionnels de l'immobilier lors d'une conférence de consensus, concerne surtout la construction (mobilisation du foncier public, simplification des procédures d’urbanisme et lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire), le secteur HLM et la lutte contre les marchands de sommeil. Toutefois, certaines mesures sont destinées aux particuliers, comme la création du « bail mobilité » et le retour de l'encadrement des loyers.

Le projet de loi ELAN va être discuté et possiblement enrichi pendant plusieurs mois au Parlement : les mesures ne s'appliqueront donc au plus tôt qu'à partir de la fin d'année.

Location d'habitation : création du « bail mobilité »

Pour « favoriser la mobilité dans le parc privé », la loi ELAN créera un nouveau bail d’habitation dit « bail mobilité ». Ce bail :

  • portera sur un logement meublé ;
  • sera d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable ;
  • pourra être résilié par le locataire à tout moment, sans motivation, avec un préavis d’un mois ;
  • sera sans dépôt de garantie ;
  • verra le loyer fixé librement (il est toutefois possible que s'appliquent au bail mobilité l’encadrement du loyer à la relocation et le plafonnement du loyer lorsque celui-ci s’appliquera de nouveau à l’avenir : le texte est encore imprécis sur ce point) ;
  • s’il s’agit d’une colocation, sera sans clause solidarité entre les colocataires ou leurs cautions ;
  • prévoira le versement de charges forfaitaires ;
  • mentionnera le motif justifiant le bénéfice du motif du bail mobilité et la mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

Il ne sera pas possible de signer deux baux mobilité successifs avec un même locataire : en conséquence, si bailleur et locataire veulent poursuivre la relation, cela passera obligatoirement par un bail meublé d’un an renouvelable (ou de neuf mois non renouvelable pour un étudiant).

Afin de ne pas être accusé de créer de la précarité chez les locataires, le projet de loi ELAN circonscrit les bénéficiaires potentiels du bail mobilité. En effet, le locataire devra justifier, à la date de la remise des clés, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Les locataires concernés seront éligibles à la caution VISALE sous une forme renforcée (prise en charge des impayés mais aussi de la remise en l’état des locaux).

L'idée de permettre la signature du bail mobilité quelle que soit la situation du locataire, au départ souhaitée par le Gouvernement, semble donc aujourd'hui abandonnée ; reste à vérifier ce qu'en penseront les parlementaires !

Caution solidaire : suppression de la mention manuscrite

Fini le jeu d'écriture pénible entourant le cautionnement : voilà une mesure du projet de loi ELAN qui sera bien appréciée par les proches du locataire qui se portent  caution ! Aujourd'hui, pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution solidaire doit obligatoirement comporter deux mentions manuscrites... ce qui alourdit considérablement l'exercice de la mise en location... et déconcerte bien des garants.
A l'avenir, le contrat comportera toujours le contenu informatif et protecteur des actuelles mentions mais il n'aura pas à être manuscrit ; en clair, le garant n'aura qu'à signer l'acte de caution dont le contenu pourra intégralement faire l'objet d'un modèle type, voire d'une dématérialisation complète. 

Encadrement des loyers : une renaissance et des sanctions

Renaissance. L'encadrement des loyers, un plafonnement du loyer en pratique, a été créé par la loi Alur de mars 2014 mais n'a en définitive été expérimenté que dans deux communes (Paris et Lille) pour y être finalement annulé par le juge administratif fin 2017. Le Gouvernement, un temps hésitant quant au destin de cette mesure, fait le choix de permettre de nouveau qu'elle puisse exister en zone tendue (les grandes villes et leur banlieue).

Pour ne pas risquer d'être une nouvelle fois annulé par le juge, le projet de loi ELAN prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie des zones tendues ; en clair, l'encadrement des loyers pourra s'appliquer dans une ou plusieurs villes seulement puisque la loi n'imposera plus que la totalité de l'agglomération y soit soumise. Cette mesure doit permettre une expérimentation là où le besoin est le plus criant... mais aussi là où les données statistiques recueillies sont suffisamment importantes pour sa mise en place.

L’application de l'encadrement sera en pratique subordonné non seulement au volontariat de la commune mais aussi à la constatation objective de tensions locatives dans la ville. La volonté du gouvernement sera sans doute également prise en compte. Bref, à ce jour rien n'autorise de dire dans quel délai et sur quels territoires l'encadrement des loyers s'appliquera finalement...mais sa nouvelle mise en œuvre apparaît quasi certaine. Paris et une partie de l'Île-de-France seront sans doute les premières concernées, et ce possiblement dès 2019.

Dans son architecture, l'encadrement des loyers prévu est identique à celui qui a existé : pour en connaître les principes, notre article.

Le complément de loyer mieux défini ? Le fameux « complément de loyer », aux contours flous et source de contentieux, qui permettait aux bailleurs de dépasser le loyer plafond lorsque les caractéristiques de confort ou de localisation du logement le justifiaient, sera lui aussi reconduit. Or, le gouvernement précédent avait inutilement refusé d'en clarifier le contenu, ce qui fut source d'insécurité juridique. Espérons que les débats de la loi Elan seront l'occasion d’éclaircir un peu ce concept !

Sanctions. Pour être plus efficace, l'encadrement des loyers sera opposable aux bailleurs et des sanctions seront prévues. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

  • le juge pourra diminuer le loyer et condamner le bailleur à reverser le trop-perçu ;
  • le bailleur pourra en outre être condamné à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 25% du montant du trop-perçu au reversement duquel il a été condamné.

Ces sanctions ne devraient pas concerner l'encadrement des loyers à la relocation qui n'a pas été remis en cause et demeure donc aujourd'hui parfaitement applicable dans toute la zone tendue

Locations touristiques : plus de contrôles et de sanctions

Le projet de loi ELAN prévoit de renforcer les contrôles et les sanctions en matière de location touristique dans les grandes villes. Ce nouveau tour de vis à venir traduit la volonté du législateur et de nombreuses communes urbaines (Paris notamment) de voir mieux encadré l'essor parfois anarchique des locations saisonnières. Ainsi :

  • les particuliers qui n'auront pas déclaré ou télédéclaré leurs locations touristiques pourront être frappés d'une amende civile allant jusqu'à 5.000 € ;
  • les particuliers qui ne transmettront pas, alors que la mairie leur en aura fait la demande, le décompte des nuits ayant fait l'objet d'une location, pourront être frappés d'une amende civile pouvant atteindre 10.000 € ; 
  • les plateformes qui publient des annonces sans respecter leurs obligations (mention du numéro d'enregistrement notamment) encourront des amendes atteignant 50.000 €.

S'agissant des particuliers, ces amendes s'ajouteront à celle très lourde déjà applicable en cas de location illégale (c'est-à-dire soumise à un changement d'usage qui n'a pas été effectué) qui est de 50.000 € par logement. Les loueurs indélicats sont prévenus !

Copropriété : des règles plus souples et plus efficaces

Le projet de loi ELAN envisage une profonde refonte du droit de la copropriété ; son but est de :

  • rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété ;
  • clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).

Particularité : cette réforme se fera par voie d'ordonnance, c'est-à-dire sans débats au Parlement. Avantage : la réforme pourra se faire plus rapidement (dans les deux ans). Inconvénient : les députés et sénateurs seront dessaisis du dossier...

Construction d’une maison individuelle : modification de l’échelonnement de paiement

Pour prendre en compte le développement de la construction de maisons individuelles sous forme préfabriquée, l’échelonnement du paiement prévu dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) sera revu par la loi ELAN afin de permettre dans une telle hypothèse le versement de sommes supplémentaires au constructeur avant la date d’ouverture du chantier (aujourd’hui un maximum de 10% du prix de la maison peut être perçu à ce stade).

Achat sur plans : possibilité de se réserver des travaux

L’achat d’un logement neuf sur plans, dans le cadre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), permettra à l’acheteur de se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements dont il se charge par lui-même (exemples : la peinture, la pose d’un évier). Avec la loi ELAN, le contrat de Véfa permettra alors ce qui est déjà possible dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle.

Comme c’est actuellement le cas dans le cadre du CCMI, l’acheteur qui change d’avis pourra faire exécuter les travaux réservés par le promoteur, à un prix convenu dans le contrat.

Sources :