Des garanties limitées et encadrées pour les logements anciens

Nathalie Giraud
Mis à jour par
le 22 avril 2022
Juriste chez PAP.fr
© pixabay

Passé le délai des garanties légales, la règle de base est que dans l'ancien, l'acheteur n'a pas de garanties. Il achète en l'état et reconnaît connaître les biens qu'il achète pour les avoir vus et visités. C'est tout simplement le principe de l'achat d'un bien d'occasion.

De nos jours, ce principe est de plus ou plus battu en brèche par la réglementation qui prône une meilleure protection de l'acquéreur. Mais comme il n'est pas possible de faire peser des garanties sur le vendeur particulier, la protection de l'acquéreur passe aujourd'hui par une meilleure information du bien qu'il achète.

L'idée est que l'acquéreur s'engage en connaissance de cause. La loi oblige donc désormais le vendeur à fournir à l'acquéreur des documents destinés à éclairer son consentement.

Si l'on reprend l'historique, la première pierre de cette réglementation a commencé avec la loi Carrez de 1997 qui oblige le vendeur à indiquer la surface du logement.

La superficie avec la loi Carrez

Le vendeur d'un lot de copropriété doit indiquer la superficie du lot vendu dans le compromis puis dans l'acte de vente.

N'est donc concerné que le vendeur d'appartement ou de maisons en copropriété horizontale.

Vous pouvez mesurer vous-même votre logement, la loi ne vous obligeant qu'à indiquer la surface dans l'acte. Néanmoins, en pratique, les notaires exigent toujours un métré réalisé par un professionnel. En cas d'erreur, vous pouvez ainsi vous retourner contre le professionnel.

Cette obligation a permis d'assainir le marché et de ne pas perpétrer les erreurs de surface. La loi Carrez est entrée dans les habitudes, et ce d'autant que les vendeurs actuels ont pour la plupart déjà bénéficié de la loi Carrez lorsqu'ils ont acheté. Il y a donc de moins en moins de « mauvaises surprises ».

En tout état de cause, la loi Carrez prévoit que si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la superficie mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut, dans le délai d'un an après l'acte de vente, demander une diminution de prix au vendeur, proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.

Les recours ont été rares et n'ont pas donné lieu à beaucoup de jurisprudence dans la mesure où, en cas d'erreur, celle-ci était facilement prouvable et donc incontestable. La diminution de prix s'est donc souvent opérée à l'amiable sans recours au juge.

En septembre2019, vous achetez un appartement dont la surface loi Carrez mentionnée dans l'acte de vente est de 60 m² pour un prix de 480 000 euros. Une fois emménagé, vous vous apercevez que la surface réelle du logement n'est que de 56 m², soit une erreur de plus de 5%. Vous êtes en droit de demander à votre vendeur une diminution de prix proportionnelle au m² manquants, soit 4m², et ce jusqu'en septembre 2020. Le vendeur en principe vous doit (480 000 : 60) x 4 = 32 000 euros. Cette somme correspond en fait au prix des 4m² qui manquent.

Des diagnostics pour protéger l'acheteur

D'autres diagnostics ont suivi, regroupés aujourd'hui dans ce que l'on appelle, le dossier de diagnostic technique. Ces documents doivent être communiqués à l'acquéreur au plus tard au moment de la signature du compromis. Encore une fois, l'acquéreur doit acheter en connaissance de cause. La conséquence de cela est que sur tous ces points, il n'a pas de recours par la suite puisque précisément il a été informé.

L'étiquette énergie qui résulte du DPE doit même être précisée dans l'annonce de vente depuis le 1er janvier 2011.

Les diagnostics n'ont qu'une valeur informative. Ils n'engagent en rien le vendeur. Au contraire même puisqu'une fois informé, l'acheteur ne peut rien faire, si ce n'est ne pas acheter. L'objectif est très clairement d'éviter les difficultés et les recours après la vente.

Voici la liste des diagnostics obligatoires aujourd'hui :

  • - le diagnostic amiante
  • - le constat des risques d'exposition au plomb
  • - le diagnostic termites
  • - l'état des risques pollution (Etat des risques naturels et technologiques ou miniers)
  • - le diagnostic de l'installation de gaz et d'électricité
  • - le diagnostic assainissement(depuis le 1er janvier 2011).
  • - L'information Mérule
  •   L'étude de sol
  •   État des nuisances sonores aériennes

Sur tous ces points, l'acquéreur est informé et peut donc soit ne plus acheter, soit acheter en négociant le prix. Si par exemple, l'installation d'assainissement n'est pas conforme, la discussion avec le vendeur se fait avant la vente. Soit le vendeur accepte de prendre les travaux à sa charge, soit l'acquéreur décide de ne pas donner suite. Mais s'il accepte d'acheter tout de même, il n'aura plus de recours ensuite contre le vendeur.

A défaut de diagnostics, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés (voir ci-dessous). Cette hypothèse est d'ailleurs très peu probable car aucun notaire n'accepte de passer les actes sans le dossier de diagnostic technique.

Le pré-état daté et état daté

La loi Alur a renforcé l’information de l’acheteur qui s’apprête à acquérir un bien situé dans un immeuble en copropriété. Le vendeur doit ainsi lui fournir un ensemble d'informations appelé pré-état daté.


Pour permettre à tout acheteur d'un lot de copropriété d'être informé sur l'état de l'immeuble, l'organisation et la situation financière de la copropriété, le vendeur est tenu de lui transmettre un ensemble d'informations. Beaucoup de vendeurs font appel à leur syndic pour qu'il s'en charge. Dans ce cas, le syndic facture généralement sa prestation au vendeur, comme une sorte de pré état daté. Il lui facturera aussi l'état daté qu'il est légalement tenu d'établir plus tard, avant l'acte de vente définitif. Depuis le 1er juin 2020, votre syndic de copropriété ne peut plus vous facturer l'état daté au-delà de 380 €.  Ces informations ne font pas double emploi car elles interviennent à deux moments distincts de la transaction : avant le compromis et ensuite avant l'acte de vente définitif.

Les documents à fournir sont les suivants:

-la fiche synthétique de la copropriété;
-Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
-Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
-Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
-Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
-L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
-Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
-Le carnet d'entretien de l'immeuble ;


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