Si vous achetez un logement de moins de dix ans, sachez qu'il bénéficie obligatoirement de l'assurance dommages-ouvrage appelée également garantie décennale (elle dure dix ans). Depuis la loi 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, le maître d'ouvrage a l'obligation de contracter une assurance dommages-ouvrage. Elle concerne aussi bien un promoteur immobilier, un constructeur de maisons individuelles ou un maître d'ouvrage qui traite directement avec un architecte et un entrepreneur ainsi que les autoconstructeurs. La loi concerne également toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
© Goodluz - fotolia Que garantit l'assurance dommages-ouvrage ?
Destinée à protéger les occupants successifs d'un logement pendant dix ans, après l'année dite de parfait achèvement, « la dommages-ouvrage » garantit obligatoirement le financement de la réparation des dommages de l'immeuble qui nuisent à sa solidité ou le rendent inhabitable. Le plus souvent, il s'agit de fissures sur un mur porteur, de problèmes de charpente qui joue ou se vrille, d'une dalle qui s'affaisse, d'infiltration d'eau, d'une rupture de canalisation encastrée dans un plancher (dégât qui n'est pas pris en charge par la multirisque habitation). La dommages-ouvrage couvre aussi les travaux lorsqu'ils touchent le gros œuvre ou les travaux susceptibles de mettre en cause la solidité, l'étanchéité et la sécurité du bâtiment.
Comment mettre l'assurance dommages-ouvrage en œuvre ?
Dès la constatation d'un sinistre, il faut en avertir l'assurance. Il faudra alors être le plus précis possible dans la description. Une fois le courrier envoyé, deux solutions sont possibles. Si le dommage décrit n'est pas justifié ou si le dommage estimé est inférieur à 1 800 euros TTC, l'assureur doit notifier son refus de garantie ou son offre d'indemnité dans les quinze jours.
Si les dommages sont estimés à plus de 1.800 €, un expert est désigné. Dans les soixante jours à partir de la réception de la déclaration de sinistre, ce dernier doit adresser un rapport précisant si la garantie est acquise ou non. Si le dossier est accepté, l'assureur fait alors une offre d'indemnisation dans les 90 jours à compter de la réception du sinistre ou dans les 135 jours s'il y a eu récusation de l'expert. Lorsque l'assuré accepte l'offre, l'assureur devra verser l'indemnité dans les 15 jours.
Quelles sont les sanctions possibles ?
En l'absence d'assurance dommages-ouvrage et d'assurance responsabilité, il n'existe aucun recours possible à un fond de garantie couvrant l'assurance construction. La seule action du maître d'ouvrage se fera contre le constructeur responsable de tous les dommages relevant de la garantie décennale. Un professionnel qui ne souscrit pas cette assurance obligatoire pourra s'exposer à une amende pouvant aller jusqu'à 75000 € et potentiellement à un emprisonnement de six mois.
Les particuliers n'encourent pas de sanction pénale. Cependant lors de la vente d'un bien achevé depuis moins de 10 ans ou d'un bien ayant subi une rénovation lourde depuis moins de 10 ans, le vendeur doit produire l'attestation de l'assurance. Dans l'acte de vente, le notaire précise l'existence ou non de cette assurance. Son absence peut se traduire soit par une baisse du prix de vente, voire par l'annulation pure et simple de la transaction. Sans indemnités. En cas de malfaçons survenues après la vente, le vendeur peut être poursuivi par l'acquéreur et contraint à payer les réparations. Enfin, certaines banques ne débloquent les fonds qu'après la délivrance d'une attestation d'assurance.
Important : Dans une copropriété, c'est le syndic qui détient le contrat d'assurance dommages-ouvrage de l'immeuble. C'est lui qui se chargera de la déclaration si les dommages affectent les parties communes de l'immeuble, même s'ils se répercutent sur les parties privatives. Il est donc toujours nécessaire de signaler au syndic les problèmes constatés. Il se chargera de la déclaration de sinistre et l'enverra à l'assureur. Il s'occupera également du recouvrement de l'indemnité.
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Mise en jeu de l'assurance dommages-ouvrage - Lettre adressée à l'assureur