Achat immobilier : qu'est-ce que la garantie des vices cachés ?

Acheter un logement, ce n'est pas une opération que l'on réalise tous les jours et vu les montants en jeu, il vaut mieux ne pas se planter. Ce que l’on va voir dans cette vidéo, c’est qu’en cas de problème sur le logement que vous achetez, il y a des filets de sécurité prévus par la loi, et notamment la garantie des vices cachés.

Qu'est-ce que la garantie des vices cachés ?

Effectivement, il y a la garantie des vices cachés, c’est la plus connue. C’est quoi un vice caché ? Voici ce que dit le code civil, l’article 1641 : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.” Il y a donc 4 conditions pour qu’un juge puisse décider que c’est un vice caché.

Quelles sont les conditions de la garantie des vices cachés ?

1ère condition : l’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance du problème au moment de la vente. Si le vendeur vous a dit qu’il y a un gros problème avec les canalisations, vous ne pouvez pas ensuite vous retourner contre lui pour ça. C’est la raison pour laquelle vous ne pouvez pas faire jouer la garantie des vices cachés sur les domaines qui touchent aux diagnostics. Ils sont là pour vous informer sur l’état du logement et éclairer votre consentement. Et attention, le vendeur n’a aucune obligation de vous fournir un logement en bon état : il a le droit de vous vendre une ruine au prix qu’il veut, sa seule obligation c’est de vous prévenir à quel point c’est une ruine.

2ème condition : le vice ne doit pas être apparent. Si on peut voir à l'œil nu le problème, ça signifie que le vice n’est caché, il est apparent. il faut donc être vigilant lors des visites. Et ce n’est pas évident de savoir jusqu’à quel point il faut être vigilant : est-ce que je dois déplacer des meubles ? Est-ce que je dois monter dans les combles ? soulever la laine de verre ? l’isolation ? Et bien la jurisprudence est venue préciser tout ça : pour un particulier, donc non professionnel, le vice est considéré comme caché “dès lors qu’il ne pouvait pas être décelé au jour de la vente sans réaliser des investigations particulières”.

3ème condition : le vice doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer énormément l’usage. C’est le critère de gravité ! Vous avez acheté un logement, pour que l’on parle de vice caché, il faut que vice vous empêche de l’habiter normalement ! Il faut que le vice soit suffisamment grave pour que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acheté ou, en tout cas, pas à ce prix. 

Dernier critère, il faut que le vice soit antérieur à la vente. Si le vice survient après la vente, le vendeur n’y est pour rien. Attention ! Un désordre peut paraître mineur lors de la vente et révéler son ampleur plus tard : c’est le cas des fissures ou des fuites par exemple. 

Qu'est-ce que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ?

L’article 1643 du Code civil permet effectivement au vendeur non-professionnel de s’exonérer de la garantie des vices cachés par une clause dans le compromis. Qu’est-ce qu’un vendeur non-professionnel ? Au sens strict, ce sont les personnes qui agissent le cadre de leur profession de marchand de bien ou de lotisseur par exemple. Mais quelques décisions de jurisprudence sont allées plus loin . En tous cas, si le vendeur est considéré comme un professionnel, il ne peut pas écarter sa garantie des vices. La clause serait sans effet.

Si le vendeur est un non-professionnel, la clause fonctionne, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas l’appeler s’il y a un pépin... SAUF S’IL EST DE MAUVAISE FOI, c'est-à-dire s’il avait connaissance du problème au moment de la vente et qu’il l’a dissimulé. Autrement dit, avec cette clause, vous ne pouvez aller chercher le vendeur en garantie que pour les vices cachés (les 4 conditions) qui ont été tus ou dissimulés par le vendeur (5ème condition).  

En revanche, si le vendeur lui-même ne connaissait pas le problème, la clause d’exclusion s’applique et vous ne pouvez pas vous retourner contre lui.

Comment prouver la mauvaise foi du vendeur ?

C’est très compliqué de prouver que le vendeur a vendu un logement vicié en connaissance de cause. On peut essayer d’obtenir des témoignages de voisins qui ont vu que certains travaux ont été réalisés (un colmatage de fissures à la dernière minute). Le fait que des travaux aient été réalisés en méconnaissance des règles de l’art peut vous permettre de prouver que le vendeur savait qu’il y avait un problème et qu’il a essayé de rafistoler. Si vous avez une pièce recouverte d’un lambris flambant neuf, méfiance, il y a des chances que ce soit un cache-misère : le vendeur a sciemment caché un mur en mauvais état. Le mieux, c’est quand même d'interroger le vendeur en amont, de poser beaucoup de questions pendant les visites et même par écrit sur les travaux qui ont été réalisés. 

Et concrètement, comment engager une action pour un vice caché ? 

Concrètement, il faut faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. L’avocat  négociera âprement avec le vendeur puis, en cas d’échec, il saisira pour vous la justice. 

Un dernier point : ne tardez pas à agir, d’abord, parce que les preuves de l’antériorité du vice sont avec le temps plus difficiles à rapporter mais aussi parce que la loi impose d’agir dans les deux ans de la découverte du vice. Au-delà, l’action est prescrite, c’est-à-dire vouée à l'échec !

Quels sont les autres fondements juridiques pour agir ?

On a beaucoup détaillé la garantie des vices cachés parce que c’est la plus connue mais il y a d’autres fondements juridiques à utiliser en cas de désordres sur un logement que vous avez acheté. On peut parler de l’obligation de délivrance conformeque l’on distingue des vices cachés. L’obligation de délivrance conforme, c’est l’obligation du vendeur de vous délivrer un logement conforme à ce qu’il vous avait promis. Je vous donne un exemple : le vendeur vous vend un terrain sur lequel il y avait un garage, il vous dit que le terrain a été dépollué mais vous vous rendez compte qu’il a été mal dépollué. C'est un défaut de délivrance conforme !

Et les assurances dans tout ça ? 

Si vous achetez un logement récent, moins de 10 ans, vous êtes couverts par la garantie décennale et l'assurance dommage ouvrage souscrite par votre vendeur. Cette garantie vous est automatiquement transférée, tout comme l'assurance. Au moment de votre achat, il faut vous faire communiquer les références de la dommage ouvrage et les inscrire dans l'acte de vente.

Si vous avez un gros problème sur la solidité du bien, une fissure sur le toit-terrasse par exemple, vous adressez une déclaration de sinistre à l'assurance dommage ouvrage. Il y aura une expertise pour déterminer les responsabilités, vous serez indemnisé et l'assurance se retournera contre le responsable des fissures !

Pour retrouver toutes nos vidéos de conseils, suivez-nous sur Youtube !

Publié par le
Juriste chez PAP.fr


Je suis locataire

Je suis propriétaire