- Qu'est-ce que la garantie des vices cachés ?
- Quelles sont les conditions de la garantie des vices cachés ?
- Qu'est-ce que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ?
- Comment prouver la mauvaise foi du vendeur ?
- Et concrètement, comment engager une action pour un vice caché ?
- Quels sont les autres fondements juridiques pour agir ?
- Et les assurances dans tout ça ?
Qu'est-ce que la garantie des vices cachés ?
Effectivement, il y a la garantie des vices cachés, cest la plus connue. Cest quoi un vice caché ? Voici ce que dit le code civil, larticle 1641 : Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il y a donc 4 conditions pour quun juge puisse décider que cest un vice caché.
Quelles sont les conditions de la garantie des vices cachés ?
1ère condition : lacquéreur ne doit pas avoir eu connaissance du problème au moment de la vente. Si le vendeur vous a dit quil y a un gros problème avec les canalisations, vous ne pouvez pas ensuite vous retourner contre lui pour ça. Cest la raison pour laquelle vous ne pouvez pas faire jouer la garantie des vices cachés sur les domaines qui touchent aux diagnostics. Ils sont là pour vous informer sur létat du logement et éclairer votre consentement. Et attention, le vendeur na aucune obligation de vous fournir un logement en bon état : il a le droit de vous vendre une ruine au prix quil veut, sa seule obligation cest de vous prévenir à quel point cest une ruine.
2ème condition : le vice ne doit pas être apparent. Si on peut voir à l'il nu le problème, ça signifie que le vice nest caché, il est apparent. il faut donc être vigilant lors des visites. Et ce nest pas évident de savoir jusquà quel point il faut être vigilant : est-ce que je dois déplacer des meubles ? Est-ce que je dois monter dans les combles ? soulever la laine de verre ? lisolation ? Et bien la jurisprudence est venue préciser tout ça : pour un particulier, donc non professionnel, le vice est considéré comme caché dès lors quil ne pouvait pas être décelé au jour de la vente sans réaliser des investigations particulières.
3ème condition : le vice doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer énormément lusage. Cest le critère de gravité ! Vous avez acheté un logement, pour que lon parle de vice caché, il faut que vice vous empêche de lhabiter normalement ! Il faut que le vice soit suffisamment grave pour que lacheteur, sil lavait connu, naurait pas acheté ou, en tout cas, pas à ce prix.
Dernier critère, il faut que le vice soit antérieur à la vente. Si le vice survient après la vente, le vendeur ny est pour rien. Attention ! Un désordre peut paraître mineur lors de la vente et révéler son ampleur plus tard : cest le cas des fissures ou des fuites par exemple.
Qu'est-ce que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ?
Larticle 1643 du Code civil permet effectivement au vendeur non-professionnel de sexonérer de la garantie des vices cachés par une clause dans le compromis. Quest-ce quun vendeur non-professionnel ? Au sens strict, ce sont les personnes qui agissent le cadre de leur profession de marchand de bien ou de lotisseur par exemple. Mais quelques décisions de jurisprudence sont allées plus loin . En tous cas, si le vendeur est considéré comme un professionnel, il ne peut pas écarter sa garantie des vices. La clause serait sans effet.
Si le vendeur est un non-professionnel, la clause fonctionne, cest-à-dire que vous ne pouvez pas lappeler sil y a un pépin... SAUF SIL EST DE MAUVAISE FOI, c'est-à-dire sil avait connaissance du problème au moment de la vente et quil la dissimulé. Autrement dit, avec cette clause, vous ne pouvez aller chercher le vendeur en garantie que pour les vices cachés (les 4 conditions) qui ont été tus ou dissimulés par le vendeur (5ème condition).
En revanche, si le vendeur lui-même ne connaissait pas le problème, la clause dexclusion sapplique et vous ne pouvez pas vous retourner contre lui.
Comment prouver la mauvaise foi du vendeur ?
Cest très compliqué de prouver que le vendeur a vendu un logement vicié en connaissance de cause. On peut essayer dobtenir des témoignages de voisins qui ont vu que certains travaux ont été réalisés (un colmatage de fissures à la dernière minute). Le fait que des travaux aient été réalisés en méconnaissance des règles de lart peut vous permettre de prouver que le vendeur savait quil y avait un problème et quil a essayé de rafistoler. Si vous avez une pièce recouverte dun lambris flambant neuf, méfiance, il y a des chances que ce soit un cache-misère : le vendeur a sciemment caché un mur en mauvais état. Le mieux, cest quand même d'interroger le vendeur en amont, de poser beaucoup de questions pendant les visites et même par écrit sur les travaux qui ont été réalisés.
Et concrètement, comment engager une action pour un vice caché ?
Concrètement, il faut faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Lavocat négociera âprement avec le vendeur puis, en cas déchec, il saisira pour vous la justice.
Un dernier point : ne tardez pas à agir, dabord, parce que les preuves de lantériorité du vice sont avec le temps plus difficiles à rapporter mais aussi parce que la loi impose dagir dans les deux ans de la découverte du vice. Au-delà, laction est prescrite, cest-à-dire vouée à l'échec !
Quels sont les autres fondements juridiques pour agir ?
On a beaucoup détaillé la garantie des vices cachés parce que cest la plus connue mais il y a dautres fondements juridiques à utiliser en cas de désordres sur un logement que vous avez acheté. On peut parler de lobligation de délivrance conformeque lon distingue des vices cachés. Lobligation de délivrance conforme, cest lobligation du vendeur de vous délivrer un logement conforme à ce quil vous avait promis. Je vous donne un exemple : le vendeur vous vend un terrain sur lequel il y avait un garage, il vous dit que le terrain a été dépollué mais vous vous rendez compte quil a été mal dépollué. C'est un défaut de délivrance conforme !
Et les assurances dans tout ça ?
Si vous achetez un logement récent, moins de 10 ans, vous êtes couverts par la garantie décennale et l'assurance dommage ouvrage souscrite par votre vendeur. Cette garantie vous est automatiquement transférée, tout comme l'assurance. Au moment de votre achat, il faut vous faire communiquer les références de la dommage ouvrage et les inscrire dans l'acte de vente.
Si vous avez un gros problème sur la solidité du bien, une fissure sur le toit-terrasse par exemple, vous adressez une déclaration de sinistre à l'assurance dommage ouvrage. Il y aura une expertise pour déterminer les responsabilités, vous serez indemnisé et l'assurance se retournera contre le responsable des fissures !