Vendeur : comment éviter le risque d’un recours pour « vices cachés » ?
Vendeur, la transparence sur le bien mis en vente est une obligation légale : diagnostics, pré-état daté, travaux, charges… Tout doit être révélé, sous l’œil vigilant du notaire. Malgré cela, vous pourriez être poursuivi après la vente. Prudence !
📌 En résumé
Vous êtes responsable si un défaut caché est découvert, notamment sil a été délibérément dissimulé.
Clause de non-garantie | Exonération pour les vices cachés non connus. |
Diagnostic erroné | Annulation ou réduction de prix si le vendeur connaissait le défaut. |
Erreur de superficie | Réduction de prix si la surface réelle est inférieure de plus de 5 %. |
Vice caché | Annulation de vente ou réduction de prix ; dommages et intérêts si mauvaise foi. |
Délai de poursuite | 2 ans pour agir à compter de la découverte du vice. |
Dans quels cas risquez-vous des poursuites ?
En tant que vendeur particulier, vous nêtes pas obligé de garantir lacheteur contre les éventuels défauts du bien dont vous ignorez lexistence. On parle alors dexonération de la garantie des vices cachés. Cette clause est généralement incluse dans le compromis de vente et dans lacte définitif (article 1641 du Code civil), indiquant que le bien est vendu « en létat ». En d'autres termes, lacheteur accepte le bien avec ses éventuels défauts, spécificités ou réparations à prévoir.
Vous restez responsable si un défaut caché est découvert, surtout sil a été volontairement dissimulé.
❌ Si la vente se fait sans les diagnostics
Impossible en pratique, car le notaire est tenu dune obligation de résultat en matière de rédaction dacte ! Si cela arrive, vous ne pourrez vous exonérer de la garantie des vices cachés vis-à-vis de votre acheteur. En clair, si après la vente, l'acheteur découvre la présence de plomb, d'amiante, de termites, etc. Il pourra demander une diminution du prix en justice ou obtenir l'annulation de la vente et même obtenir des dommages et intérêts.
👉 Vous pourrez engager la responsabilité du notaire, car c'est à lui qu'appartenait la vérification des documents à annexer à la promesse de vente. Il devra être prouvé quand même la causalité entre le préjudice et lacte rédigé par le notaire.
❌ Si les diagnostics sont erronés
En cas d'inexactitude du diagnostic, le vendeur de bonne foi peut échapper à la garantie des vices cachés grâce à une clause dexonération. Mais cette clause ne sapplique pas au vendeur qui avait connaissance des irrégularités sans en informer lautre partie. Dans cette hypothèse, lacheteur peut réclamer la nullité de la vente ou la réduction du prix. Si l'erreur dans les diagnostics provient du diagnostiqueur, vous pouvez, en tant que vendeur, vous retourner contre lui.
Pour que votre responsabilité soit engagée, il faut prouver que l'erreur était de complaisance.
❌ Sil y a une erreur de superficie
Si la superficie réelle dun bien en copropriété est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans lacte, lacquéreur peut demander une réduction de prix proportionnelle. Cette action, à engager dans lannée suivant la signature de lacte, doit être portée devant le tribunal judiciaire avec un avocat. Si un professionnel a réalisé le diagnostic, il est responsable envers lacquéreur.
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Qu'est-ce qu'un vice caché ?
Un vice caché est un défaut qui n'était pas visible au moment de la vente et que, malgré une inspection attentive, l'acheteur n'a pas pu déceler. Ce type de vice répond à trois critères stricts :
- invisibilité au moment de la vente : le vice doit être non apparent et échapper à la vigilance de l'acheteur, même attentif ;
- compromet lusage normal du bien : le défaut doit nuire à l'utilisation prévue du bien, rendant celui-ci partiellement ou totalement inutilisable ;
- antériorité au moment de lachat : le vice doit avoir existé avant la transaction, même si sa découverte est postérieure.
Les cas les plus fréquents de litiges post-vente
Cause de Litige | Exemple |
Vice caché | Un acheteur découvre des infiltrations deau non visibles au moment de lachat, compromettant la solidité des murs. |
Erreur sur la superficie | La superficie réelle de lappartement est de 5 m² inférieure à celle déclarée lors de la vente. |
Défaut dinformation | Si le vendeur omet des informations essentielles comme des problèmes de voisinage, nuisances ou servitudes cachées. |
Non-conformité des diagnostics | Un diagnostic amiante est fourni, mais des matériaux amiantés sont découverts après la vente. |
Que risquez-vous en cas de vice caché ?
Selon l'article 1644 du Code civil, l'acquéreur d'un bien immobilier peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix d'achat en cas de vices cachés.
- Si la vente est annulée, l'acquéreur doit restituer le bien dans son état initial. En contrepartie, le vendeur rembourse le prix de vente, les frais de notaire et les frais de procès, ainsi que les intérêts accumulés depuis le paiement.
- Lorsquune diminution de prix est envisagée, des experts estiment la perte de valeur causée par le vice, souvent en se basant sur le coût des travaux nécessaires pour remettre le bien en état. Lacquéreur conserve alors le bien, mais reçoit un remboursement partiel du prix.
- Si le vendeur est de mauvaise foi, lacquéreur peut également réclamer des dommages et intérêts pour couvrir lensemble des préjudices subis en raison du vice caché. Dans certains cas, les indemnités versées peuvent même dépasser le prix initial du bien.
Lacquéreur doit saisir le tribunal du lieu du logement, avec un avocat obligatoire, pour toute action en garantie.
Combien de temps pouvez-vous être poursuivi pour vices cachés ?
L'acheteur dispose de 2 ans pour intenter un recours en garantie, à partir de la découverte du vice, et non de la vente ou de l'entrée dans les lieux.
Comment vous exonérer des vices cachés ?
Si votre compromis inclut une clause de non-garantie des vices cachés, elle peut vous exonérer de responsabilité, à condition dignorer le vice lors de la vente. Sans cette clause, tout vendeur reste responsable, même sil nétait pas informé du vice.
👉 En tant que vendeur non professionnel, vous êtes présumé de bonne foi ; il revient à lacheteur de prouver que vous connaissiez ou ne pouviez ignorer, le défaut caché. Exemple de mauvaise foi : repeindre des murs pour masquer des infiltrations (Cass. 3e civ., 21-01-2015).
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