Vendeur : comment éviter le risque d’un recours pour « vices cachés » ?

Dans quels cas risquez-vous des poursuites ?

En tant que vendeur particulier, vous n’êtes pas obligé de garantir l’acheteur contre les éventuels défauts du bien dont vous ignorez l’existence. On parle alors d’exonération de la garantie des vices cachés. Cette clause est généralement incluse dans le compromis de vente et dans l’acte définitif (article 1641 du Code civil), indiquant que le bien est vendu « en l’état ». En d'autres termes, l’acheteur accepte le bien avec ses éventuels défauts, spécificités ou réparations à prévoir.

❌ Si la vente se fait sans les diagnostics

Impossible en pratique, car le notaire est tenu d’une obligation de résultat en matière de rédaction d’acte ! Si cela arrive, vous ne pourrez vous exonérer de la garantie des vices cachés vis-à-vis de votre acheteur. En clair, si après la vente, l'acheteur découvre la présence de plomb, d'amiante, de termites, etc. Il pourra demander une diminution du prix en justice ou obtenir l'annulation de la vente et même obtenir des dommages et intérêts.

👉 Vous pourrez engager la responsabilité du notaire, car c'est à lui qu'appartenait la vérification des documents à annexer à la promesse de vente. Il devra être prouvé quand même la causalité entre le préjudice et l’acte rédigé par le notaire.

❌ Si les diagnostics sont erronés

En cas d'inexactitude du diagnostic, le vendeur de bonne foi peut échapper à la garantie des vices cachés grâce à une clause d’exonération. Mais cette clause ne s’applique pas au vendeur qui avait connaissance des irrégularités sans en informer l’autre partie. Dans cette hypothèse, l’acheteur peut réclamer la nullité de la vente ou la réduction du prix. Si l'erreur dans les diagnostics provient du diagnostiqueur, vous pouvez, en tant que vendeur, vous retourner contre lui.

❌ S’il y a une erreur de superficie

Si la superficie réelle d’un bien en copropriété est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une réduction de prix proportionnelle. Cette action, à engager dans l’année suivant la signature de l’acte, doit être portée devant le tribunal judiciaire avec un avocat. Si un professionnel a réalisé le diagnostic, il est responsable envers l’acquéreur.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Un vice caché est un défaut qui n'était pas visible au moment de la vente et que, malgré une inspection attentive, l'acheteur n'a pas pu déceler. Ce type de vice répond à trois critères stricts :

1. invisibilité au moment de la vente : le vice doit être non apparent et échapper à la vigilance de l'acheteur, même attentif ;
2. compromet l’usage normal du bien : le défaut doit nuire à l'utilisation prévue du bien, rendant celui-ci partiellement ou totalement inutilisable ;
3. antériorité au moment de l’achat : le vice doit avoir existé avant la transaction, même si sa découverte est postérieure.

Les cas les plus fréquents de litiges post-vente

Que risquez-vous en cas de vice caché ?

Selon l'article 1644 du Code civil, l'acquéreur d'un bien immobilier peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix d'achat en cas de vices cachés.

• Si la vente est annulée, l'acquéreur doit restituer le bien dans son état initial. En contrepartie, le vendeur rembourse le prix de vente, les frais de notaire et les frais de procès, ainsi que les intérêts accumulés depuis le paiement.
• Lorsqu’une diminution de prix est envisagée, des experts estiment la perte de valeur causée par le vice, souvent en se basant sur le coût des travaux nécessaires pour remettre le bien en état. L’acquéreur conserve alors le bien, mais reçoit un remboursement partiel du prix.
• Si le vendeur est de mauvaise foi, l’acquéreur peut également réclamer des dommages et intérêts pour couvrir l’ensemble des préjudices subis en raison du vice caché. Dans certains cas, les indemnités versées peuvent même dépasser le prix initial du bien.

Combien de temps pouvez-vous être poursuivi pour vices cachés ?

L'acheteur dispose de 2 ans pour intenter un recours en garantie, à partir de la découverte du vice, et non de la vente ou de l'entrée dans les lieux.

Comment vous exonérer des vices cachés ?

Si votre compromis inclut une clause de non-garantie des vices cachés, elle peut vous exonérer de responsabilité, à condition d’ignorer le vice lors de la vente. Sans cette clause, tout vendeur reste responsable, même s’il n’était pas informé du vice.

👉 En tant que vendeur non professionnel, vous êtes présumé de bonne foi ; il revient à l’acheteur de prouver que vous connaissiez ou ne pouviez ignorer, le défaut caché. Exemple de mauvaise foi : repeindre des murs pour masquer des infiltrations (Cass. 3e civ., 21-01-2015).