La garantie des vices cachés -Vente immobilière et vices cachés : quels recours pour l'acquéreur ?

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Tout acquéreur d'un bien immobilier qui découvre  après l'achat un problème qui n'était pas apparent   dispose d'une action contre son vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés. Même si acheter  un bien  de nos jours, dans l’ancien est devenu moins risqué grâce aux nombreux diagnostics  auxquels sont tenus les vendeurs. Mais il arrive encore que l'acheteur fasse de  mauvaises découvertes.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Le texte qui prévoit cette garantie des vices cachés est l’article 1641 du code civil, selon lequel « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Les conditions ouvrant droit à garantie

Il y a vice caché, ouvrant droit à la garantie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • L'acquéreur ne doit pas avoir eu  connaissance de l'existence du vice au moment de la vente: L'une des conditions pour actionner la garantie pour vices cachés est que l'acquéreur n'ait bien évidemment pas eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car dans le cas contraire, le vice n'est plus caché et il est réputé l'avoir accepté. Aussi, si le vice est mentionné dans l'acte de vente (pour signaler la présence de termites par exemple), l'action est fermée à l'acquéreur. C'est pour cette raison que l'acquéreur n'a pas de recours sur tous les points visés par les diagnostics.
  • Le vice doit être non apparent: Contrairement à ce que l'on croit souvent, le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n'est pas apparent. Ainsi, il peut y avoir vice caché alors que le vendeur l'ignore. Pour savoir si le vice était bien caché, et non apparent, les juges estiment que l'on ne peut exiger de l'acheteur un examen trop en profondeur, trop pointu de l'immeuble, de ses structures. L’œil vigilant trouve donc sa limite dans certains endroits de la maison, comme les combles ou sous la laine de verre recouvrant le bois de la charpente. Si l'on doit faire une expertise ou démonter le bien pour découvrir le défaut alors il y a vice caché. La garantie due par le vendeur repose sur la distinction fondamentale entre les vices apparents et les vices cachés. Le Code civil pose en effet le principe selon lequel « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (Code civil, art. 1642).
  • Le vice doit rendre impropre  ou diminuer l' usage:Le vice doit rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage. Tant et si bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheter ou à  moindre prix, s'il les avait connus .
  • Le vice doit être antérieur à la vente: Il peut être au moins concomitant à la vente. En revanche, le vendeur n'est pas tenu à garantie pour les problèmes affectant le logement et survenant après la vente. Le vice doit rendre le logement impropre à sa destination ou bien il doit en diminuer tellement l'usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté ou tout du moins pas à ce prix s'il en avait eu connaissance.

Le recours de l'acheteur

L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en garantie. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice. Il convient dans une premier temps  d'informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception.En l’absence de réaction de sa part, il vous faudra saisir le tribunal judiciaire. Le recours est ouvert aussi bien contre les vendeurs professionnels que les vendeurs non professionnels et le délai est le même dans les deux cas. Toutefois, nous allons le voir, la responsabilité du vendeur particulier est plus limitée.

Le vendeur professionnel 

Il y a une présomption de connaissance des vices lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel. Celui-ci est en effet tenu de connaître les vices affectant la chose dont il fait le commerce. En présence d'un vice caché, même s'il prouve sa bonne foi, le vendeur professionnel doit verser à l'acheteur des dommages-intérêts. Et surtout, il ne peut pas s'exonérer de cette garantie.

Dans le cadre d'une vente d'immeuble par un agent immobilier, celui-ci ne fait pas l'objet d'une présomption de connaissance des vices du bien car il est seulement « l'intermédiaire » entre le vendeur et l'acquéreur. Cette présomption est applicable uniquement au vendeur professionnel.

Le vendeur particulier 

Il est d'usage, pour le vendeur particulier, de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Tous les compromis comportent une telle clause. Toutefois, malgré cette clause, cette exonération de garantie ne joue pas,, et le vendeur vous doit donc la garantie, s'il est de mauvaise foi. En d'autres termes, s'il avait connaissance du vice avant la vente. Car encore une fois, le vice caché n'est pas un vice que le vendeur a lui-même caché. Le vendeur peut ignorer ce vice, précisément parce qu'il n'est pas décelable. En revanche, s'il en avait connaissance, la garantie des vices cachés est due.

Encore faut-il que l'acquéreur prouve que le vendeur avait connaissance du vice. L'exonération de garantie ne peut pas jouer non plus si le vendeur ne fournit pas les différents diagnostics prévus par la loi. Mais nous avons vu que cela était très rare.

Ce que l'acquéreur peut obtenir

Selon l'article 1644 du code civil, l'acquéreur peut obtenir l'annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente.

Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. En échange de quoi, le vendeur lui restitue le prix du bien, les frais de procès et de mutation ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement.

Le juge peut rejeter l'annulation de la vente s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat et mettre en place une simple action en diminution du prix.

Lorsqu'il est question d'une diminution du prix, les experts doivent estimer la moins-value qui résulte de ce vice. Celle-ci est souvent calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour que le bien retrouve sa vraie nature. On vise ici une remise en l'état. L'acquéreur se voit alors rendre une partie du prix et conserve bien sûr le logement.

L'acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages-intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. Il doit réparer « tous les préjudices de toute nature » liés à la présence du vice caché. C'est ainsi qu'il peut arriver que le vendeur verse des indemnités supérieures au prix de l'immeuble.

Le tribunal compétent pour toutes les actions en garantie de l'acquéreur est le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement et le recours à un avocat est obligatoire.

Pour aller plus loin...

De quelles garanties dispose-t-on lorsque l'on achète un logement ? Que faire si le logement ne convient pas ou n'est pas conforme à nos attentes ? Le point sur la question.