Acheter un bien : quelles sont les garanties minimales légales ?

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 28 août 2023
Juriste chez PAP.fr

Une fois le logement acheté ou construit, il arrive que les acquéreurs découvrent un vice ou une malfaçon : dans l’ancien comme dans le neuf, des garanties existent.

La protection de l'acquéreur passe par une bonne information.
La protection de l'acquéreur passe par une bonne information. © PAP

Qu'entend-on par un bien ancien ?

Il n'existe pas à proprement parler de définition juridique du logement ancien. En fait, il se définit par opposition au logement neuf, acheté sur plans, ou que l'on fait construire. Le logement ancien est en fait tout simplement celui qui n'est pas neuf, plus exactement celui qui a déjà été habité. Un logement ancien peut donc aussi se définir comme un logement acheté d'occasion.

Les garanties légales sont fonction des conditions d'ancienneté du bien

Passé le délai des garanties légales (les garanties constructeur) attachées aux années depuis la construction c’est-à-dire les 10 premières années qui suivent la construction d'un bien (appartement ou maison), il n'y a plus de garanties. La règle reste que dans l'ancien, l'acheteur n'est pas garanti. Il achète en l'état et reconnaît connaître les biens qu'il achète pour les avoir vus et visités. C'est tout simplement le principe de l'achat d'un bien d'occasion.

Des acheteurs de plus en plus protégés

La protection de l'acquéreur passe aujourd'hui par une meilleure information du bien qu'il achète. L'idée est que l'acquéreur en tant que personne physique s'engage en connaissance de cause et ait des garanties complémentaires au simple achat. La loi oblige donc désormais le vendeur à fournir à l'acquéreur des documents destinés à éclairer son consentement.

👉 Une obligation de superficie pour les biens en copropriété

La fameuse loi Carrez

Si on reprend l'historique, le tout début de la protection de l'acquéreur commence par cette loi en 1997 qui oblige le vendeur à indiquer la surface du logement, mais uniquement d'un lot de copropriété. Cette loi impose d'indiquer la superficie du lot vendu dans le compromis puis dans l'acte de vente. Cette loi prévoit que si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la superficie mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut, dans le délai d'un an après l'acte de vente, demander une diminution de prix au vendeur, proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.

💡 Exemple : En septembre 2023, vous achetez un appartement dont la surface loi Carrez mentionnée dans l'acte de vente est de 60 m² pour un prix de 480 000 euros. Une fois emménagé, vous vous apercevez que la surface réelle du logement n'est que de 56 m², soit une erreur de plus de 5 %. Vous serez en droit de demander à votre vendeur une diminution de prix proportionnelle au m² manquants, soit 4m², et ce jusqu'en septembre 2024. Le vendeur en principe vous doit (480 000 : 60) x 4 = 32 000 euros. Cette somme correspond en fait au prix des 4 m² qui manquent.

Sachez que même si l’acheteur d’un bien ancien est censé acheter le bien en l’état, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas dépourvu de recours en cas  d’erreur de superficie.

👉 Une kyrielle de diagnostics pour acheter en toute tranquillité

Pour vendre un logement, vous devez obligatoirement fournir à l’acheteur, dès le compromis de vente, des diagnostics techniques. Pas d'inquiétude ! Les diagnostics, c'est une simple obligation d’information : quel que soit le résultat, vous n'avez aucune obligation d'effectuer des travaux sauf pour le diagnostic assainissement. Il peut s’agir selon les dates de constructions ou des installations ou de la situation géographiques :

  • l’état des risques et pollutions ;
  • des diagnostics plomb, amiante, termites, gaz, électricité et assainissement, mais aussi de la performance énergétique et de la présence d’un risque de mérule. En copropriété, il faut aussi fournir la superficie loi Carrez ;
  • Depuis 2020, une information sur les nuisances sonores aériennes doit être fournie tandis qu'une étude de sol s'impose lors de la vente d'un terrain constructible.

👉 Biens en copropriété : obligation de fournir le pré-état daté et l'état daté

L'acheteur d'un lot de copropriété doit se voir remettre avant le compromis de vente un « pré-état daté », et ensuite avant l'acte de vente définitif : un état daté. L'état daté doit comprendre trois parties, et c'est la troisième qui intéresse tout particulièrement l'acquéreur.

La troisième partie du document mentionne les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, c'est-à-dire les sommes qui seront à la charge de l'acheteur après la vente. Cela lui permet de connaître :

  1. le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété dont il aura à s'acquitter ;
  2. le montant des provisions restant à verser pour les travaux qui auraient déjà été votés, dont le paiement s'effectue au gré d'appels de fonds qui sont étalés dans le temps ;
  3. le montant approximatif des avances de trésorerie c'est-à-dire des fonds destinés par le règlement de copropriété ou l'assemblée générale à constituer des réserves.

ℹ️ L'état daté : une multitude d'informations

  • la fiche synthétique de la copropriété ;
  • le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget ; prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
  • l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

🙋‍♀️ Depuis le 1 juin 2020, votre syndic de copropriété ne peut plus vous facturer l'état daté au-delà de 380 € (le prix du pré-état daté n'est pas tarifé). Ces informations du pré-état daté et de l'état daté ne font pas double emploi, car elles interviennent à deux moments distincts de la transaction : avant le compromis pour le pré-état daté et ensuite avant l'acte de vente définitif pour l'état daté.

Garantie des vices cachés : à quelles conditions ?

Si vous découvrez, une fois installé dans un nouveau logement, que ce dernier est affecté par un grave défaut qui existait déjà avant la vente, mais non apparent, l'acquéreur peut se retourner contre son vendeur en garantie des vices cachés pour lui demander à être dédommagé (articles 1641 et suivant du Code civil). Vous l’avez compris, ce vice doit être occulte, c’est-à-dire que vous devez en avoir ignoré l’existence au moment de la vente. En effet, le vendeur, en matière de vente d’immeuble ancien, n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même et qu’il a acceptés en signant le contrat de vente. Il y a vice caché, ouvrant droit à la garantie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • l'acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente.
  • le vice doit être non apparent ;
  • le vice doit rendre impropre ou diminuer l'usage ;
  • le vice doit être antérieur à la vente.

❓ Que veut dire maison vendue en l'état ?

Tous les compromis de vente comportent une telle clause. Toutefois, malgré cette clause, cette exonération de garantie ne joue pas, et le vendeur vous doit donc la garantie, s'il est de mauvaise foi (s'il avait connaissance du vice avant la vente).

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Achat d'un logement « récent »

🏢 Si le neuf est le « sorti de terre » les autres sont considérés comme de l'ancien. Ceci étant dit, pour l'application de certaines garanties on qualifie de récent les logements de moins de 10 ans. Si les logements récents bénéficient aussi des mêmes garanties que dans l'ancien, il y a en plus obligatoirement le transfert de l'assurance dommage-ouvrage.

Quels sont les différents types de garanties ?

Les garanties dont bénéficie l'acheteur d'un logement « récent » dépendent de l'« âge » du logement, c'est-à-dire de sa date de construction. Ainsi, si vous achetez un logement dans les 10 ans de la réception de l'immeuble, vous êtes couverts par la garantie décennale et l'assurance dommage ouvrage souscrite par votre vendeur. Cette garantie vous est automatiquement transférée, tout comme l'assurance.

Le transfert de la garantie décennale

En effet, si vous achetez un logement de moins de dix ans, sachez que vous bénéficiez obligatoirement de l'assurance dommages-ouvrage appelée également garantie décennale (elle dure dix ans). Depuis la loi 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, le maître d'ouvrage a l'obligation de contracter une assurance dommages-ouvrage. Elle concerne aussi bien un promoteur immobilier, un constructeur de maisons individuelles ou un maître d'ouvrage qui traite directement avec un architecte et un entrepreneur ainsi que les autoconstructeurs. La loi concerne également toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

Que garantit au tiers acheteur l'assurance dommages-ouvrage ?

Destinée à protéger les occupants successifs d'un logement pendant dix ans, après l'année dite de parfait achèvement, « la dommages-ouvrage » garantit obligatoirement le financement de la réparation des dommages de l'immeuble qui nuisent à sa solidité ou le rendent inhabitable. Le plus souvent, il s'agit de fissures sur un mur porteur, de problèmes de charpente qui joue ou se vrille, d'une dalle qui s'affaisse, d'infiltration d'eau, d'une rupture de canalisation encastrée dans un plancher (dégât qui n'est pas pris en charge par la multirisque habitation). La dommages-ouvrage couvre aussi les travaux lorsqu'ils touchent le gros œuvre ou les travaux susceptibles de mettre en cause la solidité, l'étanchéité et la sécurité du bâtiment.

Comment se transfère cette garantie et à quels frais ?

Il convient, au moment de votre achat, de vous faire communiquer les références de la dommage ouvrage et de les inscrire dans l'acte de vente.

💡 Exemple : Vous achetez en 2023 une maison que le vendeur a fait construire en 2017. En 2024, si vous constatez des fissures sur le toit-terrasse. Vous serez encore couvert par la garantie décennale. Il vous suffira alors d'adresser une déclaration de sinistre à l'assurance dommages ouvrage. Un expert déterminera si les fissures sont de nature décennale. Si c'est le cas, vous serez indemnisé et l'assurance recherchera ensuite le responsable de ces fissures.

Que faire si le vendeur n'avait pas cette assurance ?

Ce cas de figure est extrêmement rare car l'assurance est obligatoire et un constructeur de maisons individuelles ne peut vous faire signer un contrat de construction sans cette assurance. Il en est de même pour un achat sur plans. On peut néanmoins rencontrer cette situation avec des vendeurs qui ont par exemple fait agrandir leur maison. Dans ce cas, le coût de l'assurance dommages ouvrage est souvent rédhibitoire par rapport au coût des travaux et les propriétaires ne s'assurent pas.

⚠️ Le défaut d'assurance dommages ouvrage génère en principe une diminution du prix de vente. Cette baisse de prix va en s'amenuisant au fur et à mesure de l'écoulement du délai de 10 ans.

Quelles sont les garanties obligatoires d'un contrat de vente : de 1 mois à 10 ans ?

Le neuf est sorti de terre : du jamais habité. Sont concernés les acheteurs qui ont fait le choix d'une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou d'un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) ; De quelles garanties bénéficient ces acheteurs ?

La garantie des vices apparents (article 1642-1 du Code civil)

En matière de vente sur plans, le vendeur est tenu de garantir l’ensemble des vices apparents constatés soit au moment de la réception, soit un mois après la prise de possession par l’acquéreur. Autrement dit, vous disposez d’un mois après votre entrée dans les lieux pour signaler à votre vendeur tous les désordres présents dans le logement. Il est impératif de bien respecter ce délai, car une fois ce dernier expiré, les vices sont considérés comme acceptés. Autrement dit, aucun recours pour vices apparents ne pourra jouer.

👉 Dans le cadre d'un contrat de construction, la réception libère le constructeur de toute responsabilité pour les vices et défauts de conformité apparents qui n'ont pas été signalés à la réception ou dans les 8 jours qui suivent cet acte. Ainsi, si vous découvrez au bout de 15 jours que la couleur de votre baignoire ne correspond pas à celle figurant au contrat, il est trop tard.

La garantie légale de conformité

Le défaut de conformité comme nous l’avons déjà vu est une différence entre ce qui avait été prévu au départ dans le contrat et ce qui existe réellement. La garantie due par le vendeur d'immeubles à construire pour les vices apparents est étendue aux défauts de conformité apparents. Le vendeur ne peut en être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur. En d'autres termes, sachez que le délai d'action pour les vices apparents comme pour les défauts de conformité apparents est d'un an à compter de la plus tardive des deux dates.

👉 Le défaut de conformité passe donc au titre des garanties légales. Il n'y a plus à rechercher la faute (articles 1642-1 et 1648 du Code de la construction et de l'habitation).

La garantie de superficie

En matière d’immeubles à construire, le contrat doit aussi préciser la consistance de l’immeuble vendu et, notamment l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Que faire si l’acquéreur s’aperçoit d’une erreur de superficie lors de la livraison. Pour le neuf on doit se référer au Code civil (articles 1616 et suivants), articles dont la loi Carrez s’est largement inspirée. Ces articles du Code civil ouvrent aux acquéreurs d’immeubles à construire un recours identique si l’erreur de superficie est supérieure à 5 %. Cet article précise : « l’action en supplément de prix de la part du vendeur et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance ».

🙋‍♀️ En conséquence, le recours doit être intenté dans l’année suivant la livraison pour demander soit la diminution du prix, soit la résiliation du contrat.

La garantie d'isolation phonique

Les acquéreurs de logements neufs sont de plus en plus exigeants en matière d’isolation phonique. Le législateur l’a bien compris et la chasse aux décibels fait partie de ses priorités. Toutefois, bien que des efforts aient été apportés, il peut arriver çà et là que des imperfections soient constatées. C’est pourquoi, en tant qu’acquéreur, vous disposez d’un an à compter de la prise de possession de votre logement pour signaler au vendeur les défauts d’isolation phonique (art. L 111-11 du Code de la construction et de l’habitation). La prise de possession s’entend bien évidemment de la remise des clés du logement. Simplement, ce délai peut, en pratique, s’avérer court pour apprécier aisément la fiabilité de l'isolation phonique. Surtout si vos voisins emménagent dans les appartements contigus bien après l’expiration de ce délai.

👉 La Cour de cassation tente de rallonger le délai de garantie d'un an à dix ans dès lors que les défauts d’isolation phonique relèvent de la garantie décennale, c’est-à-dire rendent le logement impropre à sa destination.

La garantie des vices cachés

Le vendeur d’immeubles à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des vices cachés (article 1648 du Code civil). L'action doit être intentée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).

L’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix ou bien garder le bien en l’état et obtenir une diminution du prix.

Les garanties après la construction : contractuelles ou non ?

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres apparents signalés lors de la réception ainsi que ceux révélés dans l’année qui suit ladite réception (article 1792-6 du Code civil). Toutefois, en matière de vente sur plans, sa mise en œuvre est un peu particulière. D’une part, parce qu'en tant qu’acquéreur vous ne participez jamais à la réception de l’ouvrage. En effet, cette dernière s’effectue entre les entrepreneurs et le vendeur d’immeubles. Et d’autre part, parce que vous disposez de la garantie des vices apparents (voir ci-dessus) qui vous permet déjà de remédier à certaines malfaçons. C’est pourquoi, en pratique, vous ferez jouer la garantie de parfait achèvement pour tous les désordres qui apparaîtront après le délai d’un mois suivant la livraison du logement.

💡 Les désordres qui se manifestent dans l’année de la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil). Mais s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, ils relèvent également de la garantie décennale (Cour de cassation, 20 février 1991). Vous pourrez donc faire jouer l’assurance dommages-ouvrage immédiatement.

La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale

Les dommages qui affectent les éléments d'équipement dissociables et qui ne portent atteinte ni à la solidité ni à la destination de l’immeuble font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée de deux ans à compter de la réception (art. 1792-3 du Code civil).

👉 Sont considérés comme dissociables de la construction, les éléments d'équipement dont la dépose, le démontage ou le remplacement s'effectuent sans détériorer le bâtiment. C'est le cas par exemple des volets, portes, interphone, chaudière.

La garantie décennale

Cette garantie d'une durée de dix ans à compter de la réception couvre l’ensemble des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 à 1792–2 du Code civil).

💡 La garantie décennale se transmet aux acquéreurs successifs pendant dix ans. La garantie est en effet attachée au bien.

L’assurance dommages-ouvrage

Cette assurance doit être obligatoirement souscrite par toute personne qui fait construire. En cas de vente, l’action en responsabilité se transmet au sous-acquéreur. Le sous-acquéreur du bien jouit de tous les droits et actions que possédait le vendeur. Ainsi, le sous-acquéreur peut engager la responsabilité professionnelle du constructeur (Cour de cassation, 27 mars 1996).

❓ À quoi sert-elle ?

Cette assurance évite à la victime d’un sinistre relevant de la garantie décennale d’engager une procédure pour rechercher les responsabilités. Ainsi, et en cas de sinistre, l’indemnisation est plus rapide. L’assureur se charge ensuite de se retourner contre le ou les responsables du désordre.


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