Qu'est-ce que le droit de préemption urbain ?

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Savez-vous qu'il existe une exception à la liberté du propriétaire de vendre son bien immobilier à qui il le souhaite ? C'est le droit de préemption de la commune. Comment ça marche ? Qui décide du prix ? Quelles sont les conséquences pour le vendeur ? Tous les détails sur cette procédure administrative très encadrée.

Le droit de préemption urbain permet à une commune d'acquérir prioritairement un terrain ou un bien immobilier lorsque celui-ci est en vente. Grâce à ce droit, une commune peut acquérir des biens dont elle a besoin pour concrétiser ses projets d'aménagement (exemple : maison située sur le tracé d'un projet de voirie), sans avoir recours à l'expropriation.

1. Comment la commune est-elle informée de la vente ?

Le notaire en charge de la vente doit en effet effectuer les formalités imposées par la loi : c'est lui qui vérifie l'existence du droit de préemption. Si la vente du bien est soumise à un droit de préemption, il dépose une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Cette déclaration est rédigée par le notaire chargé d'établir l'acte de vente. Il adresse ce document en quatre exemplaires par lettre recommandée avec accusé de réception à la commune après la signature du compromis de vente, et avant la signature de l'acte authentique. Ce document doit comporter un certain nombre de renseignements : nom du propriétaire, situation et consistance du bien vendu, références cadastrales, prix et conditions de la vente, éventuellement le nom de l'acquéreur.

La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) constitue une véritable offre d'acquisition faite à la commune.

Le défaut de déclaration d'intention d'aliéner à la commune pour un bien soumis au droit de préemption peut entraîner la nullité de la vente pendant 5 ans à compter de la signature de l'acte authentique.

2. Dans quel délai la commune doit-elle répondre ?

La commune doit s'exprimer sur sa volonté d'user de son droit de préemption dans un délai de deux mois à compter de la réception d'une déclaration. Si elle choisit de le faire, elle devient prioritaire pour l'acquisition du bien. Sinon, la vente suit son cours normal. En cas de demande de visite du bien ou de renseignements complémentaires, le délai de réponse est suspendu à compter de la réception de la demande et reprend à compter de la réception des éléments communiqués.

A savoir : L'absence de réponse de la commune dans le délai de deux mois est assimilée à un refus d'acquérir.

3. Si la commune préempte

Il faut savoir que la commune peut à compter de la réception de la DIA préempter au prix indiqué, ou faire une offre à un prix inférieur.

Offre au prix

Si la commune décide de préempter sans discuter le prix ou les conditions mentionnées dans la DIA, la vente aura lieu dans les trois mois de l'acceptation.

Offre à un prix inférieur

La commune peut décider de renégocier le prix de vente. Dans ce cas, elle dispose d'un délai de deux mois à partir de la réception de la DIA pour proposer un autre prix au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.

Le propriétaire dispose alors d'un délai de deux mois à partir de l'offre de la commune pour lui notifier :

  • soit qu'il accepte le prix
  • qu'il maintient son offre
  • qu'il renonce à la vente

Attention ! L'absence de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois équivaut à une renonciation à vendre. En cas de refus du propriétaire de l'offre de la commune, celle-ci a quinze jours pour saisir le juge de l'expropriation. A défaut de saisine, le propriétaire peut céder son bien aux conditions et prix de la DIA.

4. Fixation du prix par le juge de l'expropriation

En cas de désaccord sur le prix, c'est la juridiction compétente en matière d'expropriation qui statuera. Pour fixer le nouveau prix, le juge se fondera sur des transactions amiables, portant sur des biens équivalents dans le même secteur géographique.

Tant que le nouveau prix n'est pas déterminé, le vendeur a le droit de renoncer à vendre. Une fois le prix de vente fixé, la commune et le particulier disposent de deux mois pour renoncer ou accepter au prix nouvellement fixé. En cas de silence des deux parties, au terme de ce délai, la loi considère que le nouveau prix est accepté par les deux parties. Le transfert de propriété s'effectuera donc au profit de la commune.

Si c'est la commune qui renonce, le propriétaire peut vendre son bien, au prix judiciairement fixé et indexé sur l'indice Insee du coût de la construction, pendant cinq ans.

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