Comment vendre sa maison ou son appartement sans agence ?

Marthe Gallois
Mis à jour par
le 20 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

Vous n’êtes pas convaincu par les agences immobilières ? Vous préférez vous occuper vous-même de la vente de votre logement ? Bonne idée. Mais avant de mettre votre annonce sur un site entre particuliers, il y a tout de même certaines règles à respecter.

Ce sont les photos et la visite virtuelle de votre bien qui vont retenir l'attention des acheteurs.
Ce sont les photos et la visite virtuelle de votre bien qui vont retenir l'attention des acheteurs. © PAP

Pourquoi vendre son logement sans agent immobilier ?

Choisir de vendre votre appartement ou votre maison sans agence présente un réel avantage. Vous allez afficher un prix net vendeur, sans aucuns frais d'agence. Cela permet à votre annonce d'être très attractive pour les acheteurs en comparaison des annonces de maisons ou d'appartements avec les frais d'agence. Cette différence de prix, c'est l'économie que vont faire les acquéreurs en achetant de particulier à particulier, sans intermédiaire. C'est un gros avantage ! Car la commission représente la rémunération pour l'agence immobilière et elle s'ajoute au prix qui vous revient. Elle représente généralement un pourcentage du prix de vente du logement.

Exemple de calcul de la commission d'agence

Par exemple, pour un bien vendu 300 000 € avec une commission de 5 %, la commission s'élève à 15 000 €. Pour que le vendeur puisse obtenir 300 000 €, son bien doit être affiché à 315 000 € avec la commission de l'agence immobilière. En revanche pour obtenir 300 000 € en le vendant en direct de particulier à particulier sur pap.fr, il pourra être affiché directement à 300 000 €.

Calculez le montant de la commission d'agence

Votre prix
de vente :

Tarif moyen
d'une agence :

Comment vendre un bien immobilier de particulier à particulier ?

Que l'on vende en direct ou en faisant appel à un professionnel, l'important est de bien préparer son logement pour la vente. C'est vous, en effet qui rangez et préparez votre logement avant les visites et qui regroupez les différents documents à transmettre au notaire ou pour informer l'acheteur.

En revanche, pour rédiger l'annonce, évaluer le prix de votre bien, prendre les photos de votre logement, réaliser une visite virtuelle à mettre dans l'annonce ou encore pour filtrer les appels téléphoniques, vous pouvez soit le faire vous-même à l'aide de tous nos conseils, soit utiliser des services tels que ceux que vous propose PAP dans sa formule coaching par exemple. Dans ce cas, il ne vous reste qu'à accueillir les visiteurs.

Une fois que vous aurez trouvé votre acheteur, c'est le notaire qui va se charger de préparer et de vous faire signer le compromis de vente avec l'acheteur.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Comment vendre sa maison soi-même ?

Ce qui différencie la vente d'une maison de celle d'un appartement, c'est que c'est vous qui gérez intégralement votre bien. Il n'y a pas de parties communes, pas de syndic de copropriété. Vous détenez toutes les informations utiles pour préparer la vente et renseigner les acheteurs : caractéristiques principales de votre maison, type et coût du chauffage, année de construction, système d'assainissement, travaux effectués ou éventuellement à prévoir...

Démarches pour vendre sa maison en direct

Pour vendre sa maison sans agence, l'essentiel de vos démarches, c'est de préparer votre maison avant de prendre les photos pour l'annonce et les visites. Les acheteurs qui cherchent une maison plutôt qu'un appartement vont s'intéresser aux parties extérieures de votre maison autant qu'à l'aménagement intérieur. C'est pourquoi il est important de soigner les deux, car le premier coup d’œil est souvent déterminant. Si vous avez un jardin, une terrasse ou une cour extérieure, nous vous conseillons de les mettre en valeur. Les acheteurs potentiels verront tout de suite quel attrait cela représente.

Quels documents fournir pour vendre sa maison de particulier à particulier ?

Nous vous conseillons de préparer les différents documents relatifs à votre maison pour renseigner les acheteurs. Si vous avez fait des travaux, changé les fenêtres, mis des stores électriques, isolé la toiture, les murs, le sol, refait la toiture, aménagé les combles, installé un poêle à bois, refait la terrasse, planté des arbres, une haie... Ce sont des informations qui vont beaucoup intéresser l'acheteur.

Vous pouvez préparer un dossier « travaux et entretien » avec vos différentes factures et l'avoir à portée de main, c'est le meilleur moyen pour renseigner facilement l'acheteur si besoin. De même s'il y a une chaudière et que vous avez un contrat d'entretien, c'est utile de pouvoir montrer que vous l'entretenez avec soin ou que vous l'avez changée depuis peu. De même, par exemple, si votre maison a une cheminée, un poêle ou un insert en état de marche que vous entretenez.

Vendre son appartement de particulier à particulier

Pour vendre par vous-même, sans intermédiaire, vous pouvez suivre tous nos conseils pour estimer le prix, prendre les photos, faire la description de votre appartement dans votre annonce, répondre aux acheteurs. Vous pouvez aussi tout simplement utiliser les services comme ceux proposés pap.fr dans sa formule coaching, qui prennent le relais pour ces différentes étapes.

Comment vendre son appartement seul ?

La première étape, lorsqu'on vend sans agence immobilière, est de préparer votre appartement afin de le présenter sous son meilleur jour pour la prise de photos qui vont illustrer l'annonce. Ensuite, ce qui vous revient principalement, si vous vendez votre appartement sans agence, c'est d'organiser les visites vous-même. C'est vous qui connaissez le mieux votre appartement et la copropriété dans laquelle il est situé et c'est ce qui va vous permettre d'en parler le mieux et le plus précisément aux visiteurs.

Les documents relatifs à la copropriété

Vendre son appartement, c'est vendre à la fois son logement et la part de parties communes de l'immeuble qui lui est rattaché. Car un appartement est généralement situé dans un immeuble collectif, en copropriété. Et c'est le syndic de l'immeuble qui gère les parties communes pour l'ensemble des copropriétaires : hall d'entrée de l'immeuble, locaux communs, toiture, façade, cage d'escalier ...

C'est donc le syndic qui tient à jour les informations relatives à l'entretien des parties communes de l'immeuble. Il les regroupe dans votre espace extranet copropriétaire. Vous y trouverez en particulier : les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le règlement de copropriété et le carnet d'entretien de l'immeuble. Ils seront à remettre à l'acheteur au moment de la vente.

Outre ces documents, il y a un ensemble d'informations à fournir à l'acheteur avant de signer le compromis de vente sur la situation financière de la copropriété. C'est ce que l'on appelle habituellement le pré-état daté. La plupart du temps, c'est le syndic qui se charge de l'établir pour votre compte, à votre demande et à vos frais.

Modèle de lettre : Lettre au syndic pour obtenir les documents indispensables à la vente d'un bien en copropriété

Les sept étapes pour vendre sa maison ou son appartement

Voici les différentes étapes pour vendre votre maison ou votre appartement de particulier à particulier. Vous pouvez tout réaliser par vous-même, ou recourir à notre formule de coaching immo PAP qui prend en charge la plupart de ces étapes.

1. Comment bien fixer le prix de vente de votre logement ?

Le premier réflexe, c'est de regarder les annonces immobilières pour voir à quel prix sont affichés les biens comparables dans votre ville ou votre quartier. Cela vous donne une idée du prix du marché. Toutefois, quand les biens sont vendus par agence, le prix affiché comprend la commission, il ne correspond pas au prix net vendeur. Et puis, il s'agit de prix affichés et non du prix vendu et il peut y avoir une grosse différence !

Pour obtenir une estimation sur mesure de votre logement, nous vous conseillons d'utiliser notre outil d'estimation. Car si l'emplacement est une donnée essentielle, ce n'est pas tout. Il faut également tenir compte de ses différentes caractéristiques pour évaluer sa valeur au plus juste : nombre de pièces, étage, vue, état du bien, travaux récents, année de construction, type de chauffage, classe énergie, ascenseur, parking, cave...

Vous pouvez aussi opter pour notre formule coaching immo PAP : vous bénéficierez d'une estimation personnalisée de votre bien réalisée par un expert PAP qui vous adressera un avis de valeur.

Pour affiner votre estimation, nous vous conseillons d'utiliser notre carte interactive qui va vous indiquer les prix moyens au mètre carré dans votre commune. Vous pourrez voir les biens vendus à proximité du vtre au cours des trois dernières années en tapant simplement l'adresse de votre bien.

Découvrez les prix de l'immobilier dans votre ville

2. Préparez les photos de votre annonce

Ce sont les photos et la visite virtuelle de votre bien qui vont retenir l'attention des internautes, car leur choix se fait à 80 % sur les images. Cela leur permet très rapidement de faire une première sélection, avant même de lire les annonces. C'est pourquoi de belles photos ou mieux encore, une visite virtuelle, permettent de retenir l'attention des acheteurs. Pour réaliser vous-même des photos de qualité sans être un photographe aguerri, il vous suffit de suivre nos conseils et en particulier :

  • commencez par un peu de rangement : la première impression est primordiale pour ceux qui vont voir les photos de votre logement. Plus il sera ordonné, avec une décoration aussi épurée que possible et mieux les acheteurs pourront s'y projeter ;
  • faites entrer la lumière : des photos lumineuses vont mettre votre bien en valeur. Choisissez l'heure la plus ensoleillée pour faire vos photos, en ouvrant tous les stores, rideaux, même s’il s’agit de simples voilages ;
  • prenez du recul : pour que votre pièce ait l’air plus spacieuse, placez-vous à son extrémité pour prendre vos photos ou bien dans l’entrée ou le couloir pour avoir le plus de recul possible et faites vos photos en format paysage.

Vérifiez la qualité de vos photos avant de les mettre en ligne. Vous pouvez les gérer très facilement via l'espace propriétaire.

La visite virtuelle proposée dans la formule coaching immo PAP : la visite virtuelle est fortement conseillée. Les acheteurs peuvent faire le tour complet des pièces, du sol au plafond, et circuler d'une pièce à l'autre, monter, descendre les escaliers, tout en zoomant sur les détails. Cela permet de gagner du temps : les acheteurs qui vont vous contacter pour une visite connaissent déjà bien votre logement. Et c'est un professionnel qui vient prendre les clichés chez vous, à la fois pour la visite virtuelle et pour les photos qui vont illustrer votre annonce. Vous n'avez donc pas à vous en charger.

Prêtez attention à l ordre des photos : celle que vous placez en premier va servir à représenter votre bien. Optez pour la photo qui met le mieux en valeur votre logement.

3. Bien rédiger son annonce immobilière

Votre annonce doit indiquer les principales caractéristiques de votre logement : surface, étage, emplacement, nombre de pièces... Précisez aussi s'il y a des caractéristiques de confort : cuisine équipée, belle hauteur sous plafond, belle orientation, vue dégagée, terrasse... et s'il y a des annexes : cave, garage... N'hésitez pas à joindre les conseillers PAP lors de votre passage d'annonce pour vous aider à la rédiger.

Si vous optez pour notre formule coaching immo, c'est un conseiller PAP qui se charge de rédiger votre annonce à partir des informations que vous lui avez communiquées et des prises de vues réalisées par le professionnel.

4. Gérer ses contacts avec soin

Une fois votre annonce en ligne, vous allez être contacté par les acheteurs. Nous vous conseillons de privilégier une communication par écrit via notre formulaire en ligne qui permet aux acheteurs de vous contacter. Ainsi, vous n'aurez pas l'inconvénient d'être sollicité au téléphone. Essayez d'être réactif car les acquéreurs ont souvent besoin d'une réponse rapide pour s'organiser dans leur recherche.

Si vous optez pour notre formule coaching immo PAP, vous bénéficierez du filtrage des appels. Vous n'aurez plus qu'à prendre rendez-vous directement avec les candidats intéressés pour les visites dont nous vous aurons transmis les coordonnées.

5. Quels documents pour vendre son logement de particulier à particulier ?

Vous devez préparer de nombreux documents pour la vente de votre logement. Et parmi eux, le dossier de diagnostics techniques pour lequel vous allez fixer un rendez-vous avec un diagnostiqueur afin qu'il vienne faire différents relevés dans votre logement. Le DPE fait partie de ce dossier de diagnostics. C'est lui qui indique la performance énergétique de votre logement à afficher dans l'annonce.

Il est également utile de préparer votre dernier avis de taxe foncière afin que l'acheteur prenne son coût en compte dans son budget. Si vous vendez un appartement situé en copropriété, préparez aussi votre dernier appel de charges.

Vous pouvez faire une demande de devis auprès d'AlloDiagnostic, notre entreprise partenaire en les contactant par téléphone au 09 70 69 08 87.

6. L'organisation des visites

Pour préparer les visites, il est conseillé de faire un peu de rangement et de nettoyage. N'hésitez pas à y consacrer le temps nécessaire. Cela va permettre aux acheteurs de se projeter dans votre logement. Côté décoration, essayez simplement de retirer les choses un peu trop personnelles (photos, objets décoratifs encombrants, bibelots).

Lors de la visite, soyez prêt à répondre à toutes les questions de vos visiteurs : type de chauffage et d'énergie, montant des charges, à rappeler les belles prestations de votre appartement : belle exposition, appartement traversant, cuisine aménagée, belle hauteur sous plafond, voisinage calme et à montrer les annexes s'il y en a : cave, parking, local à vélos dans l'immeuble. Laissez-les prendre leur temps et revenir dans certaines pièces s'ils le souhaitent.

Vos futurs acquéreurs apprécieront aussi que vous leur parliez du quartier et de ses avantages : proximité des transports, des commerces, des écoles, des centres d'animation...

7. Savoir négocier son prix

Un acheteur intéressé par votre logement vous transmet une offre d'achat. Si celle-ci est au prix que vous avez indiqué dans l'annonce, vous allez lui demander quel est son plan de financement afin de vous assurer qu'il est adapté. Si c'est le cas, il ne vous reste plus qu'à prendre rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis de vente !

Si l'offre de l'acheteur est à un prix inférieur, ré-étudiez le marché dans lequel vous vous trouvez : si vous pensez que son prix est trop bas, vous pouvez lui expliquer pourquoi et lui faire une contre-proposition plus correcte. A moins que vous n'ayez utilisé nos outils d'estimation ou opté pour la formule coaching immo PAP qui comprend une évaluation. Dans ce cas, vous aurez les arguments afin d'expliquer à votre acquéreur que votre prix est cohérent par rapport au marché, et l'inviter à faire une nouvelle proposition pour aboutir à une bonne transaction.

Signer le compromis de vente sans agent immobilier

Vous vous êtes mis d'accord avec l'acheteur sur le prix et sur le moment où le logement sera libre ? C'est le moment de signer le compromis de vente avec lui. Pour cela, vous allez faire appel au notaire de votre choix. C'est lui qui se charge de rédiger le compromis et de s'assurer que vous et l'acheteur lui avez transmis tous les documents nécessaires. Vous n'aurez qu'à vous rendre chez le notaire avec l'acheteur pour signer le compromis. C'est à ce moment-là que l'acheteur verse au notaire l'indemnité d'immobilisation qui représente le plus souvent 5 % du prix de vente. C'est à compter du lendemain que court le délai de rétractation de l'acheteur, pendant dix jours.

Le notaire ne facture pas d'honoraires supplémentaires pour cet acte. Cela fait partie des frais de notaire qui sont intégralement à la charge de l'acheteur. Si l'acheteur a également un notaire, les deux notaires se répartissent les tâches entre eux, sans incidence sur le montant total des frais de notaire. Simplement, les notaires se répartiront les émoluments entre eux.

Une fois le compromis de vente signé, c'est le notaire qui se charge des différentes démarches avec l'administration fiscale administratives à effectuer avant la signature de l'acte de vente, en règle générale trois mois plus tard. Faites-lui confiance pour la suite des événements.

Gratuit : Le guide "Réussir sa vente sans agence"

34 pages de conseils simples pour réussir sa vente sans agence.
Sommaire : Pourquoi vendre sans agence - Bien fixer son prix - Diffuser son offre - Rencontrer les futurs acquéreurs - Les démarches administratives

Quel bien voulez-vous vendre ?

Type de bien

Nb pièces

J'autorise pap.fr à collecter et traiter ces informations.
Vos coordonnées ne seront en aucun cas divulguées à des tiers. En savoir plus


La rédaction vous conseille


Je suis locataire

Je suis propriétaire