« J'ai vendu une passoire thermique en moins d'un mois et au prix, voilà comment j'ai fait »

Un logement clairement au prix du marché

Antoine vend un T2 de 37 m² situé à Colombes, classé F au DPE (Diagnostic de performance énergétique). Affiché à 195 000 €, il trouve preneur à 190 000 € après une négociation mesurée de 5 000 €. Petit retour sur les conditions de la vente. Antoine cède ce bien en raison d'un départ prochain de Paris : « Je suis à l'approche de la retraite, nous explique-t-il, je change de région : direction Beauvais. »

👉4 visites au total et c'est vendu !

Le positionnement était clair dès le départ : avec un prix de 5 270 €/m², très proche de la moyenne locale (5 241 €/m²), le bien s’inscrivait parfaitement dans le marché. Ni surévalué, ni « cassé », il a immédiatement suscité de l’intérêt. En 15 jours, Antoine organise seulement 4 visites. Plusieurs offres ont eu lieu, très proches du prix, mais c'est au bout de la 4^e visite que la vente se conclut. « J'ai eu le coup de cœur pour cette personne, et pour ça que je l'ai choisie ».

Tous les acheteurs étaient pourtant sérieux : profils solides, dossiers préparés, financement déjà bien cadré. Rien n’était laissé au hasard. Mais au-delà des chiffres, le choix s’est fait au ressenti. Parce qu’une vente, ce n’est pas seulement une question de prix. C’est aussi une rencontre, une confiance qui s’installe... et parfois ça fait toute la différence.

Son secret : pas de gros travaux avant de vendre sa passoire thermique

Le cas d’Antoine le montre bien : son appartement était classé F, donc considéré comme énergivore. Un critère qui peut inquiéter… Mais qui n’a pas empêché la vente. Plutôt que de se lancer dans de lourds travaux de rénovation énergétique (souvent coûteux et difficiles à rentabiliser) Antoine a fait un autre choix : assumer, expliquer et ajuster.

👉Ne pas surinvestir, mais bien présenter

Sur les biens classés F ou G, un principe s’impose : éviter les gros travaux avant la vente. Ils sont lourds, complexes… Et rarement valorisés à leur juste niveau dans le prix de vente. Mieux vaut :

• intégrer le coût des travaux dans le prix ;
• être transparent sur l’état du bien ;
• éventuellement fournir des devis pour rassurer.

👉Comme Antoine, miser sur un rafraîchissement ciblé :

• dépersonnalisation ;
• peinture ;
• mise en valeur de l’existant (parquet ciré, poncé).

🗣️ « J’ai été transparent sur le potentiel de l’appartement, comme sur le reste, nous confirme Antoine... Et cela a été concluant ». Et de fait, les visites ont confirmé cette approche. Sur les quelques visites réalisées, plusieurs ont donné lieu à des offres et notamment des offres en fonds propres...

✅Oui, les biens F et G qui se vendent toujours

Contrairement aux idées reçues, les passoires thermiques ne sont pas bloquées sur le marché, surtout dans les zones tendues comme l’Île-de-France. À Paris, par exemple, les appartements connaissent une décote très contenue, généralement autour de 3 à 5 %. Et surtout, ils continuent d’attirer les acheteurs !

👉Les chiffres le confirment : parmi les 100 annonces les plus consultées sur PAP, les biens les moins performants énergétiquement sont largement présents :

• les classes F et G représentent à elles seules 26 % des annonces les plus demandées ;
• et si l’on ajoute la classe E, cela monte à 60 %.

En clair : un DPE F ou G n’est pas un frein insurmontable. Bien présenté, bien positionné… Le bien trouve son acquéreur.

Limiter la négociation… sans se pénaliser

Prévoir une marge de négociation de 3 à 5 % peut sembler logique. Mais dans un marché concurrentiel, c’est souvent contre-productif. Quelques milliers d’euros de trop peuvent suffire à écarter un bien, surtout face à des offres similaires mieux positionnées.

👉Mieux vaut afficher le juste prix dès le départ

Vous gagnez en visibilité et touchez davantage d’acheteurs. Par exemple, un bien estimé à 195 000 € a tout intérêt à rester sous le seuil des 200 000 €, très utilisé dans les recherches en ligne.

Ainsi, sur internet, vous élargissez considérablement votre audience. La plupart des acheteurs filtrent leurs recherches avec des seuils psychologiques : 150 000 €, 200 000 €, 250 000 €. Si votre bien dépasse légèrement ce plafond, même de quelques milliers d’euros, il disparaît tout simplement des résultats. En restant juste en dessous, vous apparaissez dans toutes les recherches ciblées à 200 000 € maximum. Vous multipliez donc vos chances d’être vu… Et visité.