Les formalités préalables

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La vente d'un logement loué n'impose pas au propriétaire d'effectuer des formalités comme celles qui sont obligatoires pour un congé (pour vente ou pour reprise).

Pas de formalités quand on vend un logement occupé

Contrairement à une idée reçue en la matière et sauf exception (voir ci-dessous), si vous décidez de vendre votre logement occupé, le locataire n'est pas prioritaire pour acheter votre logement en cours de bail. Puisque vous ne lui donnez pas congé, il peut rester dans les lieux après la vente. Simplement, il aura un nouveau propriétaire.

A la limite, vous n'êtes donc même pas obligé de le prévenir. Mais en pratique, vous le ferez pour les deux raisons suivantes :

  • Même s'il n'est pas prioritaire, vous pouvez proposer au locataire d'acheter votre bien. Cette proposition n'est soumise à aucun formalisme. Votre proposition peut être verbale, mais vous pouvez la formaliser par écrit à votre locataire, avec les conditions de la vente et notamment le prix. Vous pouvez même lui laisser la préférence pendant un certain délai, huit ou quinze jours, par exemple.
  • Vous allez faire visiter le logement aux personnes qui vont répondre à votre annonce, et pour cela, vous devrez vous entendre avec votre locataire afin qu'il vous ouvre sa porte pour les visites.

PAP.fr : le site pour vendre ou louer votre logement en direct

Le prix proposé au locataire est en principe le prix du logement libre mais le locataire peut négocier, sachant que s'il n'achète pas, le propriétaire ne pourra le vendre qu'en tant que logement occupé, donc, le plus souvent, avec une décote.

Prévenir le locataire quand on vend occupé

Pour permettre les visites du logement occupé, vous devez informer le locataire de votre projet de vente et définir avec lui les créneaux de visite. Il ne peut s'y opposer car il doit vous laisser visiter deux heures par jour les jours ouvrables. Cela résulte de la loi, et cela est toujours rappelé dans les contrats types de location, comme ceux de PAP.fr.

Téléchargez les contrats-types de PAP.fr

En pratique, vous devez joindre votre locataire et fixer rendez-vous avec lui pour effectuer les visites. Il peut exiger d'être présent. Toutefois, si cela est trop compliqué pour lui de se rendre disponible, il peut vous autoriser par écrit à faire visiter le bien en son absence, en vous remettant un jeu de clés. C'est une possibilité à manier avec précaution car le locataire vous confie alors son logement avec tous ses effets personnels. Assurez-vous, par exemple, que les acheteurs ne vont pas se présenter avec toute leur famille.

A contrario, vous ne pouvez jamais exiger du locataire qu'il vous remette un trousseau de clés. A lui de s'organiser pour que les visites puissent avoir lieu à des horaires convenus avec vous. N'oubliez pas que vous êtes chez votre locataire !

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