La vente et la transmission du contrat de location

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Quand il vend un logement loué, avec le locataire qui reste en place, le vendeur remet à l'acheteur le contrat de location, mais pas seulement.

Le dépôt de garantie en cas de vente du logement loué

Rappelons que le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au bailleur à son entrée dans les lieux et qui lui est rendue à la sortie.

C'est le nouveau bailleur (l'acheteur) qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ. Ce principe est obligatoire depuis une loi de 2009, et ce même si le dépôt de garantie n'a pas été transféré à l'acquéreur au moment de la vente. Ce n'est pas systématique en effet, compte tenu des sommes en jeu par rapport au prix de vente.

Nous recommandons donc vivement à l'acheteur d'être vigilant au moment de la vente et de demander au vendeur de lui verser le montant du dépôt de garantie qu'il a perçu du vendeur lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Que devient la caution en cas de vente du logement loué ?

Si le paiement du loyer est garanti par un acte de caution solidaire, cet acte de caution est transmis avec le contrat de location, en tant qu'accessoire, sauf si la personne qui s'était portée caution avait précisé qu'elle réservait son engagement au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat. Le bénéfice du cautionnement qui garantit le paiement du loyer au propriétaire en cas d'impayé du locataire est donc transmis automatiquement à l'acheteur du logement.

Si la caution ne satisfait pas le nouvel acquéreur, il ne peut pas exiger une nouvelle garantie du locataire. Encore une fois, le contrat de location se poursuit avec l'acquéreur aux conditions antérieures.

L'assurance contre les loyers impayés

Si le vendeur avait souscrit une assurance contre les loyers impayés (GLI), le contrat d'assurance est obligatoirement résilié. Il ne peut pas être transféré.

S'il le souhaite, l'acquéreur a bien évidemment la possibilité de souscrire un nouveau contrat d'assurance, étant entendu que s'il souscrit une GLI auprès du même assureur pour des garanties équivalentes, il n'aura pas de délai de franchise à respecter et il sera couvert immédiatement.

Souscrivez une assurance contre le risque d'impayé de loyer

La poursuite du contrat de location après la vente

Après la vente, le contrat de location en cours avec le locataire en place se poursuit avec le nouvel acquéreur.

Quid des impayés de loyers antérieurs à la vente ?

Mais attention, sauf clause contraire, l'acquéreur ne peut pas agir contre le locataire pour des loyers impayés antérieurs à la vente, sauf s'il est prévu dans l'acte de vente une subrogation des droits du vendeur au profit de l'acquéreur.

Délais de congé quand on achète un logement loué

L'acheteur d'un logement occupé qui souhaite donner congé au locataire en place doit tenir compte des délais spécifiques qui s'imposent à lui dans cette hypothèse. Cela concerne uniquement les logements loués en « vide », c'est-à-dire non meublés.

  • S'il souhaite donner un congé pour vente à son locataire, le bailleur ne peut le faire que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société). Il doit donc, au minimum, attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre.
  • S'il souhaite donner congé pour reprendre le logement pour y habiter, il doit alors respecter un délai minimal de deux ans avant la reprise. Par conséquent, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'achat du logement, le congé pour reprise ne prendra effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

S'il achète un logement occupé, par exemple, à dix mois de la fin du bail, l'acheteur ne pourra donner valablement congé au locataire qu'à l'échéance du bail qui se sera renouvelé à l'issue des dix mois, soit au total trois ans et dix mois après l'acquisition.
S'il souhaite reprendre ce logement pour y habiter lui-même ou y loger l'un de ses enfants, par exemple, il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir le récupérer, bien que l'échéance du bail en cours était plus proche.

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Après la vente

Une fois l'acte de vente définitif signé, il faut bien sûr prévenir le locataire pour qu'il paie le loyer au nouvel acquéreur.

En pratique, soit le notaire remet au nouveau propriétaire une attestation de propriété et celui-ci l'adresse au locataire pour l'informer qu'il est propriétaire du logement et que, dorénavant, le loyer devra lui être adressé, soit le notaire procède à cette notification.

L'acquéreur ne signe pas un nouveau contrat avec le locataire. Le bail initial lui est au contraire remis par le vendeur.

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