Comment annuler un compromis de vente ?

Michel Lechenault
Publié par Michel Lechenault
le 15 février 2024
Directeur éditorial web chez PAP.fr

« Il n’y a aucun mal à changer d’avis, pourvu que ce soit dans le bon sens » (Winston Churchill). Une fois le compromis de vente signé, le vendeur ou l’acheteur – qui se sont engagés l’un à vendre, l’autre à acheter – peuvent-ils le faire annuler ? Et si c’est le cas, quelle est la marche à suivre ? On vous répond.

Dans certains cas, l’acheteur peut faire annuler le compromis de vente qu’il a signé.
Dans certains cas, l’acheteur peut faire annuler le compromis de vente qu’il a signé. © LeoPatrizi/GettyImages

Il peut arriver qu’après avoir signé un compromis de vente, l’une des parties (le propriétaire vendeur ou l’acquéreur) décide de faire machine arrière. À ce stade, et bien que le compromis de vente ait scellé l’engagement des cocontractants, il demeure possible – sous conditions – de renoncer à la vente. Mais comme vous allez le découvrir, en termes de droit de repentir, vendeur et acheteur ne sont pas traités sur un pied d’égalité.

Le vendeur peut-il obtenir l’annulation du compromis de vente ?

Bon, on ne fera pas durer le suspense plus longtemps… À la question de savoir si un vendeur peut annuler un compromis de vente, la réponse est non. Irrémédiable. Irrévocable. Définitif. Ce ne sont pas les adjectifs qui manquent pour qualifier l’engagement du vendeur après qu’il a signé un compromis de vente. En clair, il ne peut plus changer d’avis. Une fois sa signature apposée sur le compromis, un propriétaire s’est définitivement engagé à vendre son bien immobilier.

🙋‍♀️ S’il change d’avis et ne se présente pas devant le notaire pour signer l’acte authentique de vente, il sera mis en demeure de le faire. Si un lapin est une nouvelle fois posé à l'acquéreur et au notaire, ce dernier prendra acte de l’absence du vendeur et dressera un procès-verbal de carence. L’acheteur pourra alors saisir le tribunal compétent afin que la vente soit prononcée. Bref, vous l’aurez compris : à partir du moment où le compromis a été signé, le vendeur n’a plus d’autre choix que de vendre.

Il est important de signaler que le vendeur pourra tout de même obtenir que le compromis de vente soit annulé. Plus exactement, si l’acheteur manque à ses obligations (en ne se présentant pas chez le notaire pour la signature de l’acte authentique, par exemple, le vendeur pourra demander la résiliation judiciaire du compromis.

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 L'acheteur peut-il faire annuler le compromis de vente ? 

Contrairement au vendeur, dont l’engagement de vendre devient irrévocable à partir du moment où le compromis de vente a été signé, l’acheteur a trois portes de sortie à sa disposition s’il souhaite renoncer à acheter. Deux d’entre n'engendrent aucun coût. Pas la troisième. Mais toutes les trois ont en commun d’être strictement encadrées par la loi. Pas question, en effet, d’accorder à l’acquéreur un droit à la légèreté ni à la désinvolture.

👉 L’acheteur annule le compromis pendant le délai de rétractation

⏳ En droit français, l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie d’une protection. Il dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis. Peu importe que le compromis de vente ait été rédigé par un notaire ou entre particuliers. Peu importe aussi que le vendeur soit – ou non – un professionnel. L’acheteur a 10 jours pour rétropédaler et faire annuler le compromis de vente. S’il se rétracte à temps, l’acquéreur n’a aucune justification à donner et il ne sera pas poursuivi.

Il est utile de préciser que le délai de rétractation commence à courir à partir du lendemain de la remise de l'acte en main propre ou de la première présentation par lettre recommandée (la date d’envoi faisant foi) du compromis. Et que les 10 jours de rétractation sont comptabilisés en jours normaux. Ce qui veut dire que si le délai s’achève un jour férié, sa date d’expiration sera reportée au premier jour ouvrable suivant. Et que si le dernier jour pour se rétracter tombe un dimanche, le délai s’achèvera le lundi.

👉 L’acheteur invoque une condition qui ne s’est pas réalisée

Une autre possibilité dont dispose l’acquéreur pour se désengager consiste pour lui à se prévaloir de la non-réalisation d’une condition. En droit français, une condition suspensive prend la forme d’un événement futur et incertain qui, s’il ne survient pas, rend caduc un contrat ou un avant-contrat. Si une condition suspensive de prêt a été prévue via une clause insérée dans le compromis et que la banque ne finance pas son acquisition, l’acheteur est libéré de son obligation d’achat. Il devra tout de même apporter la preuve qu’il a effectué – en temps et en heure – toutes les démarches nécessaires pour décrocher son crédit. En invoquant le fait que son dossier de prêt ait été refusé, l’acquéreur pourra faire annuler le compromis de vente et sortir de sa promesse sans être pénalisé.

👉 L’acheteur agit hors délai et il a décroché son prêt

Une troisième échappatoire est à la disposition de l’acquéreur qui souhaite se rétracter, mais, à la différence des deux autres, elle a un prix. Une fois que le délai de rétractation de 10 jours pendant lequel l’acheteur est autorisé à revenir sur sa décision est écoulé, si toutes les conditions prévues dans le compromis se sont réalisées (la banque a donné son feu vert au financement de l’achat immobilier, par exemple), l’acquéreur peut toujours renoncer à la vente, mais il perd alors son dépôt de garantie. Lequel correspond, le plus souvent, à 10 % du prix de vente du bien. En théorie, le vendeur pourrait poursuivre l’acheteur en justice afin de le contraindre à exécuter son obligation. Mais en pratique, l’exécution forcée est très peu utilisée car son issue est aléatoire et le bien sera indisponible pendant toute la durée de la procédure…

C’est en 2015 que le délai de rétractation a été prolongé, passant de 7 à 10 jours.

Si le compromis ne peut pas être annulé, la vente peut-elle l’être ?

Si vendeur et acheteur ne peuvent – ou ne peuvent plus – annuler le compromis de vente, il leur reste la possibilité,sous conditions, d’annuler la vente elle-même. Ils pourront, pour cela, s’appuyer sur le fait :

  • que leur consentement a été vicié (erreur, dol, violence) ; 
  • que le prix de vente du bien est par trop inférieur à sa valeur sur le marché (l’action en lésion est réservée au vendeur) ;
  • ou encore que des vices cachés ou des défauts de conformité sont apparus (ces actions en garantie sont l’apanage de l’acquéreur).

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