Promesse ou compromis de vente : les différences que vous devez connaître avant de signer

Lorsque vous vendez ou achetez un bien immobilier, deux types d'avant-contrats peuvent être signés avant l'acte de vente définitif : la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente. Si leurs effets sont proches à 95 %, quelques nuances notables existent. Décryptons-les ensemble.

🤝 Le compromis, un avant-contrat synallagmatique

Un compromis de vente est un contrat avant la vente définitive, par lequel le vendeur et l'acquéreur s'engagent réciproquement. Le vendeur promet de vendre son bien aux conditions convenues, l'acheteur de l'acquérir. On parle aussi de promesse synallagmatique.

Lors de la signature du compromis, le notaire fixe une date pour la signature de l'acte de vente définitive. Durant les 3 mois qui suivent la signature du compromis, l'acheteur recherche son crédit, le notaire obtient les documents d'urbanisme nécessaires pour acter le transfert de propriété.

👉 Si l'acheteur obtient son financement, les parties se retrouvent à la date prévue pour la vente définitive.

Si l'acheteur n'obtient pas son financement, il peut sortir de son engagement en activant la clause suspensive de crédit. Le compromis est anéanti, le vendeur et l'acheteur sont désengagés et ce dernier ne doit aucune indemnité au vendeur qui retrouve sa liberté de s'engager auprès d'un autre acquéreur.

Si l'acheteur décide finalement de ne pas acheter, il doit indemniser le propriétaire en payant une somme convenue dans le compromis de vente (en général 5 à 10 % du prix de vente).

La promesse unilatérale, une option d'achat

Dans une promesse unilatérale de vente en revanche, seul le vendeur promet de céder son bien aux conditions définies au bénéficiaire, l'acheteur. L'acquéreur profite en contrepartie d'un délai pour lever l'option d'acheter ou non le bien. Et en pratique, les délais et les conditions de la vente sont très similaires à ceux du compromis.

En effet, dans la promesse de vente, le notaire prévoit une date pour la signature de l'acte définitif. Le plus souvent, on prévoit que la levée d'option consistera à signer l'acte authentique de vente.

👉 Si l'acheteur obtient son financement, les deux parties se retrouvent le jour J pour signer l'acte authentique en présence du notaire : le transfert de propriété est effectué et le prix est payé. 

Si l'acheteur décide de ne pas acheter, il peut seulement s'abstenir de venir signer (bon, en principe, on prévient). Autrement dit, il ne lève pas l'option et il doit indemniser le vendeur d'une somme convenue entre les parties (entre 5 et 10 % du prix de vente). Les deux parties sont libres.

Beaucoup de points communs entre les 2 contrats

Au-delà de cette différence d'engagement initial, promesse de vente et compromis fonctionnent de manière très similaire sur la plupart des aspects :

• un délai de rétractation de 10 jours calendaires pour l'acquéreur ;
• une condition suspensive d'obtention du prêt immobilier ;
• un délai de 3 mois entre la signature et l'acte définitif ;
• le versement par l'acquéreur d'une indemnité (en général de 5 à 10 % du prix) s'il se désiste sans motif valable.

2️⃣ Nuances à considérer

Deux petites différences sont à relever :

1. la promesse unilatérale doit être enregistrée auprès de l'administration fiscale, moyennant des frais de 125 € environ. Ce n'est pas nécessaire pour un compromis ;
2. en cas de désistement de l'acquéreur, le vendeur récupère plus facilement sa liberté de vendre à un autre acquéreur potentiel avec la promesse unilatérale. Le simple fait de ne pas lever l'option suffit à anéantir la promesse unilatérale de vente et à libérer le vendeur. Avec un compromis, l'acheteur peut plus facilement négocier des délais. 

Au final, c'est le notaire qui choisit

Comme les effets sont proches, c'est souvent le notaire instrumentaire qui décide du type d'avant-contrat à rédiger, selon ses préférences et habitudes. Le vendeur et l'acquéreur ont généralement peu de prise sur ce choix.

Qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis, le plus important reste de bien en comprendre les tenants et aboutissants avant signature. N'hésitez pas à interroger votre notaire pour dissiper toute interrogation !

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