Qu’est-ce qu’un bien immobilier sous compromis de vente ?

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 7 février 2024
Chargé d'études chez PAP.fr

Il arrive qu’une annonce immobilière indique qu’un bien est vendu « sous compromis ». Quand dit-on qu’un logement est sous compromis ? Qu’est-ce qui distingue un compromis de vente d’une vente sous compromis ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une vente sous compromis ?

Une fois le compromis signé, le vendeur doit décliner toute nouvelle offre.
Une fois le compromis signé, le vendeur doit décliner toute nouvelle offre. © fhm/GettyImages

« Appartement familial sous compromis de vente », « vend maison avec travaux sous compromis », « Lille - studio de 35 m² - compromis de vente de 30 jours », etc. Pour devenir incollable sur les compromis de vente et les ventes sous compromis, lisez ce qui suit !

C’est quoi, un compromis de vente ?

Comprendre ce qu’est une vente sous compromis implique de comprendre ce qu’est un compromis de vente. Il s’agit d’un avant-contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à acheter un bien immobilier, l’autre à le vendre, aux conditions et au prix convenus.

Le compromis de vente vaut vente

Juridiquement, un compromis de vente vaut vente. Concrètement, une fois le compromis signé, le vendeur doit décliner toute nouvelle offre. Et l’acheteur dispose de 10 jours pour revenir sur son engagement s’il change d’avis. De plus, la plupart des compromis prévoient une clause suspensive en vertu de laquelle l'acquéreur peut renoncer à son achat s’il ne décroche pas son prêt immobilier.

S’il renonce, l’acheteur devra indemniser le vendeur

Passé le délai de rétractation et si aucune clause suspensive n’est survenue, les parties devront aller jusqu’au bout de la transaction.

👉 Si le vendeur ne veut plus vendre, il pourra s’y voir contraint par décision de justice.

👉 Si c’est l'acheteur qui tourne casaque, il devra verser au vendeur une indemnité d’immobilisation dont le montant atteint le plus souvent 10 % du prix de vente.

Bien que le compromis de vente vaille vente, le transfert de propriété ne sera effectif qu’au jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

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Compromis de vente ou vente sous compromis : quelle différence ?

Il peut arriver qu’une fois le délai de rétractation de 10 jours écoulé et les conditions suspensives levées, l’acheteur change (finalement) d’avis et ne souhaite plus conclure la transaction. Pour se désengager de ses obligations tout en évitant de devoir dédommager le vendeur, il peut - sous conditions - conclure une vente sous compromis. Plus précisément, cet acheteur va transmettre sa promesse d'achat à un nouvel acquéreur. En se substituant à l’ancien, le nouveau promettant pourra alors, à son tour, se prévaloir de l’engagement du vendeur.

En règle générale, 3 mois séparent la signature du compromis de vente de celle de l’acte authentique chez le notaire.

Vente sous compromis : quelles conditions respecter ?

Transformer un compromis de vente en une vente sous compromis implique de respecter un certain nombre de conditions :

  • le nouvel acheteur doit se conformer au prix, aux termes et aux conditions dont sont convenus le vendeur et l’ancien acquéreur. En clair, il n’est plus possible de négocier ;
  • le compromis de vente ne doit pas avoir été enregistré chez le notaire ;
  • last but not least, le compromis doit contenir une clause de substitution.

🙋‍♀️ Dans le cadre d’une vente sous compromis, le prix payé par le nouvel acheteur doit être le même que celui fixé par le vendeur et l’ancien acquéreur. Quant aux frais de mutation, ils sont à la charge du nouvel acquéreur.

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 À ne pas confondre : bien sous offre et bien sous compromis

Une petite annonce immobilière peut faire mention d’un logement « sous compromis », mais aussi parfois d’un logement « sous offre ». Mais alors, comment s’y retrouver ? No stress, on vous explique tout ça. Dans une annonce, s’il est précisé qu’un bien est sous offre, cela peut vouloir dire deux choses.

👉 Soit une offre a été faite puis acceptée, mais aucun avant-contrat (ni promesse de vente unilatérale ni compromis de vente) n’a encore été signé.

👉 Soit une offre a été faite, mais le vendeur ne l’a pas encore acceptée.

En revanche, dans le cas d’un bien « sous compromis », un compromis de vente a été signé, mais pour une raison ou une autre (déménagement, séparation, perte d’emploi…), l’acheteur initial - après l’expiration du délai de rétractation et la levée des conditions suspensives - remet le bien en vente et indique - dans l’annonce - la date butoir à laquelle l’acte authentique de vente devra être signé chez le notaire.

Quels sont les avantages de la vente sous compromis ?

Recourir à la vente sous compromis présente un certain nombre d’atouts dont pourront profiter non seulement le vendeur, mais aussi l’acquéreur initial et le second acquéreur.

👉 Tout en n’ayant à s’occuper de rien, le vendeur éprouvera la satisfaction de voir se concrétiser la transaction. Si son acquéreur se désiste, il ne touchera aucune indemnisation, mais n’aura pas à rechercher un nouvel acheteur.

👉 Le primo promettant, c’est-à-dire l’acquéreur initial, pourra se dédire sans avoir à verser une indemnité au vendeur.

👉 En se contentant de racheter le compromis, l’acquéreur final gagnera du temps en s’épargnant bon nombre de démarches.

Quels sont les inconvénients d’un bien sous compromis ?

Céder ou faire l’acquisition d’un bien immobilier sous compromis nécessite d’avoir conscience des limites de ce type d’avant-contrat et de scruter certains points avec attention.

👉 L’acquéreur initial ne pourra pas réaliser de plus-value en cédant le bien (ou plus exactement sa promesse) à l’acheteur final. En effet, c’est le prix indiqué dans le compromis de base que devra payer le second acquéreur. Le primo-promettant devra également tout mettre en œuvre pour trouver un nouvel acheteur.

👉 Quant à lui, l’acquéreur final se verra privé de la possibilité de négocier le prix de vente du bien. Il devra accepter toutes les conditions prévues par le vendeur et l’acheteur originels. Il devra aussi faire preuve de réactivité s’il veut tenir le délai pour la signature de l’acte authentique chez le notaire.


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