Le droit de passage

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Dès lors qu'une propriété n'a pas d'accès ou un accès insuffisant à la voie publique, on dit qu'elle est enclavée. Que peut demander le propriétaire d'un terrain enclavé à son voisin ?

Le propriétaire d'un terrain enclavé est fondé à réclamer à son voisin, et moyennant une indemnité, un droit de passage pour accéder à la voie publique (article 682 du Code civil). Cette servitude s'applique, même si le terrain est inconstructible (Cour de cassation, 30 mai 1996).

Qu'est-ce qu'un terrain enclavé ?

C'est un terrain qui n'a, pour accéder à la voie publique, aucune issue ou une issue insuffisante pour les besoins de votre exploitation.

Les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier, si, en fonction de l'état des lieux, un terrain est ou non enclavé. Ainsi, si le terrain est desservi par un chemin impraticable, trop pentu ou trop étroit alors que son utilisation nécessite l'usage d'une voiture, il est considéré comme enclavé.

En revanche, si l'accès n'est que seulement incommode ou ne présente que des inconvénients mineurs et faciles à corriger, le terrain n'est pas enclavé (Cour de cassation, 30 juin 1981). Par ailleurs, vous ne pouvez pas exiger un droit de passage si vous êtes à l'origine de l'enclavement de votre terrain, notamment par le biais de travaux d'aménagement ou de construction.

Exemple de terrain enclavé

Le terrain A est entouré de parcelles B, C et D, qui appartiennent à d'autres propriétaires : il est donc enclavé puisqu'il est impossible d'accéder à la rue sans passer chez l'un des voisins.

Le tracé du droit de passage

Seul le propriétaire du terrain enclavé a le droit de demander un droit de passage sur le ou les terrains de ses voisins. Le locataire, en revanche, ne peut l'exiger : il doit simplement s'adresser à son propriétaire qui devra alors engager les démarches nécessaires auprès des voisins concernés.

Le choix du tracé doit bien évidemment être le plus court entre la propriété enclavée et la voie publique. Toutefois, un tracé plus long est possible dès lors qu'il est moins dommageable pour la propriété traversée (article 683 du Code civil).

Exemple de tracé n°1
En reprenant le même schéma que ci-dessus, pour accéder à la voie publique, le propriétaire du terrain A va demander un droit de passage sur le terrain C, matérialisé ici par des pointillés.

Exemple de tracé n°2
Si pour traverser les fonds B et C, on doit fortement endommager les deux terrains (plantations de beaux arbres par exemple), le passage pourra être placé sur le terrain D si celui-ci n'est pas bâti ou inexploré.

Les formalités de mise en place du droit de passage

Vous avez intérêt à formuler par écrit les modalités d'exercice de cette servitude (tracé, montant de l'indemnité, entretien...). Le mieux est de concrétiser cet accord par une convention passée devant notaire. En effet, seuls les actes authentiques peuvent faire l'objet d'une publicité foncière à la conservation des hypothèques. Ils sont donc opposables aux tiers, c'est-à-dire aux personnes autres que celles ayant signé cette convention.

Toutefois, rien ne vous interdit de concrétiser cet accord uniquement par acte sous seing privé, c'est-à-dire sans l'intervention d'un notaire à la rédaction de l'acte.

En revanche, à défaut d'accord, les conditions d'existence de la servitude devront être déterminées par le juge. A cet effet, il déterminera le tracé du passage ainsi que le montant de l'indemnité perçue par le propriétaire subissant la servitude.

L'indemnisation et les frais d'entretien

En tant que bénéficiaire du droit de passage, vous devez bien évidemment verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé. Son montant varie en fonction du dommage que lui cause cette servitude. En fait, plusieurs types de dommages peuvent faire l'objet d'une indemnisation :

  • ceux causés en raison de l'établissement même du tracé (construction du passage, arbres arrachés...) ;
  • ceux découlant de l'utilisation du passage (bruit, va-et-vient permanent...) ;
  • ceux résultant de la moins-value subie par le terrain du fait de la servitude de passage.

Par ailleurs, s'il est nécessaire de construire un chemin ou une route pour accéder à la voie publique, les frais de construction ainsi que les frais d'entretien sont à la charge du propriétaire désenclavé. Mais une convention contraire est tout à fait possible.

De plus, si ce passage est utilisé en commun entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant, les frais d'entretien et de réparation sont partagés entre eux (Cour de cassation, 22 mars 1989).

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