Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : qui paie en cas de location ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe prélevée pour financer la collecte des déchets. Les communes ou les groupements de communes chargées du ramassage et du traitement des déchets ménagers peuvent en financer le coût de différentes façons.

Qui est concerné par le paiement de la TEOM ?

La TEOM porte sur toutes les propriétés redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle concerne aussi bien les propriétaires, les usufruitiers d'un logement, que ceux qui possèdent simplement une cave ou un emplacement de stationnement dans un immeuble. La propriété imposable doit être située dans une zone où les déchets ménagers sont collectés. A contrario, s'il est impossible aux camions d'enlèvement des ordures ménagères d'accéder à une maison isolée, par exemple, l'habitant concerné n’est en principe pas tenu au paiement de la redevance, sauf délibération contraire de la commune ou des organes délibérants du groupement de communes.

Un propriétaire qui laisse une période de vacance entre deux locataires ou qui possède une résidence secondaire dans laquelle il ne séjourne que très occasionnellement est redevable de la TEOM, quel que soit le volume de déchets collecté, même très faible. En outre, même des contribuables exonérés temporairement de taxe foncière peuvent être redevables de la TEOM.

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Où figure la taxe d'enlèvement des poubelles ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur l'avis d'imposition de taxe foncière que reçoivent chaque année les propriétaires de biens immobiliers bâtis.

Comment calculer la TEOM ?

Elle est calculée sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la moitié de la valeur locative cadastrale. Ce n'est donc pas le volume d'ordures ménagères collectées qui conditionne le montant de cette taxe.

Le taux fixé dans certaines communes évolue

En ce qui concerne les logements, les valeurs locatives cadastrales vont faire l'objet d'une vaste réforme, car elles n'ont pas été mises à jour depuis très longtemps. Selon la loi de finances pour 2020, cette réforme doit s'étaler entre 2023 et 2026 afin d'aboutir à une actualisation complète des valeurs locatives des logements en 2026.

En revanche, en ce qui concerne les locaux professionnels, les valeurs locatives cadastrales ont été mises à jour depuis 2017. Par conséquent, les propriétaires de ces locaux ont vu leur TEOM ainsi que leur taxe foncière augmenter ou diminuer selon la revalorisation de la valeur locative cadastrale depuis. Toutefois, pour éviter une réactualisation trop brutale, la hausse ou la baisse de la TEOM et de la taxe foncière est étalée sur 10 ans. Pour connaître la valeur locative cadastrale de votre local professionnel, il vous suffit de consulter votre avis de taxe foncière sur laquelle elle figure.

Le gouvernement souhaite encourager la mise en place d'une taxe plus en rapport avec les quantités de déchets produits. C'est pour ça qu'il a institué une tarification incitative.

Sur décision des communes et groupements de communes, la TEOM peut comprendre une part variable incitative basée sur la quantité, le mode de collecte (porte à porte ou apport volontaire) ou la nature des déchets produits (verres, cartons, papier, plastiques, déchets organiques...). Le tarif de cette part incitative est fixé chaque année par délibération et s'ajoute à la part fixe de la TEOM « classique ».

Chaque année, les collectivités votent le taux de la TEOM qui s'applique. C'est pourquoi son montant peut varier sensiblement d'une commune à l'autre. Ce taux s'applique donc à la moitié de la valeur locative cadastrale.

Par qui est collectée la TEOM ?

Elle est collectée par le Trésor public, donc l'Etat. C'est pourquoi cette taxe s'accompagne de frais d'assiette et de recouvrement, de frais de dégrèvement et de non-valeur estimés forfaitairement. C'est ce qu'on appelle les frais d'établissement des rôles.

Qui doit payer la taxe d'ordure ménagère, locataire ou propriétaire ?

C'est le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition qui est redevable de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures pour l'année en cours. Comme ces deux taxes figurent sur le même avis et sont additionnées, c'est toujours le propriétaire qui doit payer la TEOM, en même temps que sa taxe foncière.

En location qui paie la TEOM ?

Le propriétaire demeure seul redevable de la taxe à l'égard du fisc. Toutefois, il peut en obtenir le remboursement par le locataire lorsque le logement est loué, au titre des charges locatives récupérables.

Seule la taxe elle-même est récupérable sur le locataire. En revanche, les frais de « rôle » pour l’établissement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne sont pas récupérables sur le locataire.

Comment récupérer la taxe d'ordures ménagères sur le locataire ?

Tout dépend du type de charges dont vous avez convenu avec le locataire. S'agissant d'une location vide, il s'agit toujours de charges au réel. Seule exception : s'il s'agit d'une colocation, il est possible, au moment de la signature du bail de location d'opter pour un forfait de charge. En revanche, s'il s'agit d'une location meublée, vous pouvez dans tous les cas opter librement dans le bail, pour des charges au réel ou forfaitaires.

Récupération des charges réelles

Quand les charges sont « au réel », le propriétaire peut les récupérer auprès du locataire. Ces charges concernent l'entretien et les menues réparations des parties communes, mais aussi les services dont profite le locataire. La liste de ces charges dites « récupérables » est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Dans cette liste figure, parmi les services dont le locataire profite directement, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Il s'agit donc bien d'une charge locative. Le propriétaire en est redevable auprès des impôts, mais il peut ensuite se faire rembourser par le locataire.

Quand réclamer le remboursement de la taxe d'ordures ménagères au locataire ? 

Le propriétaire ne réclame pas le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à son locataire au moment où il reçoit son avis de taxe foncière. Le montant de charges provisionnelles qu'il a prévu et que le locataire règle chaque mois en même temps que son loyer intègre l'ensemble des différentes charges « récupérables » fixées par décret, y compris, donc, la TEOM.

C'est à l'occasion de la régularisation annuelle de charges que le propriétaire va faire le compte précis de l'ensemble des charges récupérables qu'il a acquittées et faire le différentiel avec les provisions de charges qu'il a reçues du locataire tout au long de l'année. La TEOM s'intègre donc dans cet ensemble.

La TEOM fait partie des charges locatives dont la liste est fixée par décret, mais pas le prélèvement forfaitaire des frais d'établissement des rôles dû à l'Etat pour collecter la taxe. Le montant de ces frais est indiqué accessoirement à la taxe elle-même sur l'avis de taxe foncière, et le propriétaire ne peut en réclamer le remboursement au locataire.

Toutefois, il est également possible au propriétaire de prévoir, dès la signature du bail, le règlement des charges ponctuellement, sur justificatif des dépenses. C'est une formule adaptée, par exemple, pour les maisons individuelles. Dans cette hypothèse, le bailleur peut demander le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à son locataire à réception de son avis de taxe foncière.

Quel montant devra payer un locataire qui part en cours d'année ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères faisant partie des charges récupérables, le propriétaire ne peut récupérer auprès du locataire que la portion de taxe correspondant aux jours d'occupation sur la période louée. 

Exemple : si la résiliation du bail intervient un 30 avril, le propriétaire pourra seulement récupérer les 4/12 de la TEOM auprès de son locataire. Il exigera les 8/12 restants sur le (ou les) locataires (s) suivants. Ce calcul se fait donc au prorata des mois de location. Il en est de même pour l'année au cours de laquelle arrive le locataire : s'il arrive par exemple le 1er mai et qu'il est toujours en place le 31 décembre, le propriétaire pourra récupérer les 8/12 de la TEOM auprès de lui cette année-là. Les 4/12 restants seront à récupérer auprès du locataire précédent.

Par conséquent, les propriétaires qui demandent le remboursement ponctuel, sur justificatifs, de leurs charges devront rembourser le trop-perçu à leurs locataires s'ils partent avant la fin de l'année et qu'ils ont demandé le remboursement intégral de la taxe foncière de l'année en cours au moment où ils ont reçu leur avis.

Les charges forfaitaires

Si les charges ont été établies au forfait (c'est possible : en location meublée ou en colocation vide), celui-ci est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris, par conséquent, la TEOM. Le propriétaire ne peut donc pas réclamer à son locataire le remboursement de cette taxe en plus des charges que le locataire lui verse déjà chaque mois.

Peut-on prévoir une clause particulière en plus du forfait ?

Quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut toutefois prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Quelle différence entre la TEOM et la REOM ?

La collectivité peut décider de ne pas instituer cette taxe :

• elle peut instituer une redevance plutôt qu'une taxe d'enlèvement des ordures ménagères (REOM). La redevance est calculée en fonction de la quantité de déchets estimée selon le nombre de personnes censées occuper le logement. Dans ce cas, c'est la commune qui facture la REOM à la personne qui habite le logement et se charge de son encaissement ;
• elle peut aussi décider de financer la collecte des déchets non ménagers avec la redevance spéciale : la « RS » et les impôts locaux.

Mais, dans presque tous les cas, les collectivités locales ont recours à la TEOM : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.