IFI: comment connaître la valeur vénale de son bien ?

 Qu'est-ce que la valeur vénale ?

La valeur vénale est le prix auquel votre bien se vendrait réellement sur le marché, au 1er janvier de l'année d'imposition sans contrainte de temps ni pression particulière. On utilise la valeur vénale dans de nombreuses situations (vente, succession, donation, divorce, expropriation et pour la déclaration à l'IFI).

Sachez que les décotes sont rarement utiles quand on vend (elles réduisent le prix avant même que la négociation commence). Mais pour l'IFI, c'est l'inverse : moins le bien est valorisé, moins l'impôt est élevé.

👉Quelques situations qui permettent de revoir la valeur à la baisse

• Un locataire en place (le bien n'est pas libre, ce qui justifie 10 à 20 % de moins) ;
• Un bien détenu à plusieurs en indivision (difficile à revendre librement, décote de 15 à 30 %) ;
• Des parts de SCI qui ne valent pas exactement la valeur des murs ;
• Un logement mal classé énergétiquement en F ou G qui nécessitera des travaux importants ou empêche la location ;
• Une servitude qui limite l'usage du terrain.

Toutes ces situations sont reconnues par l'administration fiscale et permettent de déclarer une valeur juste, sans jamais sortir du cadre légal.

👉Ce que la valeur vénale n'est pas !

• Le prix auquel votre voisin a mis son bien en vente ;
• Le coût des travaux réalisés majoré du prix d'acquisition ;
• Une valeur volontairement minorée.

Comment estimer la valeur vénale ?

Plusieurs outils sont à votre disposition, du plus simple au plus officiel.

PAP.FR : estimation gratuite en ligne

En quelques clics, renseignez l'adresse, la surface et l'état du logement pour obtenir une première fourchette de prix. Notre outil croise les caractéristiques de votre logement avec les données officielles des notaires de France (DVF) pour vous fournir une fourchette de prix fiable, personnalisée et à jour en quelques clics seulement.

DVF : les ventes réelles de votre secteur

Sur immo-data.fr, vous pouvez consulter toutes les transactions immobilières réalisées en France ces cinq dernières années : prix, surface, adresse. Le point de départ le plus fiable pour comparer votre bien. Les données DVF correspondent aux ventes immobilières publiées par le gouvernement et sont mises à jour semestriellement pour inclure les dernières ventes.

PATRIM : l'outil de l'administration fiscale

Accessible depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, Patrim vous permet d'affiner votre estimation à partir des mêmes données que celles utilisées par le fisc. Idéal pour la déclaration IFI. En cas de doute ou de patrimoine important ! N’hésitez pas à faire appel à un notaire ou un expert immobilier. Ils vous délivreront un avis de valeur officiel, opposable à l'administration fiscale.

Attention au redressement fiscal

Si l'administration fiscale estime que votre bien a été sous-évalué, elle peut engager une vérification (Article 981 du CGI)

👉Les étapes du contrôle

• Lettre amiable : le fisc vous invite à régulariser. Vous avez au minimum 2 mois pour répondre ;
• Procédure contradictoire : une proposition de rectification vous est notifiée. Vous pouvez contester et saisir la commission départementale de conciliation ;
• Taxation d'office : si vous ne répondez pas, le fisc fixe lui-même les bases d'imposition.

👉Les sanctions encourues 

Rappelons pour terminer que L'IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine imposable au 1er janvier, c'est-à-dire après déduction des dettes existantes à cette date, à condition de pouvoir les justifier.