Taxe des ordures ménagères : est-ce vraiment à vous, locataire, de la payer ?

La taxe sur les ordures ménagères (TEOM) est un élément qui peut parfois surprendre les locataires lorsqu’elle leur est facturée par leur propriétaire, mais elle reste une charge légitime lorsque correctement appliquée par le propriétaire.

Qu'est-ce que la Taxe sur les ordures ménagères (TEOM) ?

La taxe sur les ordures ménagères est une taxe spécifique qui finance la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle est incluse dans la taxe foncière, que le propriétaire doit payer chaque année. Toutefois, bien que cette taxe soit payée par le propriétaire, la loi permet de la refacturer au locataire au titre des charges récupérables. Le locataire bénéficie directement du service de collecte des ordures. C'est pourquoi la loi permet au propriétaire de lui demander le remboursement de cette taxe.

👉 La TEOM fait partie des charges que le locataire doit prendre en charge, au même titre que l’entretien des parties communes ou la consommation d’eau. Cependant, il est important que cette demande soit justifiée.

Pourquoi le propriétaire, peut-il vous facturer la TEOM ?

Le remboursement de la TEOM par le locataire est une pratique légale qui repose sur un principe simple : le bénéficiaire du service paie. Comme la collecte des déchets est un service rendu directement au locataire, le législateur a prévu que cette charge soit récupérable par le propriétaire. C’est la même logique que pour l’entretien des parties communes, où le locataire contribue à des frais qui lui profitent.

👉 Cependant, pour être facturée correctement, la TEOM doit figurer sur l’avis de taxe foncière. Le propriétaire doit être transparent sur le montant réclamé et ne peut facturer que la partie de la taxe qui correspond à l'enlèvement des ordures ménagères. Il ne peut pas inclure d’autres frais qui font partie de la taxe foncière.

Comment est calculée la TEOM ?

Le montant de la taxe sur les ordures ménagères varie selon les communes. Il est généralement calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire une estimation de la valeur locative du logement. Cette valeur locative, fixée par les services fiscaux, prend en compte des critères tels que la superficie, l’emplacement, et la catégorie du bien.

Une fois le montant déterminé par la commune, le propriétaire reçoit chaque année un avis de taxe foncière détaillant la part correspondant à la TEOM. C’est ce montant précis que le propriétaire est en droit de vous demander. La facturation de cette taxe doit être claire et justifiée, avec une copie de l'avis de taxe foncière fournie au locataire sur demande.

Comment récupérer la Taxe enlèvement ordures ménagères ?

La récupération de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) par le propriétaire auprès du locataire peut se faire de 2 manières :

1️⃣ Au prorata temporis

Si le locataire n'a occupé le logement qu'une partie de l'année (par exemple, en cas d'emménagement ou de départ en cours d'année), le propriétaire peut réclamer la taxe au prorata de la durée d'occupation. Cela signifie que le locataire paiera uniquement la part de TEOM correspondant à sa période de location. Cette méthode est courante et permet une facturation juste, en fonction du temps d'occupation réel.

2️⃣ Sur l’année entière

Si le locataire a occupé le logement sur une année civile complète, il est alors possible pour le propriétaire de lui facturer la totalité de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année concernée.

Récupérations de la TEOM, quels sont vos droits ?

👉 Le propriétaire doit présenter des justificatifs

En tant que locataire, vous avez le droit de demander des explications claires sur les charges que l'on vous réclame. Pour la TEOM, le propriétaire doit vous présenter un justificatif du montant facturé, c’est-à-dire la partie correspondante de la taxe foncière. Vous pouvez également vérifier que le montant de la taxe correspond effectivement à ce qui est indiqué sur l’avis de taxe foncière. Pour éviter les mauvaises surprises, assurez-vous que la facturation soit transparente et justifiée par des documents officiels.

🙋‍♀️ Si vous constatez des irrégularités ou des montants excessifs, vous êtes en droit de demander des clarifications ou de contester la somme réclamée.

Charges réelles, charges forfaitaires : quelle incidence ?

La récupération de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) varie en fonction du type de charges réelles ou forfaitaires.

👉Charges réelles

Lorsque les charges sont réelles, le locataire paie une provision de charges en même temps que le loyer mensuel. Le propriétaire peut faire une régularisation annuelle des charges en fonction des dépenses réelles. Il peut inclure la TEOM dans les charges locatives et la récupérer chaque année. Le locataire paie donc un montant ajusté chaque année en fonction du coût exact de la taxe.

👉 Charges forfaitaires

Dans ce cas, le locataire paie un montant fixe, déterminé à l’avance, pour l’ensemble des charges locatives. La TEOM est intégrée dans ce forfait, et ne peut pas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Le propriétaire doit donc évaluer le montant de la TEOM et l'inclure dans le forfait de manière anticipée. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas ajuster en fonction des variations réelles de la taxe chaque année.

🙋‍♀️ Seule exception : Le propriétaire peut prévoir dans le contrat que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sera chaque année sur présentation des justificatifs en plus de du forfait de charges.