Copropriété : comment bien mettre les contrats en concurrence ?

Quand la mise en concurrence est-elle obligatoire ?

👉 Contrats importants

Depuis la loi ALUR, les syndics doivent présenter au moins deux devis concurrents à l’assemblée générale (AG) lors de la signature ou du renouvellement de certains contrats, sauf décision contraire de l’AG. Cela concerne notamment :

• Les contrats d’assurance de l’immeuble ;
• L’entretien des équipements communs (ascenseurs, chaufferies, etc.) ;
• Le nettoyage des parties communes ;
• Les contrats de maintenance.

💡 Exemple : lors du renouvellement du contrat d’entretien de la chaudière collective, le syndic doit soumettre au moins deux devis à l’AG.

👉 Travaux dépassant un certain montant

Pour les travaux inscrits à l’ordre du jour de l’AG, la mise en concurrence est obligatoire si leur montant dépasse un seuil fixé par le règlement de copropriété ou par l’AG. À défaut de seuil précis, la pratique recommande une mise en concurrence à partir de 5 000 à 10 000 €.

Exceptions

• Travaux urgents (fuite importante, mise en sécurité, etc.) ;
• Travaux imposés par la loi ou une décision administrative ;
• Si l’AG décide expressément de ne pas mettre en concurrence (vote à la majorité).

👉 Nomination du syndic

Tous les 3 ans, le conseil syndical doit organiser une mise en concurrence des contrats de syndic, même si le syndic en place donne satisfaction.

• Il faut alors présenter plusieurs projets de contrat à l’AG ;
• Il ne s’agit pas d’une obligation de changer de syndic, mais de comparer les offres.

Quand est-ce simplement recommandé ?

Pour les prestations régulières (gardiennage, nettoyage, entretien des ascenseurs, espaces verts, etc.), la mise en concurrence n’est pas obligatoire, mais elle est fortement conseillée :

• En cas de renouvellement du contrat ;
• En cas de changement de prestataire ;
• Si le montant du contrat augmente fortement.

🧩 Comment procéder concrètement ?

La mise en concurrence peut être réalisée par :

• Le syndic, qui y est parfois obligé ;
• Le conseil syndical, qui peut demander des devis ;
• Les copropriétaires, qui peuvent aussi proposer des offres.

Étapes recommandées

1. Lister les contrats en cours avec leur date d’échéance ;
2. Identifier des prestataires potentiels ;
3. Demander au moins deux (idéalement trois) devis ;
4. Comparer les offres (prix, qualité, durée d’engagement, conditions de résiliation) ;
5. Présenter les propositions à l’AG.

⚠️ Les pièges à éviter

Faire jouer la concurrence ne veut pas dire choisir l’offre la moins chère ! Pensez à :

• Vérifier la qualité du service (réactivité, disponibilité) ;
• Lire les conditions de résiliation (attention aux engagements longs) ;
• S’assurer que les garanties sont équivalentes.

🧩 Le rôle clé du conseil syndical

Le conseil syndical joue un rôle central dans la mise en concurrence :

• Il peut accompagner le syndic dans la comparaison des offres ;
• Il peut signaler un manque de mise en concurrence à l’AG ;
• Il peut proposer une résolution pour l’imposer ;
• Il peut recourir à des comparateurs spécialisés ou consulter d’autres copropriétés locales.