Ravalement : vous pourriez être obligé de le faire rapidement si…

Pourquoi ravaler une façade ?

Avec le temps, la façade d’un immeuble s’abîme : fissures, décollement d’enduits, traces d’humidité ou de pollution. Le ravalement permet de :

• Préserver le bâti et éviter des dégradations plus graves ;
• Améliorer l’aspect esthétique de l’immeuble ;
• Respecter les règles d’urbanisme locales ;
• Améliorer la performance énergétique du bâtiment.

👉 Mais au-delà de ces avantages, il peut aussi s’agir d’une obligation réglementaire. Et dans ce cas, la copropriété ne peut pas y échapper.

⚖️ Obligation décennale prévue par la réglementation locale

L’article L132-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que dans certaines communes, notamment à Paris, les façades doivent être maintenues en bon état de propreté, avec un ravalement de façade au moins tous les 10 ans.

📍À Paris, c’est obligatoire !

Le règlement sanitaire départemental impose un ravalement décennal. La Ville peut mettre en demeure une copropriété si la façade est dégradée et si aucun ravalement n’a été fait dans les 10 dernières années.

Obligation décennale selon la ville

Mise en demeure par la mairie

Même en dehors de toute obligation décennale, une copropriété peut être contrainte de ravaler si l’état de la façade représente un risque pour la sécurité ou la salubrité publique. Dans ce cas, la mairie peut adresser une mise en demeure aux copropriétaires via le syndic.

Lorsque la façade d’un immeuble se dégrade visiblement, la mairie peut intervenir en s’appuyant sur l’article L126-2 du CCH. Elle adresse alors une injonction au syndic, qui dispose d’un délai de six mois pour lancer les travaux.

🙋‍♀️ Si la copropriété ne réagit pas, la commune peut engager une procédure d’exécution d’office aux frais des copropriétaires. En parallèle, une amende de 3 750 € et des astreintes journalières peuvent s’appliquer (articles L126-3 et L183-12 du CCH).

Ces copropriétés mises en demeure de ravaler : 2 cas très parlants

1. Une copropriété est contrainte de ravaler suite à un signalement de pierres menaçant de tomber sur la voie publique. Après expertise, la mairie a imposé des travaux sous peine d’amende. Dans les cas les plus graves, un arrêté de péril peut même être pris, rendant les travaux urgents et obligatoires.
2. À Paris : un immeuble situé dans le 20ᵉ arrondissement a été mis en demeure de ravaler sa façade sur cour. L’injonction est arrivée après plusieurs signalements de voisins et une inspection à distance. Le syndic a pu négocier un délai supplémentaire en tenant régulièrement informée la mairie de l’avancement du projet.

Le diagnostic technique global ou le plan pluriannuel de travaux l'impose

Le DTG (Diagnostic Technique Global) ou le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) n’impose pas directement le ravalement, mais il le rend difficilement contournable, surtout lorsqu’ils sont jugés prioritaires pour la sécurité ou la salubrité. En effet, depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés sont tenues d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPPT). Ce document découle généralement d’un diagnostic technique global (DTG), qui évalue l’état du bâti et hiérarchise les interventions nécessaires.

💡Exemple concret : Une copropriété construite dans les années 1960 envisageait un ravalement. L’étude préalable a mis en lumière des fissures inquiétantes dues à des canalisations fuyardes sous l’immeuble. Résultat : avant de toucher à la façade, il a fallu reprendre les fondations, un chantier qui a duré 12 ans !

Une façade à ravaler ? Isoler devient (souvent) une obligation

Depuis le décret du 30 mai 2016, tout ravalement de façade significatif (touchant plus de 50 % de la façade) doit être accompagné de travaux d’isolation thermique, sauf exceptions :

• Le bâtiment est classé ou en secteur protégé ;
• Le coût est jugé disproportionné ;
• La façade ne permet pas l’isolation (murs mitoyens, etc.).

👉 Cette obligation vise à réduire les passoires thermiques en améliorant les performances énergétiques, notamment dans les copropriétés anciennes. C’est donc une double obligation qui s’impose parfois aux copropriétés : ravaler et isoler.

Comment bien lancer un ravalement en copropriété ?

Le syndic inscrit le ravalement à l’ordre du jour d’une assemblée générale, souvent sur recommandation du conseil syndical ou sur injonction de la mairie. Il est voté à la majorité absolue (article 25), puis à la majorité simple (article 24) si nécessaire. Une fois le principe acté, la copropriété mandate un maître d’œuvre, lance les appels d’offres et choisit l’entreprise en concertation avec le conseil syndical.

Un coût souvent dissuasif… sauf urgence !

Le frein principal ? Le budget. Entre les études préalables, l’échafaudage, les travaux, les finitions et, parfois, l’isolation thermique, le coût d’un ravalement peut vite atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Dans la plupart des cas, ce n’est pas l’esthétique qui motive les copropriétaires, mais un désordre concret :

• Infiltrations d’eau dans les logements ;
• Fissures dans les murs extérieurs ;
• Malfaçons héritées d’un précédent ravalement.

La responsabilité du syndicat peut être engagée si l’état de la façade met en danger les occupants ou les tiers.

💡 Exemple concret : Des infiltrations dans les appartements d’une résidence des années 70 ont révélé un enduit extérieur dégradé. Le ravalement a été voté en urgence, après la mobilisation de plusieurs copropriétaires victimes de dégâts des eaux.

En conclusion

Le ravalement de façade en copropriété n’est pas une simple question de confort ou de valorisation. Il s’inscrit dans un cadre légal, avec des obligations qui varient selon les villes, mais aussi selon l’état du bâtiment. Et désormais, il s'accompagne souvent d'enjeux liés à la performance énergétique. Avant de décider d’un ravalement, la copropriété doit donc :

• Vérifier les obligations locales (PLU, règlements sanitaires, arrêtés municipaux) ;
• Anticiper les coûts et modalités de vote ;
• Étudier la faisabilité d’une isolation thermique conjointe.

🙋‍♀️ Anticiper permet d’éviter les sanctions… et souvent, de mieux maîtriser les coûts.