Copropriété : ces travaux que vous ne pouvez pas faire sans autorisation

Travaux : ce qu’on peut faire... et ce qui nécessite un vote

Le principe de base est simple : les travaux purement intérieurs, sans conséquence sur la structure du bâtiment ou les parties communes, peuvent être réalisés sans autorisation. Mais dès qu’il y a une modification de structure, d’aspect ou d’usage, l’accord préalable de la copropriété est indispensable.

📌 Exemple : la climatisation qui a fâché tout l’immeuble

À Marseille, dans une résidence des années 70, un propriétaire du dernier étage a fait installer une climatisation avec unité extérieure fixée sur le pignon. Pensant qu’il était « chez lui », il n’a pas soumis la demande à l’assemblée générale.

🙋‍♀️ Résultat : mise en demeure du syndic, demande de remise en état, frais d’huissier à sa charge… et convocation au tribunal. Car en modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation, il a enfreint le règlement de copropriété et l’article 9 de la loi de 1965.

Pourquoi une autorisation est obligatoire ?

Ce que beaucoup de propriétaires ignorent, c’est que les façades, planchers, toitures, murs porteurs, canalisations collectives... restent des parties communes, même s’ils traversent un lot privatif. Toucher ces éléments sans autorisation constitue une infraction à la loi. Même lorsqu'aucune modification n'est apparente, certains travaux peuvent affecter la structure ou avoir des conséquences sur les autres copropriétaires.

⚠️ Abattre un mur porteur peut affaiblir l’immeuble, ou mal gérer les évacuations d’eau peut provoquer des fuites chez les voisins.

⚖️ Ce que dit la loi (et ce que l’on oublie souvent)

Les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 encadrent les décisions de l’assemblée générale. Les travaux privatifs nécessitant une autorisation doivent être votés selon les majorités (voir tableau). Le dossier soumis à l’assemblée doit être complet : description précise des travaux, plans, parfois une étude de faisabilité ou un rapport d’ingénieur structure. Sans cela, le vote peut être annulé.

👉 C'est quoi la majorité absolue de l'article 25 ?

C’est la majorité de tous les copropriétaires, pas seulement de ceux présents ou représentés à l’assemblée. Par exemple, dans un immeuble de 20 copropriétaires. Pour obtenir la majorité absolue, il est nécessaire de recueillir au minimum 11 votes favorables, et ce même si seulement 15 copropriétaires sont présents lors de l'assemblée générale.

👉 C'est quoi la majorité double de l'article 26 ?

Elle cumule : 

• La majorité des copropriétaires (en nombre)
• La majorité des tantièmes (en valeur de voix, selon la quote-part de chacun)

🙋‍♀️ Dans un immeuble comprenant 10 copropriétaires, une décision requiert l'approbation d'au moins 6 copropriétaires votant « pour ». De plus, ces 6 copropriétaires doivent représenter plus de 500 tantièmes sur les 1 000 tantièmes totaux.

L’erreur courante : « je le fais, et on verra plus tard »

Beaucoup de copropriétaires pensent qu’il vaut mieux faire les travaux « discrètement », et régler ensuite si besoin. Mais cette stratégie est risquée. Car si l’assemblée refuse a posteriori ou si un voisin saisit le tribunal, le propriétaire peut être contraint de tout démonter à ses frais, même plusieurs mois plus tard.

📌 Cas classique : À Paris : un copropriétaire pose un velux dans sa chambre mansardée, sans autorisation. L’AG le découvre deux ans plus tard. Le voisin du dessus se plaint d’un vis-à-vis. Résultat : obligation de remettre la toiture dans son état d’origine.

🔎 Questions fréquentes et idées reçues

« Je suis chez moi, je fais ce que je veux »

❌ Faux. Le règlement de copropriété et les règles d’urbanisme s’appliquent à tous, même dans un lot privatif.

« Changer mes fenêtres ne regarde personne »

❌ Faux. Même à l’identique, il faut une autorisation si l’aspect extérieur est concerné.

« Les travaux sont à mes frais, donc je ne dois rien à la copropriété »

❌ Faux. Peu importe qui paie. Dès qu’une partie commune est concernée, la copropriété doit autoriser.

« Personne ne regarde ce qu’on fait dans les appartements »

❌ Parfois vrai, mais... le jour où un voisin s’en plaint ou un incident survient, les conséquences peuvent être lourdes.

Comment faire les choses dans les règles ?

Avant tout projet de travaux privatifs en copropriété, il faut respecter trois étapes :

1. Vérifier le règlement de copropriété : certains règlements interdisent certaines transformations ou imposent des normes précises.
2. Préparer un dossier clair : descriptif des travaux, photos, plans, et si besoin une étude technique (surtout pour les murs porteurs).
3. Demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale : la demande doit être envoyée au syndic plusieurs semaines avant la convocation de l’AG.

En conclusion : mieux vaut prévenir que corriger

En copropriété, ce n’est pas la nature des travaux qui compte, mais leurs conséquences sur le bâti, la collectivité, et les règles de vie. Ce que beaucoup de propriétaires considèrent comme de « simples aménagements privés » peut se transformer en litige long et coûteux.

S’informer avant de faire, c’est éviter les erreurs. Et prendre le temps d’obtenir l’autorisation de la copropriété, c’est aussi protéger la valeur de son bien à long terme.