Quand vos travaux modifient les parties communes

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Vous êtes copropriétaire et vous souhaitez faire des travaux chez vous ? Pas de problème du moment que cela ne touche pas aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble. Dans ce cas, vous devrez préalablement obtenir l'autorisation de l'assemblée générale.

Certains travaux ne peuvent être effectués sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires. Ce sont des travaux qui peuvent porter atteinte à la solidité de l'immeuble, comme casser un mur porteur entre deux appartements contigus ou percer un plancher pour passer une canalisation. Cela concerne aussi toutes les modifications visibles en façade ou dans les parties communes, comme agrandir une fenêtre ou changer les menuiseries, peindre les fenêtres ou les portes palières, ou encore installer des volets... Pour avoir les meilleures chances d'obtenir l'autorisation de l'assemblée, mieux vaut bien préparer son dossier !

Travaux en copropriété : préparer le dossier

Si vous souhaitez faire des travaux, vous avez intérêt à prévoir dans le détail les aménagements envisagés : à savoir si, techniquement, il est possible de les réaliser. Préparez un projet avec des plans, des explications, et si nécessaire l'avis de professionnels du bâtiment, en particulier celui de l'architecte de la copropriété, censé connaître parfaitement votre immeuble.

Attention : l'assemblée peut subordonner son autorisation à la souscription d'une assurance spéciale dommages-ouvrage pour les gros travaux affectant la structure de l'immeuble, ou imposer le suivi des travaux par un architecte ou un technicien mandaté par le syndic.

Travaux : obtenir l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires

Pour que la décision puisse être prise et validée, il faut qu'elle soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée.

Vous devez donc transmettre votre projet de travaux avec toutes les pièces du dossier au syndic plus de trois semaines avant la tenue de l'assemblée pour qu'il ait le temps de l'insérer dans l'ordre du jour.

Important : le projet de résolution sera accompagné de toutes les pièces annexes, comme un plan, l'avis éventuel de techniciens. Une fois complet, votre projet sera adressé au syndic par lettre recommandée avec AR.

L'autorisation doit être accordée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Si cette majorité n'est pas obtenue mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple des seuls copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi).

En revanche, si le projet n'a pas obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale peut à nouveau voter ce projet à la majorité simple des copropriétaires (celle de l'article 24), à condition d'être réunie dans un délai maximal de trois mois.

Bon à savoir : lorsque les travaux sont autorisés par l'assemblée, les copropriétaires ne peuvent empêcher leur exécution. Seuls les copropriétaires qui ont voté contre ou qui étaient absents (opposants ou défaillants) à l'assemblée disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la régularité de l'autorisation en saisissant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble (article 42 de la loi).

Certains travaux nécessitent, en plus de l'autorisation de l'assemblée, une autorisation administrative : permis de construire, déclaration préalable. C'est à la personne qui fait réaliser les travaux d'entreprendre ces démarches. Mais attention, l'autorité administrative concernée exige souvent que le propriétaire fournisse l'autorisation de l'assemblée avant de donner son accord.

Que faire si l'assemblée des copropriétaires refuse les travaux ?

Si l'assemblée refuse à un copropriétaire d'effectuer des travaux d'amélioration touchant aux parties communes, il peut en demander l'autorisation au juge (article 30, alinéa 4 ).

Pour cela, il doit saisir le tribunal de grande instance dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée, sinon sa demande serait irrecevable.

Important : si le copropriétaire exécute les travaux alors qu'il n'a pas obtenu l'accord de l'assemblée, il peut se voir contraint à remettre les lieux dans leur état d'origine !

Travaux : quand le syndic décide

Votre syndic a le droit de faire réaliser des travaux modifiant les parties communes. Et selon la nature des travaux, il peut même le faire sans obtenir l'accord de l'assemblée générale. Rassurez-vous, cela ne pourra concerner que des petits travaux qui ne coûteront pas trop cher aux copropriétaires ou des travaux qui doivent être réalisés dans l'urgence sous peine de voir l'immeuble en subir les conséquences.

Dans tous les cas, le syndic devra tout de même respecter une procédure. Vous devrez ainsi être informé des travaux à venir par une affiche et/ou un courrier individuel. Une assemblée générale devra également être organisée afin de permettre aux copropriétaires de voter les travaux a postériori.

Le syndic pourra, après avis du conseil syndical, demander le versement d'une provision pour financer en partie les travaux. Cette provision ne pourra pas dépasser plus du tiers du devis établi par des professionnels.

A savoir : Votre immeuble a plus de 10 ans ? A partir de 2017, il devra faire l'objet d'un diagnostic technique global.

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