Locataire : ce qui vous est interdit dans votre logement

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Le locataire peut-il faire des travaux dans le logement qu’il occupe ? Peut-il sous-louer ? Peut-il cesser de payer son loyer ? Quelles sont ses responsabilités s’il cause des troubles de voisinage ?

Non-paiement de loyer, gros travaux engagés sans autorisation du propriétaire, sous-location sauvage, sur-occupation du logement…En tant que locataire, vous avez certes des droits mais aussi des devoirs. Focus sur ce que l’occupant d’un logement n’est pas autorisé à faire pendant la période locative.

Locataires, ce que vous ne pouvez pas faire :

  • Arrêter de payer le loyer
  • Faire de gros travaux sans autorisation du propriétaire
  • Sous-louer sans autorisation du propriétaire
  • Vivre trop nombreux dans le logement
  • Posséder un animal classifié dangereux
  • Provoquer des troubles du voisinage
  • Quitter le logement sans préavis

1. Suspendre le paiement du loyer

La loi est sans ambiguïté sur le sujet : un locataire ne peut en aucun cas suspendre de son propre chef le paiement du loyer du logement qu’il occupe, et ce quel que soit le motif invoqué. Et pour cause, en droit, on ne peut pas se faire justice soi-même, c’est un principe fondamental. Même si vous estimez que votre propriétaire ne s’acquitte pas de ses obligations légales (faire des travaux de réparation par exemple) vous avez tout intérêt à ne pas suspendre le paiement de vos loyers pour faire valoir vos droits. Ce choix se retournerait à coup sûr contre vous.
Notre conseil : employez les voies légales. Commencez par envoyer à votre propriétaire une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Précisez dans votre courrier, que sans réaction de sa part, vous saisirez le Tribunal d’Instance compétent pour lui demander d’ordonner la réalisation des travaux et consignation des loyers jusqu’à ce que ceux-ci soient réalisés. Sans réponse de sa part vous pourrez alors engager une action en justice, tout en continuant de payer votre loyer. Pour en savoir plus sur ce que vous risquez si vous ne payez pas votre loyer, référez-vous au dossier détaillé de nos juristes consacré aux impayés de loyers.

2. Faire de gros travaux sans l’autorisation du propriétaire

Pendant la période locative, l’occupant peut aménager librement son lieu de vie : changer la moquette, faire quelques travaux de peinture, accrocher des tableaux… chacune de ces interventions ne nécessitent pas d’autorisation particulière du propriétaire. En revanche, les gros travaux de transformation de l’appartement ou encore de ses équipements, ne peuvent être entamés sans un accord écrit du propriétaire bailleur. Abattre un mur entre 2 pièces, transformer une douche en baignoire, créer un chien assis ou encore une fenêtre de toit… sont autant d’interventions sur la structure du logement qui ne peuvent être engagées sans autorisation du bailleur. Retrouvez notre modèle de lettre qui permet à un locataire de demander à son propriétaire l’autorisation de faire des travaux de transformation dans le logement qu’il occupe.

3. Sous louer le logement sans l’autorisation écrite du propriétaire

Si le locataire désire sous louer son logement, il doit impérativement disposer de l’accord écrit du bailleur. Par ailleurs, le montant du loyer qu’il fera payer au sous-locataire ne pourra en aucun cas excéder le montant de son propre loyer. Important : sous louer son logement sans autorisation peut entrainer une résiliation du bail, une expulsion du locataire principal ainsi que du sous-locataire. Pour en savoir plus sur les conditions de la sous-location et son cadre légal.

4. Vivre trop nombreux dans le logement

En tant que locataire, vous avez le droit d’héberger temporairement quelqu’un de votre entourage à titre gratuit. Cependant, vous ne devez pas loger dans votre appartement ou votre maison, un nombre trop important de personnes par rapport à la surface dont vous disposez. Les règles en la matière sont très précisément définies par le code de la sécurité sociale (article D 542-14-2°). En fonction du nombre de personnes, le logement doit avoir une surface minimale (cf le tableau ci-joint)

© Adil de l'Hérault

5. Posséder un animal classifié « dangereux » ou n’appartenant pas à la catégorie des nouveaux animaux de compagnie (NAC)

Un locataire a le droit de détenir un ou plusieurs animaux domestiques dans son logement, loué vide ou meublé, à la condition qu’il garantisse une jouissance paisible des lieux et de l’immeuble. Pour rappel, c’est bien le locataire lui-même qui sera responsable des éventuels dommages et autres troubles de voisinage causés par son ou ses animaux. Important : le propriétaire peut intégrer au contrat, une clause interdisant la détention d’animaux déclarés dangereux, dits aussi « chiens d’attaque » (catégorie 2).
Pour le cas particulier des « nouveaux animaux de compagnie » appelés aussi NAC, le propriétaire est également en droit d’en interdire la détention, s’il s’agit d’animaux ne figurant pas dans la catégorie d’espèces domestiques. Par exemple : une mygale, un scorpion, un crocodile etc.

6. Provoquer des troubles du voisinage

Les bruits de comportement provoqués de jour comme de nuit par un locataire sont punissables. Que les nuisances proviennent de l’individu lui-même (cris, bruits de talon, chant…), d’un objet lui appartenant (instrument de musique, outil de bricolage, électroménager…) ou encore d’un animal (aboiements, miaulements…) ne change rien à l’affaire ; il est responsable des troubles qu’il cause à son entourage direct. Ce délit, s’il est constaté par les forces de l’ordre, peut entrainer une amende allant 68 à 180 euros. Une démarche contentieuse peut être entamée auprès des tribunaux, si la victime des nuisances sonores souhaite obtenir réparation des préjudices subis. Retrouvez le dossier des juristes PAP.fr sur les troubles du voisinage.

7. Quitter le logement du jour au lendemain

Le locataire a l’obligation de prévenir le propriétaire du bien qu’il occupe, de son intention de partir en bonne et due forme. Il peut le faire à tout moment, pendant la période locative, sans motivation particulière. Cependant, il doit respecter un délai de préavis (allant de 1 à 3 mois) dès lors que le logement constitue sa résidence principale. Le congé doit être délivré soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier ou encore par une lettre remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Plus de détails sur la marche à suivre pour quitter convenablement son logement.

"Le départ à la cloche de bois". C’est comme cela que l’on appelle l’abandon du jour au lendemain du logement par un locataire. Le propriétaire doit alors, pour récupérer la jouissance de son bien, faire constater le départ par un huissier de justice. Ce n’est qu’après cette démarche qu’il pourra engager une procédure de résiliation de bail devant le juge avant de pouvoir re-louer son bien. Lire le dossier complet des juristes PAP sur le départ à la cloche de bois.

En savoir plus sur les droits et obligations du locataire ?
Retrouvez le dossier complet réalisé par les juristes PAP.fr sur les obligations respectives des propriétaire bailleurs et des locataires.

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