La loi du 6 juillet 1989 prévoit les obligations réciproques du propriétaire et du locataire. Selon l'article 7 f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, peu importe que les travaux apportent incontestablement une amélioration au local.
En revanche, le propriétaire ne peut pas s'opposer à ce que le locataire aménage le logement à sa guise. Les aménagements se limitent à permettre une utilisation plus rationnelle des lieux loués.
Comment distinguer l'aménagement de la transformation ?
La jurisprudence fait un travail de distinction entre aménagement et transformation.
Sont considérés comme des travaux de transformation :
- le fait de pratiquer une ouverture de 2 mètres de large dans le mur séparant les deux appartements loués est une transformation nécessitant l'autorisation du propriétaire (Cour d'appel de Paris, 27 octobre 1993) ;
- même solution pour la transformation d'une chambre en cuisine aménagée et de l'utilisation de l'ancienne cuisine comme lingerie (Cour d'appel de Paris, 18 mars 1994) ;
- la construction, sans autorisation du bailleur, d'une piscine enterrée et entourée d'une plage carrelée constitue également une transformation ;
- il en va de même de la coupe de la majeure partie des arbres entourant la maison louée (Cour d'appel de Grenoble, 8 avril 2008) ;
- l'apposition de stickers sur une grande partie de la surface des murs (Riom, 10 avril 2017).
Ne relèvent que de l'aménagement :
Les travaux de peinture et la pose de moquette réalisés par le locataire ne constituent que de simples aménagements pour lesquels l'autorisation du propriétaire n'est pas requise (Cour d'appel de Nancy, 1er février 1995).
Toujours en matière de peinture, il ne peut être reproché au locataire d'avoir choisi des couleurs autres que passe-partout dès lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n'empêchent pas une habitabilité normale des lieux de par leur originalité (Cour d'appel de Nancy, 1er février 1995). La solution a été confirmée à propos d'une peinture rouge vif (Cour d'appel de Paris, 20 septembre 2005) ou plus récemment pour le choix de couleurs (bleu, rose, mauve, bordeaux clair) à la place des couleurs passe-partout initiales (Cour d'appel de Paris, 10 janvier 2008).
A contrario, une peinture excentrique/criarde/particulièrement originale imposée par le locataire permettrait en théorie au bailleur d'obtenir réparation...mais on voit que l'appréciation des couleurs est une question largement subjective.
Le locataire peut, sans autorisation, modifier l'usage des pièces louées ainsi que leur agencement intérieur. Ainsi, il peut installer un ordinateur dans une chambre ou une partie du sous-sol (Cour d'appel de Rouen, 27 octobre 1999).
L'aménagement des combles, ne portant pas sur le gros œuvre, ne constitue pas une transformation des lieux (Cour d'appel de Rouen, 27 octobre 1999).
Le locataire doit toujours demander l'autorisation par sécurité
Des hésitations demeurent sur certains cas. Ainsi, la pose d'une moquette sur un parquet oscille entre l'aménagement et la transformation. Même chose pour le remplacement d'une baignoire sabot par une douche.
Dès lors, il paraît plus prudent de systématiquement obtenir une autorisation écrite du propriétaire. Le locataire est assuré de ne pas risquer de litige.
En outre, le locataire peut profiter de cette demande pour solliciter une participation financière au propriétaire sans bien évidemment pouvoir l'imposer.
Lors de l'état des lieux d'entrée, il est conseillé au bailleur de rappeler au locataire les règles en matière de travaux. Il suffit par exemple de lui indiquer que tous les travaux d'importance doivent faire l'objet d'un accord préalable.
Obligation de remise en état en cas de transformation non autorisée
Si le locataire a réalisé des travaux de transformation sans l'autorisation du propriétaire, ce dernier dispose d'une option prévue à l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989.
- il peut conserver les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer d'indemnisation ;
- ou il peut exiger du locataire à son départ des lieux la remise en état à ses frais des lieux loués.
En outre, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux dans leur état initial aux frais du locataire. Encore faut-il pour le propriétaire rapporter la preuve que la remise en état des lieux s'avère nécessaire pour le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux (Cour d'appel de Paris, 22 mai 1996).
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