Charges récupérables : que faire en cas de régularisation abusive ?

Tous les ans, le propriétaire peut régulariser les charges récupérables : il compare le total des provisions que vous avez versées sur l'année avec le montant réel des charges consommées sur la même période. Parfois, il vous rend de l'argent (ou met le montant à votre crédit pour l'année suivante) ; souvent, il vous demande de payer le solde. Comment réagir lorsque le montant de la régularisation est excessif ?

1️⃣ Vérifiez les calculs de votre propriétaire

Avant de contester ou d'accepter une régularisation de charges, prenez le temps de revoir les calculs fournis par votre propriétaire. Ce dernier doit justifier la demande par des documents officiels, plus précisément l'arrêté des comptes de la copropriété et l'avis de taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui est payée par le propriétaire en même temps que la taxe foncière.

Quelles sont les charges récupérables ?

Les charges récupérables sont des charges que le propriétaire paie et dont il peut demander le remboursement au locataire. La liste des charges locatives est fixée limitativement par le décret 87-713 du 26 août 1987.

🔎 Examinez ces documents pour vous assurer que les charges réelles sont couvertes ou non aux provisions que vous avez payées. Si les charges de copropriété ont augmenté ou si le propriétaire a sous-estimé les provisions, il est possible que les provisions que vous avez versées chaque mois ne suffisent pas à couvrir le montant réel des charges, d'où la régularisation. Voyons comment réagir quand cette régularisation est très élevée.

2️⃣ Négociez une solution équitable

Si les calculs sont corrects mais que le montant vous semble toujours inabordable, il est souvent possible de négocier avec le propriétaire un étalement du paiement. Vous pouvez proposer de répartir le montant sur plusieurs mois pour alléger l'impact sur votre budget.

Cet étalement est de droit lorsque le propriétaire ne procède pas régulièrement à la régularisation : lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

3️⃣ Exigez une remise si la régularisation est abusive

Dans les cas où il apparaît que le propriétaire a nettement sous-estimé les provisions pour charges, vous avez le droit de demander une remise, c’est-à-dire de ne payer qu’une partie de la régularisation. Les tribunaux peuvent décider de cette mesure lorsqu'ils constatent un écart significatif entre les provisions demandées et les charges réelles. Le raisonnement est le suivant : en sous-évaluant excessivement la provision, le propriétaire a causé un préjudice au locataire qui a mésestimé le budget à consacrer chaque mois à son logement.

Faire face à une régularisation de charges élevée ne signifie pas nécessairement que vous devez accepter et payer sans discuter. En vérifiant les détails, en négociant avec votre propriétaire, et en comprenant vos droits, vous pouvez gérer cette situation de manière efficace et équitable.