IRL + encadrement des loyers : peut-on indexer si ça dépasse le loyer majoré ?

Loyer révisé au-dessus du loyer de référence majoré : faut-il l’appliquer ?

✅ Oui ! Si le bail prévoit une clause d’indexation, le loyer peut augmenter chaque année avec l'Indice de référence des loyers (IRL), même si cela l’amène ensuite au-dessus du loyer de référence majoré.

Attention. Lors de la signature du bail, le loyer initial ne peut pas être fixé au-dessus du loyer de référence majoré. L’indexation ne peut pas servir à régulariser un loyer qui était déjà trop élevé dès le départ.

Le locataire peut-il demander une diminution de loyer en cours de bail ?

❌ Non ! Si le loyer dépasse le loyer de référence majoré du seul fait de l’indexation, le locataire ne peut pas obtenir une diminution de loyer en cours de bail sur ce seul fondement. Une baisse de loyer reste possible dans certains cas, en particulier lorsque le loyer de base fixé dans le bail dépassait déjà le loyer de référence majoré dès l’origine.

Contestation des loyers encadrés

Au renouvellement le locataire peut-il demander une diminution de loyer ?

✅ Oui. L’article 140, III, de la loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit que, lors du renouvellement du bail, le locataire peut demander une diminution de loyer si le loyer de base, hors complément de loyer, dépasse le loyer de référence majoré.

Il doit alors proposer un nouveau loyer au moins 5 mois avant la fin du bail par LRAR, acte de Commissaire de Justice ou remise en main propre contre récépissé. En cas de désaccord, ou en l’absence de réponse 4 mois avant l’échéance, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation.