Annonce de location : des mentions obligatoires depuis le 1er juillet 2022

Pour une meilleure information des candidats locataires, la loi « 3DS » impose dans toute annonce de location des mentions obligatoires depuis le 1er juillet 2022. Cette loi renforce aussi en 2022 l’encadrement des loyers en favorisant son meilleur contrôle et en permettant son élargissement.

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite « 3DS » (ou parfois « 4D ») concerne les propriétaires-bailleurs de logements et les candidats locataires. En effet, ce texte :

  • impose des mentions obligatoires dans toute annonce immobilière portant sur une location d’habitation depuis le 1er juillet 2022 ;
  • renforce l’encadrement des loyers :
    • par une mention dans l'annonce de location : il y a transparence quant au respect de l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022 ;
    • par la possibilité pour de nouvelles villes d'appliquer l'encadrement des loyers ;
    • par un contrôle possiblement plus efficace de l'encadrement des loyers.

Annonce de location : la liste des mentions obligatoires depuis le 1er juillet 2022

La loi « 3DS » enrichit l'annonce pour renforcer l’information du locataire ; en pratique, depuis le 1er juillet 2022, toute annonce de location d’un logement doit mentionner un certain nombre d’informations relatives au bien à louer.
Les mentions obligatoires depuis le 1er juillet 2022, listées par un arrêté du 21 avril 2022, sont les suivantes :

  • le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s'il y a lieu, de la mention « charges comprises ». Ces mentions peuvent être abréviées en « /mois » et « CC » ;
  • le montant des charges récupérables et leurs modalités de règlement ;
  • pour les biens situés dans les villes où s'applique le plafonnement du loyer, le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », le montant du loyer de base précédé de la mention « loyer de base » et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention « complément de loyer ». Ces montants sont précédés de la mention « Zone soumise à encadrement des loyers ». La taille des caractères du montant du loyer mensuel est plus importante que celle du loyer de référence majoré, du loyer de base et du complément de loyer ;
  • le montant du dépôt de garantie ;
  • l'éventuel caractère meublé de la location ;
  • la commune et de l'arrondissement dans lesquels se situe le logement ;
  • la surface habitable en mètres carrés.

Ces mentions obligatoires s’imposent pour les annonces relatives aux baux d'habitation soumis à la loi de 1989 : location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire, bail meublé étudiant et bail mobilité... soit la très grande majorité du parc locatif privé.
Il n’y a finalement là rien de véritablement novateur (une loi était-elle vraiment nécessaire ?) ; les mentions devenues obligatoires sont celles qui figuraient déjà dans la plupart des annonces... les bailleurs ne sont donc pas bouleversés ! Point positif, toutes les annonces sont standardisées et l’information du candidat locataire est partout la même ; les comparaisons sont plus aisées.

Annonce de location : transparence sur le respect de l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022

Pour mieux sensibiliser les candidats locataires à l’existence de l'encadrement des loyers… et à son respect/non-respect, les annonces de location doivent donc dorénavant renseigner quant à cette règlementation. En effet, depuis le 1er juillet 2022, pour les logements situés dans les villes concernées, l'annonce mentionne :

  • le montant du loyer de référence majoré. Il s'agit du plafond de loyer théorique ;
  • le montant du complément de loyer exigé lorsqu’il est appliqué. Le complément de loyer désigne le montant, en euros, du dépassement du loyer plafond.

L’idée est de mieux renseigner le locataire et de lui permettre :

  • en amont de la visite, de vérifier si le loyer se trouve en-dessous ou au-dessus du plafond de loyer théorique ;
  • lors de la visite, de vérifier que l'éventuel complément de loyer mentionné dans l’annonce se justifie réellement, dans son principe et son montant, par des caractéristiques de confort ou de localisation un peu « exceptionnelles » par rapport aux logements du voisinage.

L’idée est aussi de stigmatiser les logements appliquant un complément de loyer excessif pour en limiter les cas.

L'encadrement des loyers se trouve renforcé par cette plus grande transparence. Reste que dans les zones les plus tendues, là où les loyers sont les plus élevés et les candidats avec de très bons dossiers les plus nombreux, cette mesure ne suffit pas à contrecarrer la loi de l’offre et de la demande ! Par ailleurs, le flou extrême qui entoure la notion même de complément de loyer n’est absolument pas dissipé par la loi « 3DS » qui ne traite pas ce sujet ; à la question « Qu’est-ce qu’un complément de loyer juste/excessif/illégal ? », il est, malheureusement, toujours impossible de répondre a priori

Une annonce de location « éco-responsable ». Les annonces immobilières sont décidément l’objet de toutes les attentions puisqu’elles ont été déjà enrichies au 1er janvier 2022, date depuis laquelle elles doivent, sous peine de sanction (3.000 €), inclure des mentions liées à l’écologie :

  • la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement ;
  • le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
  • uniquement pour les logements classés F et G, la mention que la consommation énergétique est excessive. Cette information doit être libellée de la façon suivante : « Logement à consommation énergétique excessive : classe F » ou « Logement à consommation énergétique excessive : classe G ».

Ces données figurent dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit être obligatoirement réalisé, soumis au candidat locataire puis annexé au bail ; le DPE est indispensable pour louer un logement !
L'obligation de ces mentions dans l'annonce participe de la lutte contre les passoires énergétiques, nécessité pour limiter le changement climatique.

En plus de mentions relatives à l'encadrement des loyers dès l'annonce, la loi « 3DS » renforce l’encadrement des loyers par deux autres mesures :

  • la possibilité pour de nouvelles villes d'appliquer l'encadrement des loyers ;
  • un contrôle possiblement plus efficace de l'encadrement des loyers.

PAP.fr assiste les propriétaires à la création de leurs annonces de location

PAP a bien évidemment mis à jour sa plateforme afin de répondre aux nouvelles obligations. Pour que les propriétaires ne soient pas impactés par ces nouvelles contraintes légales et pour faciliter la publication d'une annonce, depuis le 1er juillet sur PAP.fr, les plafonds de loyers et les compléments de loyers sont calculés automatiquement pour chaque annonce. Les propriétaires n'ont donc pas à se soucier de récupérer ces informations et la fiabilité des données est garantie pour les locataires ! Pour tout savoir de ce calcul automatique, notre article : Entrée en vigueur de la loi 3DS : PAP.fr assiste les propriétaires à la création de leurs annonces de location

L'approche de PAP. Chaque fois fois qu'une loi vient encadrer la location, ce qui n'est pas rare ces dernières années, nous mettons tout en œuvre pour informer les propriétaires de leurs obligations et proposer des outils et solutions pour simplifier leurs démarches ; notre objectif demeurera toujours le même : que la location de particulier à particulier reste sûre, simple, conforme à la loi… et économique !

La loi autorise de nouvelles villes à demander l’encadrement des loyers

Aujourd'hui, l'encadrement des loyers s'applique :

  • à Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
  • à Lille depuis le 1er mars 2020 ;
  • à Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) depuis le 1er juin 2021 ;
  • à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
  • à Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) depuis le 1er décembre 2021 ;
  • à Montpellier à depuis le 1er juillet 2022 ;
  • à Bordeaux l'encadrement des loyers s'appliquera à compter du 15 juillet 2022.

Cette liste de sept territoires représentant vingt-quatre villes devait être définitive puisque la date pour candidater, le 23 novembre 2020, est depuis longtemps dépassée.

Demain, cette liste devrait s'allonger. En effet, parce que de nouvelles villes ont fait part de leur souhait/besoin d’appliquer la mesure, la loi « 3DS » ouvre une nouvelle fenêtre aux villes intéressées en leur permettant de candidater jusqu’au 23 novembre 2022. Cela pourrait notamment séduire des villes qui ont vu leur marché immobilier se tendre à la suite de la pandémie de Covid 19 et du développement du télétravail ; on pense par exemple aux littoraux.
Dans les villes dont la candidature sera retenue, l'encadrement des loyers ne devrait s'appliquer concrètement au plus tôt que fin 2022/début 2023.

Quelles conditions pour la mise en place de l’encadrement des loyers ? Si la demande émane toujours d'une commune, la mise en place de l’encadrement des loyers sur son territoire est subordonnée à la vérification par le gouvernement que sont localement réunies quatre conditions :

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc social ;
  • un niveau de loyer médian élevé ;
  • un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

La loi permet aux communes de récupérer le pouvoir de contrôle de l’encadrement des loyers

Aujourd'hui, les mairies des villes qui appliquent l’encadrement des loyers, singulièrement celle de Paris, se plaignent que l’encadrement des loyers soit insuffisamment respecté, contrôlé et sanctionné. Elles reprochent aux préfectures, aujourd’hui en charge de ces tâches, d’être trop peu vigilantes et trop peu répressives, contribuant ainsi à ce que l’encadrement des loyers soit encore imparfaitement respecté. Les mairies ont donc fait savoir dans les médias qu’elles seraient plus motivées et efficaces que les préfectures et ont réclamé que leur soit attribué le pouvoir de contrôle et de sanction.

Demain, suite à la la loi « 3DS », les mairies pourront exercer le pouvoir de contrôle de l'encadrement des loyers. Les parlementaires ont ainsi considéré qu’il « est en effet logique que les collectivités impliquées, qui ont déjà déployé des moyens humains et financiers pour en assurer l’effectivité, puissent continuer à le faire en assurant la mise en œuvre de cette procédure ».
En conséquence, à leur demande, ce sont les mairies qui exerceront le pouvoir de mise en demeure et de sanction afin de contraindre les bailleurs pratiquant des loyers non conformes à respecter l’encadrement des loyers. A l’avenir, la pression sur les propriétaires pourrait être plus grande qu’aujourd’hui et les sanctions plus nombreuses !
Cette prise de pouvoir d'une commune s'exprimera à compter de la date à laquelle la préfecture aura accepté de lui déléguer son pouvoir de contrôle et de sanction.
La ville de Paris a voté la demande de transfert de compétence à son profit en mars 2022 et Ian Brossat, Maire adjoint de Paris en charge du logement, a déclaré à la presse : « Nous sommes très motivés pour effectuer les contrôles et pour sanctionner les propriétaires qui abusent ».

Non-respect de l’encadrement des loyers : quelles sanctions ? Si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers :

  • le préfet, ou bientôt la mairie, peut exiger du propriétaire-bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
  • si le propriétaire bailleur refuse, le préfet, ou prochainement la mairie, peut le faire condamner à une amende administrative qui peut atteindre 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
  • le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Sources :

Mis à jour par le 1 juillet 2022
Juriste chez PAP.fr


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