Caution solidaire : ce que vous devez (encore) écrire en 2025 !

Acte de caution 2025 : infos clés pour propriétaires et garants

La caution est la personne qui s'engage à régler les dettes locatives d’un locataire défaillant : loyers, charges, réparations, voire indemnités d’occupation. Son engagement prend la forme d’un acte de caution, signé lors de la conclusion du bail. 

👉 Le retour de la mention manuscrite

La loi Elan (2018), puis l’ordonnance de réforme des sûretés (entrée en vigueur au 1er janvier 2022) , a modifié le formalisme applicable à l’acte de caution :

• De 2018 à 2021, le garant n'était plus tenu de recopier à la main certaines mentions légales. Il suffisait qu'elles figurent dans l’acte.
• Depuis 2022, la mention manuscrite est à nouveau obligatoire mais la caution n'a plus à recopier une formule imposée mot pour mot. L’obligation de recopier un texte type a été supprimée. 

👉 Pourquoi ce changement ?

L’ancienne règle était contraignante et donnait lieu à des abus de forme : certaines cautions de mauvaise foi s’en servaient pour annuler leur engagement (ex. erreurs volontaires, ratures…).

👉 Ce qu’il faut faire maintenant

Même si la formule est désormais libre, elle doit impérativement :

• Montrer clairement que la personne comprend la portée de son engagement ;
• Mentionner le montant maximal garanti (en principal et accessoires) en chiffres et en lettres.

Ce montant fixe une limite à l’engagement : si la dette du locataire dépasse ce plafond, la caution ne paiera que jusqu’à ce montant.

Acte de caution dématérialisé autorisé : que devient la mention manuscrite obligatoire ?

Depuis 2022, la loi a modernisé les règles de la caution solidaire. Désormais, la signature électronique est pleinement valable, à condition de respecter les exigences légales (Article 1367 du Code civil). Lors d'une signature électronique, la caution peut apposer cette mention de manière numérique, par exemple en la saisissant au clavier ou en validant une case.

Liste légale des justificatifs à exiger du garant

La loi Alur a fixé une liste limitative de documents que le propriétaire peut exiger du garant :

• Identité : carte d’identité, titre de séjour etc.
• Activité professionnelle : contrat de travail, attestation de l’employeur, extrait Kbis pour les indépendants etc.
• Revenus : bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs de pensions ou aides etc.

👉 Il est interdit de demander d'autres pièces que celles figurant sur cette liste (nous vous invitons à la consulter). Cette restriction s’applique que la caution soit une personne physique ou morale.

Contenu obligatoire de l’acte de caution

• Le nom du bailleur et du locataire
• L’adresse du logement
• Le montant du loyer, charges comprises
• Les modalités de révision du loyer
• Une mention explicite sur la connaissance de l’étendue de l’engagement
• La reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
• La mention manuscrite obligatoire depuis 2022

Pour un engagement efficace, prévoyez un plafond d’au moins deux ans de loyers et charges, surtout si l’acte couvre aussi les réparations locatives. C’est le délai que nous avons retenu dans nos actes car il correspond à la durée maximale estimée pour une procédure d’expulsion qui se déroulerait mal, avec saisine du tribunal judiciaire et ses complications (délais de jugement, trêve hivernale, intervention d’un huissier, etc.).

Durée de l’engagement : attention à l’absence de limite

Le principe légal, qui n'a pas été modifié avec la loi Alur, c'est qu'en l'absence d'indication d'une durée ou lorsque la durée est indéterminée, le garant peut résilier unilatéralement le cautionnement.

Colocation : un cadre spécifique

Depuis la loi Alur (2014), l’engagement du garant en colocation est encadré : le garant doit indiquer quel colocataire déterminera la fin de sa garantie en cas de départ (congé). La garantie prend fin :

• Immédiatement si ce colocataire est remplacé par un nouveau ;
• six mois après son départ, s’il n’est pas remplacé.

Ce système protège la caution, mais fragilise le propriétaire : si le colocataire désigné donne son congé, le propriétaire peut se retrouver sans garant pour les autres occupants. 

📌 Exemples concrets :

• Deux concubins (non mariés, non pacsés) signent un bail commun. La mère de l’un d’eux se porte caution pour les deux. Elle doit indiquer le nom de son enfant comme « colocataire de référence ». Son engagement cessera six mois après le départ de ce dernier.
• Deux frères louent ensemble. Leur père se porte caution pour les deux. Il devra désigner l’un des deux frères comme colocataire de référence. Pour une garantie complète, il est conseillé que chacun ait un garant distinct, avec des noms différents indiqués dans les actes.

Caution et assurance loyers impayés : il faut toujours choisir en 2025

Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, la loi interdit au propriétaire de cumuler une assurance loyers impayés (GLI) et un garant, sauf si le locataire est :

• Étudiant ;
• Ou apprenti.

👉 Dans tous les autres cas, le cumul est illégal. Si vous demandez une caution alors que vous avez souscrit une assurance GLI, l’acte peut être annulé. Un bailleur personne morale (hors SCI familiale) ne peut exiger de caution que si le locataire est un étudiant non boursier ou si la caution est apportée par un organisme agréé (comme Visale). Dans tous les autres cas, c’est interdit.