Acte de caution : que changent la loi Alur et la loi Elan ?

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La loi Alur et la loi Elan ont apporté des modifications dans la rédaction de l'acte de caution. Elle est désormais facilitée, et en cas de colocation, les personnes qui se portent caution sont plus protégées.

La caution est la personne qui s'engage auprès du propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire s'il n'est pas à jour de ses paiements. Pour s'y engager, elle signe un acte de caution au moment où le bailleur et le locataire signent le bail. Le formalisme de l'acte de caution a été refondu par les deux dernières loi impactant la location. Depuis l'entrée en vigueur de la Elan, le 25 novembre 2018, le garant n'a plus besoin d'écrire à la main différentes mentions, comme c'était le cas avant. Il suffit qu'elles figurent sur le document, sans avoir à être recopiées, ce qui facilite considérablement la rédaction de ce document. Par ailleurs, la portée de l'engagement du garant a été limitée en cas de colocation depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014. Un autre point a également évolué. Il existe désormais une liste légale des documents que l'on peut demander au garant pour s'assurer de sa solvabilité.

Les documents à demander à la caution

Pour s'assurer que la personne qui propose de se porter caution est solvable, le bailleur lui demande des documents qui justifient de son identité, de son activité professionnelle et de ses revenus. Seules les pièces justificatives figurant sur une liste fixée par un décret de la loi Alur peuvent être demandés à la caution selon qu'elle est une personne physique ou morale. Pour retrouvez le détail de cette liste, vous pouvez consulter notre article : Propriétaires bailleurs : que pouvez-vous exiger du locataire ?

Vous ne pouvez pas demander d'autres justificatifs que ceux indiqués sur cette liste.

Acte de caution : quelles formalités ?

La forme de l'acte de caution

L'acte de caution est un document à compléter indépendamment du contrat de location. En le signant, la caution s'engage auprès du bailleur à se substituer au locataire défaillant. Pour sa validité, l'acte de caution doit comporter certaines mentions. Il est donc indispensable d'utiliser un modèle type préétabli :

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Notre modèle type d'acte de caution est à jour des lois Alur et Elan. Il est accompagné d'un spécimen prérempli.

Le contenu de l'acte de caution

Pour être valable, l'acte de caution doit comporter plusieurs mentions :

  • le nom du bénéficiaire du cautionnement,
  • l'adresse du logement concerné,
  • le nom du bailleur,
  • le montant du loyer,
  • les conditions de révision du loyer,
  • une mention précisant de manière explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de l'étendue de ses obligations (sa durée d'engagement et/ou le plafond des sommes pour lesquelles elle s'engage),
  • la reproduction d'une partie de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : cela s'impose, depuis la loi Alur, aussi bien en location vide qu'en location meublée. Cet article rappelle que lorsque l'engagement de la caution n'est pas limité dans le temps, la caution peut le résilier. Cette mention est obligatoire pour la validité de la caution. Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi Elan, cette mention devait être recopiée à la main par la personne qui se portait caution. Il en était de même de la mention indiquant qu'elle avait parfaitement connaissance de la portée de son engagement. Désormais, ce travail d'écriture long et fastidieux n'est plus nécessaire. La loi Elan portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique l'a supprimé afin de permettre le passage progressif vers une rédaction dématérialisée des contrats. Il suffit, pour la validité de l'acte de caution, que ces mentions figurent bien dans l'acte de caution, ce qui est le cas des modèles types que nous proposons.

Ce travail d'écriture permettait à la caution de prendre pleinement conscience de la portée de son engagement. Pour éviter que la caution ne s'engage trop lourdement en signant simplement l'acte de caution, nous conseillons d'indiquer la montant maximal de son engagement. C'est ce que nous avons prévu dans le modèle type d'acte de caution que nous proposons sur PAP.fr. Pour une caution efficace, nous vous conseillons de prévoir un montant représentant au moins deux ans de loyers et charges pour une location vide ou meublée, car la caution s'engage à la fois pour les loyers et charges mais aussi pour les dégradations et réparations locatives (selon ce qui est prévu dans l'acte de caution).

La loi Alur a rajouté une nouvelle mention obligatoire en cas de colocation, c'est-à-dire dans le cas ou plusieurs locataires signent un seul et même bail pour partager le même logement :

  • soit la caution s'engage pour l'un des colocataires uniquement : elle indique alors le nom du colocataire comme étant celui dont le congé mettra fin à son engagement,
  • soit la caution s'engage pour plusieurs colocataires : elle devra, dans ce cas, indiquer celui des colocataires dont le congé mettra fin à son engagement, six mois après le départ du locataire.

1/ Un couple de concubins X et Y prend une location : ce sont des colocataires, puisqu'ils ne sont ni mariés, ni pacsés. La mère de X se porte caution pour les deux colocataires. Logiquement elle indiquera le nom de son enfant (X) comme étant celui dont le congé mettra fin à son engagement. Au départ de X, son engagement prendra fin six mois plus tard, même si Y demeure dans le logement plus longtemps.

2/ Deux frères X et Y prennent une colocation ensemble. Leur père se porte caution pour ses deux fils, et indique leurs deux noms dans l'acte de caution. Il devra cependant choisir celui de ses fils dont le congé mettra fin à son engagement. Pour que le bailleur ne risque pas de se retrouver de façon prématurée sans caution, le plus sûr est de demander à un autre garant, la mère par exemple, de se porter également caution pour ses deux fils, et d'indiquer le nom de son autre fils (Y) comme étant celui dont le départ la libérera vis-à-vis du bailleur. 

Cette nouvelle contrainte est plus sécurisante pour la caution qui ne risque pas de se retrouver garante d'un ex-colocataire de son enfant alors que ce dernier a quitté la colocation depuis longtemps. Son cautionnement prend fin six mois après la fin du préavis du locataire dont elle a indiqué le nom dans le paragraphe prévu dans l'acte de caution.

En revanche, c'est plus insécurisant pour le bailleur qui peut se retrouver sans garant si le colocataire dont le nom est mentionné dans cette clause donne son congé alors que les autres colocataires restent dans le logement et n'ont pas de garant.

Pour cette raison il est toujours préférable que chacun des colocataires présente individuellement un ou plusieurs garants au bailleur afin qu'il ait une garantie suffisante de paiement du loyer.

La durée de l'engagement de la caution

Le principe légal, qui n'a pas été modifié avec la loi Alur, c'est qu'en l'absence d'indication d'une durée ou lorsque la durée est indéterminée, le garant a la possibilité de résilier unilatéralement le cautionnement.

En colocation, l'engagement de la caution prend fin :

  • immédiatement, dès le fin du préavis du colocataire qu'il a désigné dans l'acte de caution comme étant celui dont le congé le libère, à condition qu'il soit remplacé à son départ par un nouveau colocataire ;
  • six mois après la fin du préavis de ce même locataire s'il n'a pas été remplacé depuis son départ par un nouveau colocataire.

Les bailleurs doivent se montrer vigilants pour rédiger les actes de caution, en particulier en colocation afin qu'ils soit entièrement complétés et ne puissent pas être remis en cause par les garants.

Caution et assurance loyers impayés

Vous ne pouvez pas demander de caution solidaire à votre locataire si vous souhaitez souscrire, par ailleurs, une assurance contre le risque d'impayé de loyers. Vous devez choisir entre les deux, sauf si vos locataires sont étudiants ou apprentis : dans ces deux cas, le cumul est possible, car il s'agit de locataires qui ont généralement des revenus personnels insuffisants pour pouvoir assumer leurs charges de loyers.

La loi Alur permet d'obtenir la nullité de l'acte de cautionnement si vous avez souscrit une assurance contre les impayés de loyers alors que vous aviez demandé un garant.

Par ailleurs, si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un organisme dont la liste est fixée par décret ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

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Ce modèle de lettre permet au propriétaire de réclamer à la caution le paiement d'un loyer impayé par la locataire. Ce modèle est à utiliser tant en vide qu'en meublé.