Immobilier : faut-il investir en zone rurale ?

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De l'immobilier locatif classique aux locations saisonnières en passant par les résidences de tourisme, les secteurs ruraux peuvent offrir d'intéressantes possibilités à ceux qui souhaitent placer leur argent dans la pierre. A condition de respecter certaines précautions.

Les petites villes et les villages ne sont pas dépourvus d'intérêt pour les investisseurs. Nombre d'entre elles bénéficient d'une vraie demande locative alors que les biens à louer manquent. Les prix du mètre carré y sont le plus souvent très attractifs, ce qui minore le ticket d'entrée. Outre l'immobilier d'habitation classique, les secteurs ruraux offrent une large palette de biens, qu'il s'agisse de résidences de tourisme, de gîtes ruraux ou encore de chambres d'hôtes.

Investir dans l'immobilier d'habitation

Investir à la campagne permet de devenir propriétaire à bon compte. Les prix sont bien moins élevés qu'en ville. Et la demande locative est souvent présente. Pour autant, tous ces points doivent être vérifiés. Il faudra aussi s'assurer de la qualité du bien, des travaux à envisager, mais aussi et surtout de la desserte et de la proximité des services (écoles, commerces notamment).

Les prix et les loyers à la campagne. Plus l'on s'éloigne des secteurs urbanisés, plus les prix de l'immobilier sont attractifs. Les loyers suivent grosso modo la même tendance. Un phénomène qui touche essentiellement les appartements. Selon nos annonces immobilières, un deux pièces est 25 à 35 % moins cher à une cinquantaine de kilomètres d'une grande ville. La différence est même souvent plus importante. A Rennes, un deux pièces d'environ 50 m² vaut dans les 120.000 €. Loyer mensuel hors charges : 600 €. Sur Vitré, à 34 km à l'est de la capitale bretonne, le même type de bien descend à 65.000 €, pour un loyer moyen de 300 €.

Et es maisons ?  Les écarts de prix tournent autour de 20 % et sont souvent inférieurs. Les loyers sont logés à même enseigne. Ils peuvent même être équivalents à ceux des maisons situées en proche banlieue pour peu que la villa soit bien desservie. Logique : la demande locative en maison individuelle est structurellement inférieure à la demande. A Orléans, une villa d'environ 130 m² vaut dans les 300.000 €. Elle se louera en moyenne 1.000 à 1.100 € par mois hors charges. Pour la même surface dans des communes comme Greneville-en-Beauce ou Nancay-sur-Rimarde, comptez dans les 200.000 € pour une surface similaire. Le loyer tourne autour de 800 €. Bref, en secteur rural, les maisons locatives sont souvent plus rentables que les appartements..

Veillez à la qualité du logement. En secteur rural, ils doivent souvent faire l'objet de travaux pour offrir suffisamment de confort aux locataires. Le montant de ces travaux pourra être déduit de vos revenus fonciers en location vide ou de vos recettes locatives en location meublée.

La demande locative. Priorité des investisseurs : trouver un locataire. Sans lui, pas de loyer, pas de rentabilité et une opération qui perd tout intérêt. Mais justement : les locataires existent-ils en secteur rural ? En termes de démographie, « les campagnes se repeuplent. Depuis cinq ans, 1,2 million de Français se sont installés dans une petite ville ou un village » explique Magali Tallandier, chercheur à l'université de Grenoble et au CNRS. Cette croissance démographique est-elle suffisante pour entretenir un vivier de locataires ? « Les bassins d'habitat à dominante rurale présentent une demande locative quantitativement faible qui reste néanmoins insatisfaite en raison d'une offre locative limitée » répond une étude du ministère du Logement. Une tendance renforcée par une baisse de la construction deux fois plus forte en milieu rural qu'en milieu urbain. Attention toutefois : mieux vaut choisir une commune assez proche d'une grande ville.

Peu de concurrence. Autre atout : la plupart des communes rurales sont situées en zone C du dispositif Pinel, là où il n'est pas possible d'investir dans le neuf en profitant de cet avantage fiscal (sauf dans les villes qui ont obtenu un agrément préfectoral). Vous ne serez donc pas concurrencé par les programmes immobiliers des promoteurs. Mais attention : dans certaines communes de cette fameuse zone C, la demande est faible.

Renseignez-vous bien sur la réalité de la demande locative avant de jeter votre dévolu sur telle ou telle ville. Si la commune est située en grande périphérie d'une agglomération, les locataires ont davantage de chances d'être au rendez-vous.

Les locations saisonnières

Vous êtes l'heureux propriétaire d'une résidence secondaire à la campagne ? Vous pouvez la rentabiliser en la louant à des vacanciers. Un bon moyen pour financer l'entretien, les charges ou encore les impôts locaux.Pour séduire les touristes, le bien devra être en bon état. Il devra être meublé et équipé. Songez également à la communication : les touristes doivent être informés de votre offre. Vous pouvez par exemple passer une annonce sur papvacances.fr.

La fiscalité des locations saisonnières. Vos recettes locatives sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Si elles ne dépassent pas 70.000 € par an (la grande majorité des cas), vous êtes imposé sur la moitié de ces revenus.Vous pouvez également opter pour un régime réel d'imposition, qui prend en compte les charges.

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