Immobilier : comment investir quand on est jeune

L’investissement locatif n’est pas réservé aux quadragénaires ou aux seniors ! Bien au contraire ! Les moins de 30 ans sont de plus en plus nombreux à franchir le pas comme le constate Fabrice Artinian, conseiller en gestion de patrimoine à l’Institut du patrimoine : « Cette catégorie d’âge a pris conscience que la retraite n’existera plus. Ils devront la financer eux-mêmes ! ». Et à l’heure où l’assurance vie - placement préféré des Français - affiche des rendements en baisse, l’immobilier locatif permet aux investisseurs de bénéficier d’une bonne rentabilité. Sans compter la perspective d’une plus-value réalisée à la revente du bien au bout d’une dizaine d’années si l’investisseur a privilégié un marché tendu. Dans ces secteurs comme l’Ile-de-France où la location est largement majoritaire - 53 % des habitants sont locataires de leur logement selon une étude de l’Union nationale des propriétaires immobiliers - l’offre de biens dédiée à la vente est en effet inférieure à la demande.

Un large choix pour investir dans l'immobilier locatif

Plusieurs supports peuvent être choisis pour investir : une résidence services avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), des SCPI (société civile de placement immobilier) et un bien en nue-propriété. L’investisseur devra arbitrer selon sa capacité d’endettement, sa capacité d’épargne, son objectif en se projetant au minimum sur une dizaine d’années. « Un investissement dans l’immobilier locatif à court terme n’existe pas ! », rappelle Fabrice Artinian.

Investir en LMNP-Censi-Bouvard

Ce statut fiscal s’applique aux investissements réalisés dans une résidence services. Il peut s’agir d’une résidence d’affaires ou d’une résidence étudiante, un établissement géré par un exploitant professionnel avec lequel l’investisseur signera un bail de 9 ans. Ce statut offre de nombreux avantages. Outre une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix du bien échelonnée sur 9 ans, l’investisseur déduit de ses loyers de nombreuses charges comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, une partie de la taxe foncière, les assurances. Ce qui permet de diminuer fortement ses revenus fonciers et donc ses impôts. « C’est l’investissement le plus sécurisé pour une personne investissant la première fois », analyse Fabrice Artinian. « L’exploitant garantit le versement des loyers pendant toute la durée du bail. Acheter une chambre dans une résidence étudiante permet en outre de bénéficier de prix peu élevés soit 100 000 à 130 000 € dans une opération neuve ou de 50 000 à 70 000 € dans un immeuble existant. Ce dernier choix est d’ailleurs particulièrement intéressant car il est possible d’étudier l’historique de l’exploitant et vérifier l’entretien de la résidence. »

Investir dans une SCPI

La société civile de placement immobilier, appelée aussi pierre papier, permet d’investir à plusieurs dans un patrimoine immobilier locatif pour bénéficier de revenus réguliers sous la forme de versement d’acomptes. Ces investissements sont effectués dans des classes d’actifs très diversifiées : bureaux, commerces, logements. « L’investisseur achète à crédit sur le long terme (20 à 25 ans)  un certain nombre de parts selon ses capacités », détaille Fabrice Artininan. « Il pourra ensuite en acheter d’autres, revendre une partie de ses parts. C’est un placement assez liquide. » A l’image d’un investissement immobilier traditionnel, l’investisseur déduira de ses revenus fonciers ses intérêts d’emprunt.

La nue-propriété pour investir à moindre coût

Autre montage possible : acheter ses SCPI en nue-propriété. Cette formule permet de démembrer le droit de propriété pour une durée minimale de 15 ans. L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote de 40 % du prix des parts ne payant au final que 60 % du prix. L’usufruit étant quant à lui abandonné temporairement. A l’issue de la quinzième année, il profitera de la pleine propriété en récupérant 100 % de la valeur du bien avec l’usufruit. Plusieurs solutions s’offrent à lui. Premier cas : vendre l’intégralité des parts pour récupérer le capital. Deuxième option : percevoir les loyers. Troisième alternative : vendre une partie des parts selon ses besoins.

Acheter un bien en nue-propriété

C’est le même principe appliqué cette fois à l’achat d’un logement. L’investisseur achète 70 % de la valeur du bien, l’usufruit étant acquis par un bailleur social ou une collectivité. Une pratique assez répandue notamment en région parisienne où la demande de logements sociaux est très forte. C’est notamment le cas de Levallois-Perret, située à deux pas de Paris, qui achète l’usufruit d’immeubles neufs construits sur son territoire pour y loger pendant 17 ans son personnel. « Même si ces appartements sont vendus chers lors de la commercialisation des opérations », admet Fabrice Artinina, « l’investisseur réalisera une plus-value quand il revendra son bien vingt ans après. Il récupérera alors le capital et pourra le placer sur différents supports pour avoir des liquidités ».

Une location vide plus accessible

Dernière possibilité : acheter un logement pour le louer vide. La location vide est en effet la plus répandue dans l'investissement immobilier. Ces logements qui seront proposés en location constituant la très grande majorité de l'offre locative. Les loyers perçus sont généralement inférieurs de 5 à 30 % par rapport à ceux d’un bien loué en meublé. Mais contrairement aux meublés, l’investisseur profitera d’une rotation de ses locataires moins élevée avec à la clé une baisse des coûts d’entretien nécessaires entre deux locations. Autre avantage : un investissement plus abordable comparé à l'acquisition d'un logement meublé. Les loyers perçus devront être déclarés comme des revenus fonciers qui seront soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Un jeune investisseur immobilier témoigne

A 24 ans, Olivier a acheté une chambre dans une résidence étudiante dans le cadre du LMNP avant d’acquérir un trois pièces avec la loi Pinel. Témoignage d’un jeune investisseur.

L’entrée dans la vie active n’est pas uniquement synonyme de liberté ! C’est aussi le moment où l’on paye ses premiers impôts qui peuvent être parfois très élevés. Une expérience qu’a faite Olivier. « Ca m’a fait un choc ! », raconte ce jeune homme qui avait rejoint l’entreprise Safran après avoir décroché son diplôme à l’école Arts et métiers. Ce natif du Bourget (Seine-Saint-Denis) a cherché sur internet les moyens de diminuer ses impôts avant d’être contacté par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP).

Une résidence étudiante pour commencer

A 24 ans, cet habitant du Jura a finalement investi, en 2012, dans une résidence étudiante à Villiers-sur-Marne (Val-de-Marne), en achetant une chambre de 20 m² à 100 000 €. « La localisation m’a plu car cette résidence est située à deux pas du pôle universitaire de Marne-la-Vallée », explique-t-il. « J’ai d’autant moins hésité que lorsque j’ai fait mes études, mes amis se plaignaient d’avoir des difficultés à se loger dans ce secteur. »

Faible effort de trésorerie

Cette chambre a été achetée dans le cadre du statut Loueur meublé non professionnel (LMNP) Censi-Bouvard. Un dispositif fiscal grâce auquel il a bénéficié d’une réduction d’impôt de 11 000 € sur 9 ans, soit 1 222 € par an. Côté financement, cet achat nécessite un effort de trésorerie mensuel limité : 40 €. Sa mensualité de crédit s’élevant à 450 €, son loyer à 300 € et son économie d’impôt à 80 €.

Un Pinel pour réduire ses impôts

En 2014, la carrière professionnelle d’Olivier prend un nouveau départ quand il part travailler en Suisse chez Richmont, le célèbre joaillier. A la clé une belle progression de sa rémunération qui dope encore ses impôts. Même s’il s’y attendait, ce fut un deuxième choc ! Il a de nouveau sollicité son conseil en gestion de patrimoine pour défiscaliser qui lui a conseillé d’acheter un appartement dans le cadre de la loi Pinel. « Je voulais un bien situé en France qui me rapporte des revenus libellés en euros pour me prémunir de la fluctuation du cours du franc suisse », précise Olivier.

L’attrait pour la métropole toulousaine

Le CGP lui a proposé Tournefeuille, une commune limitrophe de Toulouse, qui accueille plusieurs programmes de logements neufs. A 27 ans, Olivier a jeté son dévolu sur un trois pièces de 70 m², vendu 255 000 €, pour bénéficier d’une rotation moins importante de ses locataires et maximiser l’impact de la réduction fiscale sur ses revenus.  Olivier peut déduire chaque année plus de 4 000 € de ses impôts. La mensualité de son crédit s’élève à 1 200 €, son loyer à 650 €.    

Faire jouer la concurrence

Sept ans après son premier investissement immobilier, Olivier dresse un bilan satisfaisant et ne regrette pas de s’être lancé si jeune : « Plus l’on est jeune, plus il faut investir car on est capable de prendre plus de risques ». Et ne pas ménager ses efforts. Olivier a contacté lui-même plusieurs banques. Il a aussi fait appel à trois courtiers immobiliers pour faire jouer la concurrence et vérifier que l’offre qui lui était proposée était la meilleure. « J’ai eu un très bon taux », reconnaît ce jeune homme, détenteur de comptes dans cinq banques. Une infidélité qui n’a visiblement pas gêné outre mesure l’établissement bancaire qui lui a accordé son prêt !

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