Résilier un bail d’habitation un an après la loi Alur

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite « Alur », entrée en vigueur le 27 mars 2014, soufflera demain vendredi sa première bougie dans un climat mêlant espoir et amertume. Espoir parce que la loi, accusée par certains de tous les maux, n’a heureusement pas empêché un début de reprise du secteur de l’immobilier. Amertume parce que entre cafouillage (les documents avant vente par exemple), détricotage (« GUL » affadie, encadrement des loyers circonscrit et reporté) et longue attente des textes d’application, les professionnels de l’immobilier et surtout les particuliers finissent par se fatiguer de tant de volte-face et d’incertitude.

S’agissant des congés, donnés par les propriétaires ou par les locataires, les nouvelles règles issues de la loi Alur s’appliquent depuis maintenant un an. Si en elles-mêmes les nouveautés sont simples et bien comprises, leur application ou non aux contrats anciens reste incertaine.

Loi Alur : les nouvelles règles pour donner congé 

La loi Alur a apporté des modifications aux congés donnés par le propriétaire et par le locataire.

Donner congé à son locataire après la loi Alur

Pour connaître toutes les règles pour donner congé à votre locataire et trouver un modèle type de courrier à lui adresser, vous pouvez consulter notre dossier.

Donner congé à son locataire en location vide

En location vide à usage de résidence principale, l’architecture du congé délivré par le propriétaire bailleur reste inchangée : le congé ne peut être donné qu’à chaque échéance du contrat (tous les trois ans) moyennant un préavis de six mois et il doit être motivé (vente, reprise ou motif légitime et sérieux). Les modifications, mineures, concernent :

• la manière d’adresser le congé. Aux traditionnels courrier recommandé AR et acte d’huissier, la loi Alur ajoute la remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
• la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre. Le propriétaire doit par exemple indiquer dans son congé : « mon logement actuel est trop petit ou trop grand » ;
• la répression plus sévère du congé frauduleux (le congé insincère donné uniquement pour se débarrasser du locataire). Au-delà des dommages et intérêts dus au locataire, le bailleur encourt une amende pénale allant jusqu’à 6 000 € ;
• une protection du locataire âgé très légèrement accrue. L’âge du locataire protégé est abaissé de 70 à 65 ans tandis que l’âge du propriétaire, pour échapper à cette protection, passe de 60 à 65 ans.

Donner congé à son locataire en location meublée

En location meublée à usage de résidence principale, l’architecture du congé délivré par le propriétaire bailleur reste également inchangée : le congé ne peut être donné qu’à chaque échéance du contrat (tous les ans) moyennant un préavis de trois mois et il doit être motivé (vente, reprise ou motif légitime et sérieux). Les modifications, légères, concernent :

• la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre. Le propriétaire doit par exemple indiquer dans son congé : « mon enfant est muté dans la commune où est situé le logement » ;
• la création d’une protection du locataire âgé qui n’existait pas précédemment ;
• l’obligation que le bénéficiaire de la reprise soit un proche (les mêmes qu’en location vide) alors qu’auparavant la reprise pouvait se faire au profit de toute personne ;
• les loyers et charges perçus pendant le délai de préavis. Ceux-ci ne sont dus par le locataire que jusqu’au dernier jour d’occupation ;
• la répression accrue du congé frauduleux.

Donner congé à son propriétaire après la loi Alur

Pour connaître toutes les règles pour donner congé à votre propriétaire et trouver un modèle type de courrier à lui adresser, vous pouvez consulter notre dossier.

Donner congé à son propriétaire en location vide

En location vide à usage de résidence principale, les règles essentielles du congé donné par le locataire demeurent les mêmes : le congé peut être donné à tout moment, sans motivation, moyennant un préavis de trois mois qui peut être réduit à un mois dans certaines circonstances. Les petites modifications apportées par la loi Alur touchent :

• le moyen de donner congé. En plus du courrier recommandé AR et de l’acte d’huissier, le congé peut également être remis en mains propres contre récépissé ou émargement ;
• la liste des hypothèses permettant au locataire de bénéficier du préavis réduit qui s’allonge. En plus des cas déjà existants, ouvrent dorénavant droit au préavis d’un mois l’attribution d'un logement social, la perception de l’allocation adulte handicapé mais aussi et surtout le seul fait que le logement se situe dans une zone dite « tendue » (l’une des communes de 28 agglomérations de métropole, soit environ 40% de la population). Le préavis réduit trouvera donc à s’appliquer dans beaucoup plus de cas que précédemment !
• la nécessité de préciser le motif de préavis réduit et d’en justifier dès le congé ; à défaut le préavis est de trois mois. Plus possible donc de réclamer le préavis réduit dans un second temps ; aux locataires d'être prévoyants !

Donner congé à son propriétaire en location meublée

En location meublée à usage de résidence principale, les règles du congé donné par le locataire n'ont à ce jour pas été modifiées par la loi Alur : le congé peut être donné à tout moment, sans motivation, moyennant un préavis d’un mois.

Les contrats de location soumis aux nouvelles règles de congé de la loi Alur

En principe, seuls les contrats signés depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur ou qui se sont reconduits depuis lors sont soumis aux nouvelles règles de congé. Toutefois, l'application des nouveautés aux contrats anciens est envisagée.

Le principe de l’application des règles Alur aux seuls « nouveaux » contrats

Les nouvelles règles applicables aux congés exposées ci-dessus s’appliquent :

• aux contrats de location vide et meublée signés depuis le 27 mars 2014 (date d'entrée en vigueur de la loi dite « Alur ») ;
• aux contrats de location vide et meublée signés avant le 27 mars 2014 mais qui se sont reconduits ou renouvelés depuis cette date.

Les contrats signés avant le 27 mars 2014 et qui ne se sont ni reconduits ni renouvelés depuis cette date ne sont donc pas concernés par ces nouvelles règles et restent donc soumis aux règles antérieures. Cette interprétation se justifie par le fait que les nouvelles règles relatives aux congés ne font pas partie de celles que la loi Alur rend applicables immédiatement.

L’application controversée de la loi Alur aux contrats « anciens »

Pour des raisons juridiques mais aussi par pragmatisme, certains professionnels (magistrats, professeurs de droit, avocats) soutiennent que les règles issues de la loi Alur, notamment celles concernant les congés, devraient s'appliquer uniformément à tous les baux d'habitation, quelle que soit leur date de signature. Si cette interprétation s'éloigne de la lettre de la loi, elle a le mérite de faire cesser la coexistence de règles différentes pour des situations similaires ! En effet, comment un propriétaire peut-il expliquer de manière sereine et convaincante à son locataire qui habite une grande ville que le bénéfice du préavis réduit à un mois lui est refusé en raison de la seule date de signature de son contrat ?

Pour en finir avec cette situation ubuesque, le projet de loi « Macron » en cours de discussion au Parlement prévoit de simplifier la situation en appliquant les règles de congé à tous les baux d'habitation, sans considération de leur date de signature.