Comment indexer son loyer après la loi Alur ?

Très décriée, la loi Alur fait l'unanimité sur un point : sa grande complexité ! Depuis son entrée en vigueur, la doctrine universitaire et les professionnels de l'immobilier s'opposent (notamment !) sur l'interprétation à retenir du nouvel article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit les modalités d'indexation du loyer. 

En clair, il n'y a aucun changement pour les bailleurs qui réalisent tous les ans, à la date prévue dans le bail, l'indexation du loyer. En revanche, elle sanctionne les bailleurs qui font leur indexation avec retard.

Loi Alur : comment calculer votre nouveau loyer ?

La méthode de calcul ne change pas : chaque année, à la date anniversaire de la signature du contrat de location, le loyer est indexé sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee chaque trimestre. Vous pouvez retrouver l'indice chaque trimestre sur pap.fr.

Le calcul du loyer révisé s'obtient de la manière suivante : (ancien loyer x nouvel indice) / ancien indice = nouveau loyer. Si l'on préfère calculer le pourcentage d'évolution, on procédera de la manière suivante : (nouvel indice - ancien indice) / ancien indice x 100 = pourcentage d'augmentation.

Exemple

Un contrat de location a été signé le 1er avril 2014 pour un loyer de 1 000 €. Dans le contrat, les parties ont indiqué l'indice en vigueur au jour de la signature, c'est-à-dire l'indice du 4e trimestre 2013 soit 124,83.
Au 1er avril 2015, l'indice du 4e trimestre 2014 est de 125,29. A compter du 1er avril 2015, le loyer passe de 1 000 € à 1002,88 € (1 000 x 125,29 / 124,83), voir tableau des indices ci-dessous).

Pour la grande majorité des bailleurs qui réalisent leur révision tous les ans à la date anniversaire du contrat, la loi Alur ne change donc rien.

Loi Alur : les indexations tardives sont dans le collimateur

Les propriétaires retardataires sont impactés par le nouvel article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi Alur.

Avant la loi Alur, l'indexation tardive du loyer n'était pas sanctionnée.

D'une part, la méthode de calcul du loyer était imprescriptible : pour calculer son nouveau loyer, le propriétaire utilisait le dernier indice qu'il avait utilisé, même si celle-ci était intervenue dix ans auparavant (cela se traduisait par une augmentation forte et soudaine pour le locataire).

D'autre part, le propriétaire pouvait demander un rattrapage rétroactif, c'est-à-dire demander au locataire de payer l'ensemble des sommes qu'il aurait dû payer au cours des cinq dernières années si l'indexation avait été réalisée régulièrement.   

Le loi Alur est beaucoup plus stricte désormais.

Si le bailleur a plus d'un an de retard par rapport à la date prévue pour l'indexation

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur a quelques mois de retard par rapport à la date prévue pour l'indexation

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. L'indexation du loyer ne joue que pour l'avenir, il n'y a pas de rattrapage rétroactif.

Quel formalisme pour la demande d'indexation ?

Nous recommandons au propriétaire de procéder par voie de lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen qui permet de prouver la date de la demande (le courrier électronique par exemple). En effet, c'est la date de la demande qui permettra de trancher un éventuel litige avec le locataire sur la fixation du nouveau loyer.   

Pour faire votre demande de révision de loyer, vous pouvez utiliser le modèle de lettre que nous mettons à votre disposition.