Plus-values immobilières sur les terrains à bâtir : calculez le montant de votre impôt grâce à notre calculette

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30 Août 2018 - La taxation de la plus-value lors de la vente d'un terrain à bâtir est réduite depuis le 1er janvier 2018 si le terrain est situé en zone urbaine et que l'acheteur s'engage à y construire des logements. La réduction d'impôt est de 70% et peut même atteindre 85% s'il s'agit de logements sociaux.

Pour libérer des terrains et permettre la construction de nouveaux logements, le gouvernement incite les propriétaires de terrains à bâtir à les mettre en vente par un coup de pouce fiscal : une diminution considérable du montant de l'impôt sur la plus-value du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020.
Une réponse ministérielle du 17 mai 2018 a précisé les zones urbaines tendues (agglomération parisienne, Côte d’Azur, etc.) où s'applique cette baisse d'impôt.
L’administration fiscale vient de commenter ce dispositif (Bulletin officiel des finances publiques-Impôts du 24 août 2018).

Notre calculette est à jour de la réforme :

Calculez votre plus-value

Une réduction de l'impôt sur la plus-value pour les terrains à bâtir situés en zone urbaine

Afin de lutter contre la « rétention foncière », la loi de finances rectificative pour 2017 instaure depuis le 1er janvier 2018 un abattement sur l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'un terrain à bâtir en zone très tendue si l'acheteur s'engage à construire un ou des logements collectifs dans un délai de quatre ans. Cette mesure vise à créer le fameux « choc d'offre ».

Un terrain bâti ou non bâti situé en zone très tendue

La réduction de l'impôt sur la plus-value ne concerne que les terrains à bâtir (1) situés « dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements », c'est-à-dire des zones très tendues. En pratique, il s'agit des communes situées dans les zones A et A bis soit l'agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
Le ministère de l’Économie et des Finances précise dans sa réponse du 17 mai 2018 qu'il ne faut pas espérer une extension de cette mesure puisque « l'extension de cet abattement exceptionnel particulièrement incitatif (...) représenterait un coût budgétaire conséquent, alors même que le marché immobilier au sein des communes concernées ne présente pas nécessairement de tension qui pourrait justifier une telle dépense fiscale ».

(1) L'abattement concerne les terrains nus mais peut également s'appliquer à un terrain déjà bâti. Dans cette hypothèse, l’acquéreur s'engage à la démolition préalable et totale du bien avant construction (sauf lorsque la conservation de certains éléments du ou des bâtiment(s) existant(s) est imposée par la mairie) . L'abattement exceptionnel ne peut donc pas s'appliquer lorsque l'engagement de l'acheteur « porte uniquement sur l'agrandissement d'une construction existante ou l'édification d'une construction attenante ».

Un abattement de 70% minimum sous condition de construction de logements

L'abattement sur la plus-value est de :

  • 70% si l'acheteur s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs ;
  • 85% lorsque l'acheteur s’engage à ce qu'il s'agisse de logements sociaux ou intermédiaires pour au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L’abattement sera en outre applicable sous condition de densité de l’offre de logements (construction dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte du plan local d’urbanisme).

Un terrain situé en zone très tendue acheté 50.000 € en mai 2008 est vendu 100.000 € en septembre 2018. L'impôt sur la plus-value s'élève à 13.450 €.
Si les conditions de l'abattement de 70 % sont réunies, l'impôt passe à 4.035 € tandis que l'impôt n'est plus que de 2.017 € si les conditions de l'abattement de 85 % sont réunies.

Calculer le montant de l'impôt lors de la vente d'un terrain à bâtir

L'acheteur doit s'engager à réaliser et à achever des logements neufs « collectifs groupés (horizontaux, superposés ou en bandes) dans un bâtiment ou un immeuble autre qu'individuel ». En pratique l'abattement concerne donc les particuliers qui vendent leur terrain à un professionnel, un promoteur par exemple, puisque la construction à réaliser est de l'habitat collectif dense et non une maison individuelle.

Rappelons que la plus-value réalisée lors de la vente d'un terrain à bâtir est taxé au taux de 36,2 % depuis le 1er janvier 2018, avec l'application d'un abattement pour durée de détention qui aboutit à une exonération complète au bout de 30 ans.

Une vente hors cercle familial

La réduction de l'impôt sur la plus-value ne s'applique pas aux ventes réalisées au profit :

  • d'une personne physique qui est le conjoint du vendeur, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes ;
  • d'une personne morale dont le vendeur, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette vendeur.

Une réduction d'impôt temporaire

Il s'agit d'un abattement exceptionnel qui ne s'applique que de manière temporaire. Pour en bénéficier, il faut cumulativement :

  • que la promesse ou le compromis de vente du terrain à bâtir soit signé devant notaire au plus tard le 31 décembre 2020 ;
  • que l'acte authentique de vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse ou du compromis.

Il vous reste vingt-huit mois pour trouver un acheteur et profiter de cette baisse d'impôt !

Une sanction pour l'acheteur en cas de non respect de l'engagement de construire

Bonne nouvelle pour le vendeur, la réduction de l'impôt sur la plus-value est définitivement acquise ! En effet, en cas de manquement à l'engagement de construire des logements dans les quatre ans, c'est l'acheteur qui est sanctionné d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de vente.

Sources :

Pour connaître les autres nouveautés fiscales en vigueur depuis le 1er janvier 2018, vous pouvez consulter notre actualité Budget 2018 : les neuf mesures qui frappent l'immobilier.