Crédit immobilier : la fin de la hausse des taux ?

Pierre Chevillard
Publié par Pierre Chevillard
le 31 octobre 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Les taux immobiliers augmentent depuis deux ans… Mais ces dernières semaines, des signes de stabilisation apparaissent. La fin de la hausse est-elle vraiment devant nous ? Peut-on tabler sur une future baisse ? Analyse et conseils pour emprunter au mieux de vos intérêts.

Le 26 octobre 2023, la Banque de France a décidé de ne pas bouger ses taux directeurs.
Le 26 octobre 2023, la Banque de France a décidé de ne pas bouger ses taux directeurs. © SB Arts Media/GettyImages

Quels chiffres ! En deux ans, les taux immobiliers ont été multipliés par quatre. Juste un exemple : sur vingt ans, le taux moyen brut (hors assurances et garanties) tourne autour des 4,30 % fin octobre 2023. Un an avant, ce même vingt ans brut moyen s’établissait à 2,30 %. Et au plus bas, lors du record historique à la baisse de la fin 2021, il se chiffrait à... 1 % en moyenne. Une autre époque !

👉 Mais justement : les temps changent et il se pourrait bien que l’envolée de ces deux dernières années touche à sa fin, de nombreux signaux annonçant une stabilisation dans les prochains mois. Une bonne nouvelle pour des emprunteurs qui ont vu leur pouvoir d’achat fondre, la faute à cette spectaculaire inflation sur le crédit.

Taux immobiliers : premiers signes de stabilisation

Le premier indice de retour au calme vient de la Banque centrale européenne (BCE). Le 26 octobre 2023, elle décide de ne pas bouger ses taux directeurs. Un vrai changement, le Grand argentier du Vieux Continent ayant augmenté ses taux à dix reprises depuis juillet 2022 pour lutter contre une inflation galopante. Cette politique porte ses fruits mais commence à pénaliser l’économie. C’est justement pour cette raison que la BCE n’a pas relevé ses taux directeurs en octobre dernier. Or les décisions de la BCE ont un impact sur le prix du crédit immobilier…

🙋‍♀️ Autre signe de ralentissement : le taux d’usure, ce plafond que les taux d’intérêt tout compris des prêts immobiliers ne peuvent pas dépasser, augmente moins. Pour novembre 2023, il se chiffre à 5,91 % pour les crédits sur vingt ans et plus (les deux tiers de la production), contre 5,80 % en octobre. Une hausse modérée, le taux d’usure ayant progressé de 0,20 à 0,30 % tous les mois depuis février dernier. Or le taux d’usure est calculé sur les taux des prêts accordés les mois précédents. Sa faible hausse pour novembre 2023 traduit une progression plus faible des taux immobiliers depuis la rentrée.

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Prêt immobilier : les banques à la relance

Si le prix du crédit augmente moins, c’est aussi parce que les banques recommencent à prêter. Avec la hausse des taux du premier semestre 2023, elles retrouvent des marges sur les prêts à l’habitat. En retard sur leurs objectifs commerciaux, elles modèrent leurs tarifs pour séduire davantage d’emprunteurs. C’est encore plus vrai pour les beaux dossiers (jolis revenus, gros apport personnel, belle épargne résiduelle, etc.). Certaines banques ont même baissé leurs barèmes de 0,10 à 0,15 % en novembre. Loin d’être généralisé (globalement, la tendance est toujours haussière), ce geste constitue forcément un signal positif pour les emprunteurs.

Les banques doivent toutefois digérer la hausse du taux des Obligations assimilables du Trésor à dix ans (OAT 10 ans, l’un des mètres étalons des taux immobiliers). Il a dépassé les 3,50 % mi-octobre pour redescendre à 3,40 % fin octobre 2023. On estime que le crédit à l’habitat est rentable pour les banques si le taux immobilier brut sur vingt ans et plus est supérieur de 1,20 à 1,50 % à celui des OAT.

👉 En clair : les taux immobiliers doivent encore reprendre quelques points pour redonner de plus belles marges aux banques et les inciter à ouvrir davantage le robinet du crédit.

Prévision : pas de baisse générale des taux d'intérêt !

D’ici la fin 2023, les taux immobiliers devraient très modérément monter. Le vingt ans brut moyen tournerait autour des 4,50 % début janvier 2024, ouvrant une période de stabilité. D’autant que les banques, qui ont vécu une mauvaise année 2023 sur le front du crédit immobilier, devront se rattraper. Elles accorderont des taux décotés aux beaux profils, certaines proposant des prêts complémentaires à taux bonifiés aux primo-accédants, à ceux qui achètent des logements bien classés sur le DPE ou qui s’engagent à faire de la rénovation énergétique. Et la hausse sera derrière nous.

📉 Si c'est la fin de la hausse, est-ce que les taux vont baisser en 2024 ?

Pour juguler l’inflation, la BCE, qui compte bien ramener l’inflation aux alentours de 2 %, va maintenir ses taux directeurs à un niveau élevé pendant encore longtemps. Côté OAT, l’heure est a priori à la stabilité. Quant aux banques, compte tenu de leurs contraintes de refinancement, elles disposent de marges de manœuvre et peuvent pratiquer une politique agressive de taux pour séduire les candidats à l’achat immobilier. Mais de là à brader le crédit… Bref, le scénario le plus probable, c’est bien la stabilisation.

À quand la fin de la baisse des prix ?

Imaginons quand même une baisse générale des taux immobiliers. La nouvelle va faire la une de l’actualité. L’envie d’acheter restant très forte, davantage d’acquéreurs vont se lancer. Mais avec le coup de froid qui touche actuellement le marché, l’offre est inférieure à la demande. Et elle va le rester, notamment parce que le neuf vit une grave crise. En même temps, les prix de l’ancien baissent modérément. Mais ils auront toutes les chances de rebondir en cas de baisse des taux. Au bout du compte, rien ne changera pour le pouvoir d’achat immobilier.

👉 Si les taux d’intérêt comptent forcément lorsqu’il s’agit d’acheter, il ne faut pas oublier qu’ils ne constituent qu’un outil au service du projet immobilier. L’important, du point de vue de l’acquéreur, c’est de bien se loger, d’offrir la sécurité d’un toit à sa famille, de bâtir un patrimoine en vue de la retraite. Autrement dit, ceux qui trouvent le logement qui leur convient et qui sont finançables n’ont aucun intérêt à lâcher la proie pour l’ombre. C’est d’autant plus vrai qu’ils pourront renégocier leur taux si le prix de l’argent venait à baisser d’ici quatre ou cinq ans.

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Crédit immobilier : quelles conditions d’emprunt fin 2023 ?

Le principe du crédit immobilier n’a jamais changé : les banques ne prêtent qu’à ceux qui peuvent rembourser. Autrement dit, elles cherchent à réduire au maximum les risques, une attitude qui concerne aussi bien l’emprunteur que son projet immobilier. Le point sur les principaux critères de prêt.

👉 Votre profil doit rassurer la banque

Présentez-vous avec des comptes bien tenus, sans découverts, avec le minimum de crédits à la consommation. Le mieux, c’est encore de tous les rembourser avant de monter votre dossier. Et d’éviter les jeux en ligne et la spéculation sur les cryptomonnaies et la Bourse. Attention : des incidents de paiement, un fichage Banque de France et c’est le refus de prêt assuré.

👉Vous pourrez difficilement emprunter sans apport personnel

Au minimum, il doit financer les droits de mutation. Mais dans l’idéal, il comptera pour 20 % voire 30 % du montant du projet. Attention au reste à vivre (il doit être suffisant pour vous permettre de faire face à l’inflation pendant les remboursements). Gardez de l’argent de côté. Cette épargne résiduelle représentera un an de mensualité de crédit ou 10 % du montant du projet. Elle vous permettra de continuer à rembourser en cas de coup dur.

👉N’oubliez pas que le logement garantit le crédit

Et les banques veillent à la qualité de cette garantie. Elles passent l’adresse au crible pour s’assurer que le bien trouvera preneur en cas de revente contrainte. Surtout, elles analysent le dossier de diagnostic technique et notamment le DPE. Pour une passoire thermique, elles vous demanderont de bâtir le budget travaux (avec les devis), certaines d’entre elles imposant 10 % d’apport personnel en plus.

👉Profitez des opportunités

Si vous présentez un bon dossier, si vous achetez des assurances ou des placements à la banque, vous pouvez réduire vos frais de dossier, voire diminuer votre taux d’intérêt. Certaines banques proposent des crédits à taux bonifiés aux primo-accédants (elles doublent le Prêt à taux 0 %), à ceux qui achètent un logement classé A, B ou C sur le DPE ou encore à ceux qui vont assurer la rénovation énergétique d’une passoire thermique.

👉Anticipez votre financement

Quatre à cinq mois avant de vous lancer, nettoyez vos comptes des découverts et rationalisez vos dépenses pour présenter un profil rassurant aux banques. Rassemblez toutes les pièces de votre dossier (bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs d’épargne, etc.). Faites réaliser une étude de faisabilité détaillée par votre banque ou un courtier. C’est le meilleur moyen de savoir si vous cadrez avec les critères des banques et de connaître votre budget global, frais annexes inclus. Important : ce document vous permettra aussi de rassurer votre vendeur.

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