L'état daté : pour informer l'acheteur du montant de ses futures charges

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C'est un document informatif, rédigé par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire, qui doit être présenté à l'acheteur avant de signer l'acte de vente définitif chez le notaire. La demande en est faite au syndic dès que le compromis de vente a été signé. Toutefois, pour permettre à l'acheteur d'être informé plus tôt encore, la loi Alur impose désormais que la plupart des informations soient fournies en amont : avant la signature du compromis de vente sous la forme de ce que l'on désigne le plus souvent comme un "pré état-daté".

Avant d'acheter : deux documents pour connaitre les charges

Désormais, l'acheteur d'un lot de copropriété se voit donc remettre avant le compromis de vente un "pré état daté", et ensuite avant l'acte de vente définitif : un état daté.

Le "pré état-daté" : qu'est-ce que c'est ?

C'est un ensemble d'informations financières à fournir par le vendeur à l'acheteur avant la signature du compromis de vente. Elles sont destinées à lui permettre de s'engager dans l'achat en bonne connaissance de ses futures charges de copropriété. Généralement, le vendeur fait appel au syndic pour préparer ces informations, mais il peut aussi se charger de les rassembler lui-même s'il est très diligent.

Le "pré état-daté" comporte : d'une part, le montant des charges courantes et des travaux  payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables antérieurs à la vente ; d'autre part, si le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur pour ce fonds ; enfin, les sommes que l'acheteur est susceptible de devoir au syndicat de copropriété ainsi que celles dont le vendeur serait débiteur à l'égard du syndicat et l'état global des éventuels impayés de charges au sein de la copropriété.

Ces informations financières à communiquer à l'acheteur doivent être à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente. Un vendeur diligent peut donc, a priori, trouver lui-même ces informations dans les documents transmis par le syndic pour la dernière assemblée générale.

Outre ces informations, le vendeur doit également fournir à l'acheteur au moment de la signature de l'acte de vente définitif, un état daté. Bien que beaucoup des informations qu'il contient ont déjà été fournies à l'acheteur, ce document est obligatoire !

L'état daté : qu'est-ce que c'est ?

L'état daté est un document qui contient un certain nombre d'informations dont la liste est fixée par décret, afin de renseigner au maximum l'acquéreur sur les charges qu'il devra supporter dès son entrée dans les lieux. Contrairement au pré état-daté qui pourrait être établi par le vendeur, c'est en revanche le syndic qui doit obligatoirement se charger d'établir le "l'état-daté".

Il est donc facturé au copropriétaire vendeur au tarif indiqué dans le mandat de syndic au titre des prestations particulières.

Ce document permet également au vendeur de savoir où il en est du paiement de ses charges.

L'état daté : un document au contenu précis et détaillé qui renseigne l'acheteur

L'état daté doit comprendre trois parties, et c'est la troisième qui intéresse tout particulièrement l'acquéreur.

La troisième partie du document mentionne les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, c'est-à-dire les sommes qui seront à la charge de l'acheteur après la vente. Cela lui permet de connaître :

  • le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété dont il aura à s'acquitter ;
  • le montant des provisions restant à verser pour les travaux qui auraient déjà été votés, dont le paiement s'effectue au gré d'appels de fonds qui sont étalés dans le temps ;
  • le montant approximatif des avances de trésorerie c'est-à-dire des fonds destinés par le règlement de copropriété ou l'assemblée générale à constituer des réserves.

Les avances versées par le vendeur au syndic doivent lui être remboursées lors d'une vente, et c'est alors à l'acheteur de « reconstituer » cette avance.

De plus, pour permettre à l'acheteur d'avoir une vue plus globale des charges et travaux sur plusieurs exercices, le syndic doit également indiquer ce qu'a dû régler le vendeur pour les deux exercices précédents dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel (travaux...).

En annexe, ce document doit également mentionner les éventuels procès en cours dans lesquels la copropriété est partie.

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