Immobilier : quelles sont les idées reçues les plus courantes ?

Réussir un projet immobilier, quel qu'il soit, passe par une préparation soignée, donc par la recherche d'information. A l'heure du tout numérique, ce ne sont pas les sources qui manquent sur les prix, les taux, la transaction (dans quels cas bénéficiez-vous du délai de rétractation par exemple)... Et pourtant, nombre de particuliers sont encore victimes de clichés qui peuvent être source d'incompréhension. Nous en avons choisi cinq et nous les démontons pour vous. 

1. Si je connais le prix moyen du mètre carré dans ma ville, l'estimation de mon bien est facile

Faux. Le prix moyen au mètre carré d'un logement ne suffit pas pour fixer correctement la valeur d'un bien immobilier. Celle-ci dépend du quartier, de la rue, de la position dans l'immeuble pour un appartement, de la présence d'un balcon ou d'une terrasse ou d'un jardin pour une maison, de l'orientation, des travaux éventuels à réaliser, de plus en plus souvent du classement sur le diagnostic de performance énergétique et de bien d'autres critères. Bref, cette question relève du cas par cas et nécessite une approche rigoureuse. 

Pour bien estimer son prix, vous pouvez faire réaliser une évaluation par un expert indépendant. Il vous remettra un avis de valeur. Les informations (succinctes et précises) que contient ce document peuvent être présentées à vos acheteurs, au notaire, à la banque ou au fisc. Autre option : l'expertise immobilière. Très détaillée, elle recense les qualités et les défauts de votre logement, sa valeur locative et son prix (valeur vénale). Ce véritable rapport est utile en cas de succession, de partage ou de divorce.

2. Il n'y a pas que ma banque qui peut m'accorder un crédit immobilier

Vrai. Toutes les banques, quelles soient généralistes ou spécialisées dans le financement immobilier, peuvent vous accorder un prêt. C'est d'ailleurs pour cette raison que vous devez faire jouer la concurrence pour comparer les propositions et choisir la meilleure, notamment en termes de taux d'intérêt.

Vous pouvez faire appel aux banques de dépôt classiques, qui ont pignon sur rue, ou aux banques en ligne. Pour obtenir un crédit, vous devez ouvrir un compte et domicilier vos revenus. Il reste quelques banques spécialisées dans le financement immobilier. Elles proposent des montages sur mesure, adaptés à tous les projets. L'ouverture d'un compte n'est pas nécessaire pour emprunter. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier. Vous montez votre dossier avec lui, il le présente à ses banques partenaires et vous choisissez la proposition la plus performante en termes de taux et d'assurance. 

3. Acheter un bien à retaper sera toujours plus rentable que d'acheter dans du neuf

Vrai et faux. A l'achat, un bien à retaper est toujours moins cher que le neuf. Mais tout dépend de l'ampleur des travaux. Refaire la déco, repenser l'aménagement, voire changer des fenêtres, ne pèse pas forcément lourd sur un budget. Attention toutefois à la performance énergétique. Un logement mal isolé est très inconfortable et génère de grosses dépenses d'énergie. 

Une rénovation complète demande de solides moyens. Logique : il s'agit de refaire l'isolation de fond en comble, de changer les équipements de chauffage et de production d'eau chaude, de refaire les plans pour les adapter aux modes de vie d'aujourd'hui. Souvent, les rénovations complètes s'accompagnent d'un agrandissement ou d'une surélévation. Résultat : le budget travaux est très élevé, à tel point qu'à lui seul, il est plus important que le prix d'un logement neuf.

4. Si je me rétracte entre la signature du compromis de vente et l'acte définitif de vente, je peux récupérer intégralement mon indemnité d'immobilisation de 10%, et ce sans conditions

Vrai. En tant qu'acheteur, vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours, sans que vous ayez besoin de justifier d'un motif particulier. Dans ce cas, vous récupérez la somme versée intégralement. Si vous dépassez ce délai, la somme est perdue. Le vendeur en revanche ne bénéficie pas de délai de rétractation.

Le délai de rétractation de dix jours vaut aussi pour les achats dans le neuf (vente en l'état futur d'achèvement et pour les contrats de construction d'une maison individuelle-loi de 1990). Si vous achetez un terrain à un aménageur, en lotissement, là encore, vous avez dix jours pour vous rétracter. Avec un terrain en diffus, vendu par un particulier, vous ne bénéficiez pas de ce délai de rétractation. 

5. Avec des taux historiquement bas, c'est le moment d'acheter un bien immobilier

Vrai et faux. Fin 2017, le taux moyen toutes durées confondues s'établit à 1,54% hors assurances et coût des garanties, contre 2,20% fin 2015, 3,22% fin 2012 et même 5,35% fin 2008 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. La baisse des taux enregistrée depuis dix ans a entraîné une hausse du pouvoir d'achat immobilier de 37% selon une grande banque française. Du point de vue des taux, les circonstances sont bien favorables à l'achat d'un logement. 

Faut-il pour autant se précipiter ? En fait, les taux vont peu ou prou garder les mêmes niveaux pendant toute l'année 2018. La Banque Centrale Européenne a confirmé qu'elle maintiendrait sa politique accommodante pendant encore des mois, voire des années. Donc il n'y a pas d'urgence. Mais il ne faut pas oublier que les prix sont orientés à la hausse. En clair : les logements achetés aujourd'hui sont moins chers que ceux qui seront vendus demain. 

Mais attention : au-delà des prix et des taux, la décision d'acheter dépend aussi de votre situation, de vos besoins, de vos désirs. Attention également au choix de l'emplacement et à la qualité du logement. Bref, le crédit, même très bon marché, reste toujours un outil au service de vos projets.