Vendre sans intermédiaire

Première étape pour vendre un bien immobilier : fixer son prix

Oui le prix, c’est la première question qu’il faut se poser ! Fixer son prix, c’est :

• déterminer un prix au m² ; 
• ajuster en fonction des caractéristiques de votre logement ;
• prévoir une marge de négociation. 

Donc, pour commencer, il faut trouver des ventes auprès de chez vous, pour connaître le marché. Et pour ça, il y a un outil très utile et en accès libre : c’est la base DVF. L’Etat publie et met à jour une base de données de toutes les ventes immobilières. Ce ne sont pas les ventes en devenir, ce sont des ventes qui ont eu lieu dans les semaines, les mois, dans les années qui ont précédé, avec les caractéristiques du bien qui a été vendu, son prix, etc. Ces informations sont hyper précieuses ! Ce sont là des données objectives, qui ne sont pas discutables et donc autant d’arguments solides pour fixer puis défendre votre prix. 

Pour avoir accès à cette base de données, c’est très simple ! Vous vous connectez à votre compte personnel sur impôts.gouv.fr, et vous recherchez dans les menus un service qui s’appelle « rechercher des transactions immobilières. »

Comment prendre en compte les spécificités de mon logement ?

C’est la seconde étape ! Une fois qu’on a les ventes dans le coin, on compare, on liste les points forts et les points faibles du logement. La terrasse, c’est un point fort et le bar au rez-de-chaussée, c’est un point faible ! Et vous ajustez ! Dans cette vidéo, on vous propose un tableau des plus ou moins-values que l’on constate en général. 

La terrasse, ça va de 5 % à 15 % mais le commerce bruyant au rez-de-chaussée, ça peut aller jusqu’à -20 %. Evidemment, il ne faut appliquer ce tableau de manière b^te et méchante, il faut ajuster ! Il y a des bars qui ferment à 21 h et des bars de nuit, il y a des terrasses exposées au Sud sur un parc et d’autres au Nord sur un carrefour. 

L’état du logement, ça compte aussi ! Dans le même immeuble, le prix de deux logements avec la même configuration peuvent vraiment varier. Et puis, il faut prendre en compte l’évolution du marché : par exemple, depuis le premier déconfinement, on constate une volonté de s’éloigner des agglomérations, de se rapprocher des littoraux. Forcément, il faut prendre en compte ce type d'évolution. C'est la même chose si vous savez qu’un grand projet va s’installer près du logement.

Mais il ne faut pas ajouter une marge de négociation ? 

La marge de négociation, c’est entre 3 et 5 % en général ! Mais il n’y a rien d’obligatoire. Si le marché est très peu dynamique, il vaut mieux s’abstenir. Si vous vendez un bien où les prix sont en plein boom, vous pouvez aller jusqu’à 8-10 %.   

Deux choses à avoir en tête au moment de fixer votre prix ! La première, c’est que si vous vous trompez sur le prix, c’est pas une catastrophe : vous le corrigez, vous changez un peu l’ordre des photos pour donner un coup de neuf à l’annonce, ça prend 10 minutes et c’est reparti .

Deuxième chose : si vous vendez de particulier à particulier, vous n’avez pas de commission à payer (je rappelle 5 % du prix de vente) : ce sont 5 % que vous n’aurez pas à reverser à l’agent immobilier. Cela signifie que vous allez empocher 5 % de plus ou, si vous avez besoin de vendre rapidement, que vous aurez une plus grande marge de négociation. 

Qu’est-ce qu'apporte PAP par rapport à un site d’annonces classique ?  

Pour la vente, on a deux offres : la première, c’est une annonce simple on va dire ! Vous faites vos photos, vous faites votre annonce ET vous fixez votre prix. Et avant de payer, vous avez la possibilité de tester gratuitement le marché, de voir si votre annonce prend, de voir si vous avez des contacts grâce au tableau de bord.

Cela vous permet de prendre la température ! Si vous avez 1 000 personnes qui cliquent sur votre annonce et veulent entrer en contact, c’est que vous êtes certainement trop bas. Si vous n’avez pas une touche, c’est que vous êtes peut-être trop haut. Dans les deux cas, ça veut dire qu’il faut réajuster et vous pourrez voir ça avec l’un de nos conseillers en immobilier.

La deuxième offre, c’est l’offre de coaching immobilier qui offre beaucoup plus d’accompagnement : on fait faire des photos professionnelles de votre logement, une visite et notre service d’évaluation vous délivre un avis de valeur de votre bien. Là, vous êtes sûr d’avoir le bon prix ! Et dans les deux cas, vous avez un conseiller en immobilier attitré qui peut faire le point avec vous.

OK pour le prix ! Il y a un autre point important, c’est les photos ! 

Oui c’est vrai ! Les photos c’est hyper important parce que ce sont elles qui donnent l’envie à l’acheteur de cliquer sur votre annonce, d’en savoir plus et peut-être de visiter. Et aujourd’hui, plus important, plus complet que les photos, il y a la visite virtuelle !

Pourquoi la visite virtuelle, c’est le top ? Parce que ça permet à l’acheteur de se rendre compte de la configuration des lieux, de l’agencement des pièces, il peut se déplacer, il peut zoomer sur des détails, toutes choses qui sont impossibles avec seulement des photos, il peut passer le temps qu’il veut, y revenir s’il veut vérifier quelque chose. Cette visite virtuelle, elle vous permet à vous vendeur d’avoir des visites réelles hyper qualifiées, avec des acheteurs qui connaissent bien le logement et viennent chercher une confirmation. 

Cette visite virtuelle, elle est incluse dans notre offre de coaching immobilier à 790 euros, elle est en option si vous prenez une annonce simple. C’est un photographe professionnel qui vient chez vous avec sa caméra 3D, il faut prévoir une heure et en même temps, il fait les photos. 

Et une fois que j'ai l'acheteur, comment signer la vente ?

C’est le notaire qui prend le relais. Vendre de particulier à particulier ne nécessite aucune compétence juridique ou administrative ; vendre de particulier à particulier, ça consiste seulement à trouver un acheteur, c’est tout ! Une fois que vous êtes d’accord, vous contactez ensemble un notaire ou chacun votre notaire, c’est la même chose !

Le notaire va vous demander de lui donner les documents nécessaires, les diagnostics, le titre de propriété, des documents sur la copropriété si ça se justifie et il va vous donner rendez-vous dans un délai d’une à quatre semaines pour signer le compromis. Vous n’avez rien de plus à faire, vous suivez ce que vous dit le notaire.