Pour réussir la vente de votre logement, il est indispensable de commencer par fixer un prix juste. Pour que vous puissiez vous faire votre propre idée et comprendre votre prix, les experts en estimation de PAP vous dévoilent leur méthode en 4 étapes, utilisée quotidiennement par nos équipes pour estimer des prix de vente.

En suivant notre méthode, vous saurez expliquer comment vous êtes arrivés à un certain prix de vente, et cela vous simplifiera toute la suite de la vente. En effet, quand il faudra discuter avec les acquéreurs, ou tout simplement prendre la décision d'accepter ou non une offre, vous y verrez beaucoup plus clair.

Nos coachs en immobilier peuvent vous aider à appliquer la méthode à votre cas ! Nous pouvons même, si vous le souhaitez, vous fournir une estimation 100% impartiale, que nous aurons effectuée en utilisant la méthode ci-dessous. En savoir plus

Le principe est simple : c'est la loi de l'offre et de la demande qui détermine le prix de votre bien. Pour savoir combien votre bien vaut, vous devez donc le comparer aux autres ventes qui ont été réalisées autour de chez vous ces derniers temps.

Etape 1 : Trouver les ventes réalisées autour de chez vous

L'état a mis à la disposition de tous les particuliers les ventes réalisées, vous avez donc accès aux mêmes informations que tous les professionnels ! Ces informations ont le mérite d'être précises et incontestables : vous pourrez les utiliser face aux acquéreurs.

Pour les trouver, rendez-vous dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr. Cliquez ensuite sur Données publiques > Rechercher des transactions immobilières. Après avoir accepté les conditions générales, vous arriverez sur cet écran :

© impots.gouv.fr

Remplissez le formulaire de la manière suivante :

(1) Type de bien : indiquez si vous vendez un appartement ou une maison. Vous n'êtes pas obligé d'indiquer le nombre de pièces dans un premier temps.
(2) Surface : Commencez par faire une recherche assez large, par exemple entre 0 et 50m² si vous vendez un studio ou un T2, entre 50 et 100m² pour le T3 ou les T4, entre 100 et 200m² pour les surfaces plus grandes.
(3) Adresse : Indiquez l'adresse exacte et la ville de votre bien.
(4) Rayon : Si vous êtes dans une zone dense, 300m suffiront, mais si vous êtes dans une zone peu peuplée, vous pouvez indiquer un rayon plus large.
(5) Période de recherche : Indiquez un intervalle d'un an, par exemple du 08/2018 au 09/2019.

Vous allez obtenir une liste de résultats. Il vous faut une dizaine de points de comparaison pour vous faire une idée. Si vous n'avez pas assez de résultats, élargissez le rayon ou la surface.

Cliquez sur la colonne « Prix au m² par surface utile » pour voir rapidement la moyenne dans votre secteur.

© impots.gouv.fr

NB : Si vous avez beaucoup de résultats, éliminez ceux qui correspondent à une année de construction très différente de la vôtre, et pour les maisons, les parcelles qui ont une taille incomparable à la votre.

Dans l'exemple ci-dessus, on voit que la moyenne dans la zone est d'environ 2400 € / m².

Etape 2 : Comparer votre bien à ces ventes

Il faut ensuite estimer comment votre bien se situe par rapport à la moyenne du secteur.

C'est souvent la partie la plus difficile ! En tant que vendeur, on a tendance à sur-estimer son bien par rapport aux autres. Il faut donc faire l'effort d'être objectif, c'est-à-dire voir les points forts et les points faibles de son logement du point de vue de l'acquéreur.

Voici une liste des exemples les plus courants :

Rez-de-chaussée côté rue - 15 à - 25 %
1er étage - 7 %
1er étage avec café ou commerce ouverts tard - 20 %
Du 3e au 6e étage avec ascenseur + 2,5 % par niveau
Vue sur cour sombre - 10 %
Vis-à-vis à moins de 10 mètres - 10 %
Terrasse ou jardin + 5 à + 15 %
Double orientation est/ouest + 3 à + 5 %
Belle vue (sur la mer, sur un monument, etc.) + 5 à + 20 %
Bruit et circulation importants - 15 à - 20 %
Logement refait à neuf (électricité, plomberie, isolation, etc.). + 15 à + 20 %
Logement à rafraîchir (peinture, petite décoration) - 5 à - 10 %
Logement à rénover (selon l'ampleur de la rénovation) - 10 à - 30 %

Cette étape va vous permettre d'ajuster le prix au m² moyen de votre secteur pour définir le prix de votre bien.

Etape 3 : Calculer la surface à prendre en compte

Dans le cas le plus simple, la surface de votre logement est égale à la surface Carrez, et dans ce cas, vous multipliez simplement le prix au m² que vous aurez trouvé par la surface Carrez.

Si vous avez d'autres surfaces habitables, vous pouvez les comptabiliser dans le calcul de votre prix de vente en les pondérant. Voici les coefficients moyens utilisés pour prendre en compte ces surfaces :

  • Sous sol aménagé : 0.3
  • Combles aménageables :0.3
  • Surfaces mansardées : 0.5
  • Balcon : 0.3

Par exemple, pour un balcon de 10m², vous compterez 3m² supplémentaires à votre surface.

Etape 4 : Ajouter la marge de négociation

Il est courant d'effectuer une petite négociation avec l'acquéreur, vous pouvez donc ajouter au prix que vous aurez trouvé une marge de négociation allant de 3 à 5%.

Dans les marchés très dynamiques ou à la hausse, vous pouvez éventuellement aller un peu plus loin (+8 à 10%), en particulier si votre logement est en bon état, mais soyez tout de même vigilant : un prix trop élevé peut diminuer l'attrait de votre logement pour les acquéreurs qui risquent de ne même pas vous contacter.

Prix psychologique : nous vous conseillons d'afficher un prix « précis », il vaut par exemple mieux mettre 248.000 € que 250.000 €. Les prix ronds donnent en effet le sentiment d'avoir été fixés rapidement, sans réflexion, et entrainent une négociation plus forte.

Enfin, gardez en tête qu'il y a des « seuils », si vous passez de 248.000 € à 252.000 €, vous éliminez tous les acquéreurs dont le budget maximum est de 250.000 €.

Et voilà ! Vous savez désormais fixer un prix de vente, et l'expliquer. Vous êtes prêts à vendre ?

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