Pour réussir la vente de votre logement, il est indispensable de commencer par fixer un prix juste. Pour que vous puissiez vous faire votre propre idée et comprendre votre prix, les experts en estimation de PAP vous dévoilent leur méthode en 4 étapes, utilisée quotidiennement par nos équipes pour estimer des prix de vente de maisons, d'appartements et d'autres types de biens.
En suivant notre méthode, vous saurez expliquer comment vous êtes arrivés à un certain prix de vente, et cela vous simplifiera toute la suite de la vente. En effet, quand il faudra discuter avec les acquéreurs, ou tout simplement prendre la décision d'accepter ou non une offre, vous y verrez beaucoup plus clair.
Le principe est simple : c'est la loi de l'offre et de la demande qui détermine le prix de votre bien. Pour savoir combien votre bien vaut, vous devez donc le comparer aux autres ventes qui ont été réalisées autour de chez vous ces derniers temps.
Nos coachs en immobilier peuvent vous aider à appliquer la méthode à votre cas ! Nous pouvons même, si vous le souhaitez, vous fournir une estimation 100% impartiale, que nous aurons effectuée en utilisant la méthode ci-dessous.
1. Trouver les ventes réalisées autour de chez vous
Bonne nouvelle : les ventes réalisées sont désormais publiques ! Vous pouvez donc retrouver les ventes qui ont eu lieu près de chez vous très facilement, par exemple en utilisant notre outil. Grâce à ces informations, vous allez pouvoir connaître le prix au m² moyen de votre secteur.
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2. Comparer votre bien à ces ventes
Il faut ensuite estimer comment votre bien se situe par rapport à la moyenne du secteur. C'est souvent la partie la plus difficile ! En tant que vendeur, on a tendance à sur-estimer son bien par rapport aux autres. Il faut donc faire l'effort d'être objectif, c'est-à-dire voir les points forts et les points faibles de son logement du point de vue de l'acquéreur. Cette étape va vous permettre d'ajuster le prix au m² moyen de votre secteur pour définir le prix de votre bien.
| Rez-de-chaussée côté rue | - 15 à - 25 % |
| 1er étage | - 7 % |
| 1er étage avec café ou commerce ouverts tard | - 20 % |
| Du 3e au 6e étage avec ascenseur | + 2,5 % par niveau |
| Vue sur cour sombre | - 10 % |
| Vis-à-vis à moins de 10 mètres | - 10 % |
| Terrasse ou jardin | + 5 à + 15 % |
| Double orientation est/ouest | + 3 à + 5 % |
| Belle vue (sur la mer, sur un monument, etc.) | + 5 à + 20 % |
| Bruit et circulation importants | - 15 à - 20 % |
| Logement refait à neuf (électricité, plomberie, isolation, etc.) | + 15 à + 20 % |
| Logement à rafraîchir (peinture, petite décoration) | - 5 à - 10 % |
| Logement à rénover (selon l'ampleur de la rénovation) | - 10 à - 30 % |
3. Calculer la surface à prendre en compte
Dans le cas le plus simple, la surface de votre logement est égale à la surface Carrez, et dans ce cas, vous multipliez simplement le prix au m² que vous aurez trouvé par la surface Carrez.
Si vous avez d'autres surfaces habitables, vous pouvez les comptabiliser dans le calcul de votre prix de vente en les pondérant. Voici les coefficients moyens utilisés pour prendre en compte ces surfaces :
- sous sol aménagé : 0.3 ;
- combles aménageables :0.3 ;
- surfaces mansardées : 0.5 ;
- balcon : 0.3.
Par exemple, pour un balcon de 10 m², vous compterez 3 m² supplémentaires à votre surface.
4. Ajouter la marge de négociation
Il est courant d'effectuer une petite négociation avec l'acquéreur, vous pouvez donc ajouter au prix que vous aurez trouvé une marge de négociation allant de 3 à 5 %. Dans les marchés très dynamiques ou à la hausse, vous pouvez éventuellement aller un peu plus loin (+8 à 10 %), en particulier si votre logement est en bon état, mais soyez tout de même vigilant : un prix trop élevé peut diminuer l'attrait de votre logement pour les acquéreurs qui risquent de ne même pas vous contacter.
Prix psychologique
Nous vous conseillons d'afficher un prix « précis », il vaut par exemple mieux mettre 248 000 € que 250 000 €. Les prix ronds donnent en effet le sentiment d'avoir été fixés rapidement, sans réflexion, et entrainent une négociation plus forte. Enfin, gardez en tête qu'il y a des « seuils », si vous passez de 248 000 € à 252 000 €, vous éliminez tous les acquéreurs dont le budget maximum est de 250 000 €.
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