Location vide : quelle fiscalité pour les loyers ?

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Juriste chez PAP.fr

Les loyers perçus en location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il y a deux régimes d'imposition : le régime forfaitaire et le régime réel. Si le régime forfaitaire est ultra-simple, les propriétaires choisissent toutefois le régime réel qui est beaucoup plus avantageux financièrement.

Je perçois 9.000 euros de loyers par an, j’ai le droit à un abattement de 30 % ?

Oui si vous percevez moins de 15.000 euros de loyers, vous relevez du régime forfaitaire d’imposition. Vous bénéficiez effectivement d’un abattement de 30 %. 9.000 euros - 30 % ça nous donne 6.300 euros. Ces 6.300 € viennent s’ajouter à vos autres revenus perçus dans l’année, votre salaire par exemple. C’est super simple, mais le régime forfaitaire n'est toujours le plus rentable.

Revenus fonciers : quel est l'intérêt du régime réel d'imposition ?

Vous venez d’acheter : vous avez des gros intérêts d’emprunt à payer chaque mois, vous avez probablement fait des travaux pour rafraîchir le logement, vous allez payer une taxe foncière, des primes d’assurances contre les loyers impayés et des charges de copropriété. Tout ça représente très certainement plus que 30 % des loyers que vous percevez. Votre intérêt c’est d’opter pour le régime réel d’imposition, c’est d’ailleurs ce que font la plupart des loueurs en location vide. C’est un peu plus compliqué mais c’est vraiment jouable ! 

Quelles sont les charges déductibles au réel ?

Voici la liste des charges que vous pouvez déduire sur les loyers.

  • Les dépenses d'entretien et de réparation ;
  • Les travaux d'amélioration ;
  • Les provisions pour charges de copropriété ;
  • Les primes d'assurance ;
  • les primes versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés (GLI) ;
  • les primes d'assurance « propriétaire non occupant » ;
  • Les frais d'administration et de gestion ;
  • La taxe foncière ;
  • Les intérêts d'emprunt ;
  • La déduction forfaitaire lorsqu'elle subsiste. Une déduction forfaitaire spécifique (de 15 % à 85 %) subsiste dans le cadre de certains dispositifs d'investissements locatifs (le « Cosse ancien » par exemple) : elle permet de diminuer le résultat foncier et, par conséquent, de diminuer l'impôt sur le revenu du propriétaire bailleur qui en bénéficie.

Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs, vous devez lister et chiffrer toutes ces charges dans la déclaration complémentaire n°2044. Le résultat obtenu, le bénéfice foncier, est ensuite ajouté à vos autres revenus.  

Et si j’ai plus de charges que de loyers, que se passe-t-il ?

Vous faites ce que l’on appelle un déficit foncier et vous allez pouvoir défiscaliser ! Ce déficit est déductible de votre revenu global, c’est-à-dire qu’il va venir diminuer les autres revenus que vous déclarez. Si vous faites un déficit de 5.000 euros, on va les soustraire de vos salaires par exemple et donc ça va diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. 

Une condition pour imputer sur le revenu global : on ne peut déduire que les travaux et les charges, à l’exclusion des intérêts d’emprunt. Et deuxième point important : vous ne pouvez déduire sur le revenu global qu’à hauteur de 10.700 euros. Si vous avez plus de 10.700 euros de déficit, vous pouvez reporter le reste du déficit sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Prenons un exemple : un propriétaire a un revenu global de 30.000 euros en 2017 et un déficit foncier de 13.000 euros ! Sur ses revenus 2017, on impute 10.700 euros, il ne sera donc imposé que sur 19.300 euros et il conserve 2.300 euros à imputer sur le revenu foncier 2018. Et si vos revenus sont trop faibles pour éponger le déficit foncier, vous pourrez même le reporter sur votre revenu des années suivantes. 

En résumé, en location vide, le régime forfaitaire est ultra-simple mais rarement intéressant. La plupart des bailleurs optent pour le régime réel qui permet de déduire toutes les charges qu’ils ont payées au cours de l’année d’imposition. Il est très adapté aux investisseurs qui se lancent et ont de nombreux travaux et charges à déduire. Avec le jeu du déficit foncier, ils peuvent défiscaliser leurs autres revenus.

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